Enfer urbain

Dette, faillites, promesses non tenues… bienvenue dans la nouvelle anormalité…

Hier, nous avons pris l’Eurostar pour Londres. Que de souvenirs nous sont alors revenus ! Se réveiller avant l’aube… trouver un taxi tôt le matin… les longues files d’attente à la gare…

Pendant 10 ans, nous avons vécu à Paris et travaillé à Londres. C’était l’époque où les salariés étaient censés se présenter au bureau pour travailler. Nous prenions donc le train pour Londres le mardi matin et revenions le jeudi soir.

Peu de choses ont changé, hormis le fait que la plupart des personnes qui prenaient le train hier étaient des touristes ; il y avait peu de voyageurs d’affaires, comme nous avions l’habitude de voir. Les travailleurs aux ordinateurs portables n’ont pas besoin de se rendre au bureau. Ils réagissent aux données, aux opinions… aux prises de décisions – en ligne, sans même se lever du lit.

Tout cela est un peu déroutant. Traversant Paris au petit matin, la ville semblait s’animer, comme toujours. Il était difficile de trouver un taxi… et des gens passaient à vélo. Les éboueurs faisaient bruyamment leur travail. Des groupes de jeunes étaient rassemblés autour de la gare du Nord.

Puis, à Londres aussi… tout semblait normal. Les gens étaient normaux. L’activité semblait normale. Nous avons croisé des foules de touristes attendues en été. Mais alors pourquoi les villes de Paris et Londres semblent-elles si « normales » ? Nous avons remarqué la même chose à Dublin. La majorité des gens semblent normaux, et peu semblent être des assistés, des personnes avec des ambiguïtés de genre ou des problèmes mentaux.

« Londres n’est pas du tout normal », a contesté un ami anglais au dîner. « Nous, les Anglais, sommes friands de l’immobilier. Et pour la première fois depuis une génération, les prix de l’immobilier à Londres sont en baisse. Nous avons tous les mêmes problèmes que les villes américaines. Simplement, ils ne sont pas aussi visibles… pour l’instant. »

Pas si chanceux…

Aujourd’hui, nous poursuivons notre descente dans les enfers urbains pour comprendre ce qu’il se passe.

A Baltimore, notre supposition est que les travailleurs qui se rendent au bureau tous les jours sont une relique du passé. Dans notre propre entreprise, nous avons décidé de consolider et de mettre en vente les espaces de travail inutiles. Mais d’autres entreprises font de même. Alors, qui va les acheter ?

Heureusement, nous n’avons jamais hypothéqué nos immeubles. Nous les avons achetés pour les utiliser, pas pour spéculer. Mais de nombreux propriétaires en ville n’ont pas cette chance.

Ce qui nous amène à la troisième chose qui va frapper les villes américaines (après des décennies de politique d’escroqueries… et des confinements) : la hausse des taux d’intérêt. Nos lecteurs avertis ont probablement déjà pris de l’avance sur nous… ils se demandent, comme nous, si les villes elles-mêmes ne sont pas une relique d’une époque révolue, bientôt jetée comme une canette de bière sur l’autoroute du progrès. Mais nous y reviendrons…

En 2020, la tendance primaire des taux d’intérêt était à la baisse depuis 40 ans, ce qui avait considérablement augmenté les prix de presque tous les actifs, y compris les espaces locatifs urbains… et enrichi les spéculateurs immobiliers à effet de levier.

Mais, en juillet de cette année-là, le cycle des taux d’intérêt a atteint son point le plus bas ; le taux directeur de la Fed était « effectivement nul ». Le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans est passé sous la barre des 3%. Il en a été de même pour les prêts hypothécaires à 30 ans.

Depuis lors, la plupart des taux d’intérêt ont approximativement doublé, ce qui pose un problème aux personnes qui ont besoin de se refinancer. Voici ce que rapporte Markets Insider :

« Les économistes de la Fed affirment qu’un pourcentage historique de 37% des entreprises américaines sont en grande difficulté, ce qui pourrait aggraver les conséquences de la lutte contre l’inflation.

