Après deux bulles immobilières, quarante années de baisse des taux et une crise historique d’accessibilité au logement, Washington ressort les vieilles recettes. Sous prétexte de faire baisser les taux, davantage de crédit est à nouveau injecté dans un marché déjà déséquilibré, au risque de préparer la prochaine crise.
« Les sociétés mourantes accumulent les lois comme les hommes mourants accumulent les remèdes. » – Nicolás Gómez Dávila
Et c’est reparti !
Business Insider rapporte :
« Donald Trump affirme demander à ses ‘représentants’ d’acheter pour 200 milliards de dollars d’obligations hypothécaires, dans le but affiché de faire baisser les taux. »
Trump suit son scénario habituel. Il joue son rôle à la perfection, contribuant à fragiliser l’édifice avec la combinaison classique des dépenses excessives et de l’aventurisme économique et militaire imprudent. Sa dernière initiative en date consiste à offrir au marché immobilier ce dont il a le moins besoin : davantage de crédit.
Or, l’excès de crédit a déjà provoqué deux bulles immobilières au cours de ce siècle, ainsi que la pire crise d’accessibilité au logement de l’histoire. Le crédit stimule certes la demande, mais il fait aussi monter les prix. Les ménages s’endettent alors à des niveaux excessifs. Lors de la correction suivante, ils découvrent que leur dette hypothécaire dépasse la valeur réelle de leur logement.
Selon les informations publiées la semaine dernière, le marché immobilier se prépare déjà à une nouvelle bulle. Barron’s résume la situation sans détour :
« Les actions immobilières bondissent grâce au plan de Trump sur les obligations hypothécaires. Les taux atteignent 5,99 %. »
La première bulle immobilière a éclaté en 2008. Le choc fut si violent que le président de la Fed de l’époque, Ben Bernanke, avertit le Congrès que l’économie américaine risquait de s’effondrer si 700 milliards de dollars de plans de sauvetage n’étaient pas débloqués en urgence.
Cette crise n’était pas un accident. Elle avait été provoquée par la Fed elle-même, qui avait abaissé son taux directeur de 500 points de base au début des années 2000. Les taux hypothécaires avaient suivi. Les ménages avaient emprunté massivement. Les prix de l’immobilier avaient grimpé jusqu’à devenir inabordables.
Lorsque la Fed a ensuite relevé ses taux, les prix ont chuté. Les propriétaires ont découvert qu’ils devaient davantage que la valeur de leur maison. Les prêteurs ont réalisé qu’ils avaient accordé trop de crédits sur la base de garanties largement surévaluées.
Cela a conduit à la plus grande faillite de l’histoire américaine, celle de Lehman Brothers. D’autres géants de Wall Street, dont Goldman Sachs, auraient probablement suivi sans l’intervention des autorités fédérales, lesquelles, après avoir provoqué la crise, ont de nouveau sauvé le système bancaire… au prix de la création d’une nouvelle bulle.
A partir de 2008, la Fed a une nouvelle fois abaissé son taux directeur de 500 points de base, officiellement pour rendre le logement plus « abordable ». Résultat : les prix de l’immobilier sont repartis à la hausse.
La Fed a tiré une leçon – la mauvaise. Constatant que la remontée des taux avait déclenché la chute du marché immobilier, elle a décidé de ne plus jamais normaliser les taux. Au contraire, elle les a maintenus en territoire négatif en termes réels, après inflation, pendant la majeure partie des treize années allant de 2008 à 2021.
Taux d’intérêt réels depuis 1997 (les taux des fonds fédéraux moins l’IPC)
A l’été 2021, cette stratégie a atteint ses limites. Après quarante années de baisse quasi continue des taux, le cycle du crédit s’est inversé. L’inflation, alimentée par les plans de sauvetage, les chèques de relance et les dépenses excessives, a contraint la Fed à relever ses taux.
A nos yeux, il s’agit là du tournant le plus important de l’histoire financière récente. Quarante années de baisse des taux – et le plus grand boom boursier jamais observé – ont pris fin.
Sur le marché immobilier, ce retournement a créé un problème majeur : l’accessibilité. Les vendeurs, bénéficiant de crédits hypothécaires à taux anormalement bas, refusent de s’en défaire. L’offre reste limitée, ce qui maintient les prix à des niveaux élevés.
La combinaison de prix élevés et de taux élevés exclut désormais une grande partie des ménages du marché. Entre 2008 et 2025, le salaire moyen est passé d’environ 41 000 à 70 000 dollars, soit une hausse de 70 %. Sur la même période, le prix moyen d’une maison est passé d’environ 200 000 à 430 000 dollars, soit une hausse de 115 %.
L’indice d’accessibilité au logement a atteint l’an dernier des plus bas historiques dans la quasi-totalité des grands marchés immobiliers américains.
En 1971, un acheteur moyen payait 7,5 % d’intérêts sur une maison coûtant 28 000 dollars, soit 175 dollars par mois d’intérêts.
Aujourd’hui, après 54 ans d’efforts supposés pour rendre le logement plus abordable, l’acheteur moyen paie 6 % d’intérêts sur 420 000 dollars, soit 2 100 dollars par mois.
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