‘La part des entreprises en difficulté financière a atteint un niveau plus élevé que lors de la plupart des épisodes de resserrement précédents, depuis les années 1970’, ont déclaré Ander Perez-Orive et Yannick Timmer dans une note récente.

[…] les entreprises criblées de dettes seront plus hésitantes à l’idée de dépenser de l’argent pour de nouveaux équipements ou installations, pour embaucher davantage de personnel ou pour augmenter la production… les hausses de taux de la Fed pourraient avoir l’effet les plus dévastateur de tous les cycles de resserrement des quarante dernières années », ont-ils noté. »

De mal en pis

Regardez les chiffres.

Imaginez que vous ayez payé 100 000 $ pour un immeuble, financé à 90% à un taux de 3%. Vous avez 10 000 $ de votre propre argent en jeu… et vous vous attendez à porter le reste à un coût de 2 700 $ par an. Si vous avez un revenu locatif net de 5 000 $, vous soustrayez le coût du financement et il vous reste 2 300 $ – ce qui est un très bon rendement pour un investissement de 10 000 $.

Mais supposons que vos frais d’intérêt doublent, pour atteindre les 5 400 $. Entre-temps, votre revenu locatif a été divisé par deux et ne s’élève plus qu’à 2 500 $. Vous perdez de l’argent… avec un rendement négatif de 29% par an. Et vos fonds propres ont été réduits à néant. L’immeuble était capitalisé à 20 fois le loyer. Maintenant que les loyers ne sont plus que de 2 500 $, la valeur du capital ne serait plus que de 50 000 $, ce qui représente une perte de 50%.

Sauf que, lorsque les loyers baissent et que les taux d’intérêt augmentent, les investisseurs immobiliers aiguisent leurs crayons. Ils ne veulent plus acheter un immeuble pour 20 fois les loyers. Ils veulent payer moins de 10 fois le revenu locatif. La valeur de l’immeuble passe ainsi de 100 000 $ à 12 500 $. En d’autres termes, votre investissement dans l’immobilier commercial subira ce que l’armée russe a fait subir à Bakhmut.

Et la situation ne s’améliore pas. Elle va même empirer. Le Washington Post rapporte :

« L’inflation aux États-Unis restant excessive, la plupart des responsables de la Réserve fédérale s’attendent à ce que les taux d’intérêt soient relevés une nouvelle fois cette année, a déclaré mercredi le président Jerome Powell devant une commission de la Chambre des représentants.

« Les pressions inflationnistes continuent d’être élevées, et le processus de retour de l’inflation à 2 % est loin d’être atteint », a déclaré M. Powell lors de la première des deux journées de témoignage semestriel au Capitole. »

Moneywise :

« Patrick Carroll, fondateur et PDG de CARROLL, a tiré la sonnette d’alarme sur l’état du marché de l’immobilier commercial américain lors d’une récente interview accordée à CNBC.

‘La fête est malheureusement terminée’, a-t-il déclaré. ‘Le marché des bureaux va être détruit, les hôtels vont être détruits – ça va être moche.’ »

Et c’est là que la question se pose à nouveau. Combien de temps la laideur va-t-elle persister ? Quelles en seront les conséquences pour les villes ?

Les cycles de taux d’intérêt sont notoirement longs. Le dernier en date, qui s’est achevé en 2020, par exemple, a débuté en 1980, il y a 43 ans. Avant cela, les mouvements de baisse (donc des rendements plus élevés) ont duré de la fin de la Seconde Guerre mondiale jusqu’en 1980, soit environ 35 ans. Imaginez maintenant l’impact de ce cycle sur l’immobilier urbain.

A quoi ressembleront nos villes lorsque le cycle arrivera à son terme ?