Payez moins d’impôts en investissant dans l’immobilier ancien (2/2)

Tous les dispositifs de réduction d’impôt ne sont pas aussi avantageux, et ne souffrent pas des mêmes conditions. Au final, le plus simple pourrait aussi être celui qui convient le mieux à votre situation… 

Nous nous intéressons aujourd’hui, comme hier, à l’investissement dans l’immobilier ancien. Si nous avons vu le dispositif Pinel, qui a ses avantages mais va s’éteindre d’ici 2024, deux autres existent : le « Denormandie » et le « Malraux ». Si le premier est très similaire au « Pinel », le second dispose de conditions très différentes, plus avantageuses, mais qui s’appliquent moins souvent.

Le « Denormandie », petit frère du « Pinel »

Le dispositif dit « Denormandie », du nom du ministre du Logement entre 2018 et 2019, a été créé en 2019 et devrait prendre fin le 31 décembre 2023. Il ressemble par bien des points au « Pinel » : plafonds de ressources du locataire, plafonds de loyers, durée d’engagement du bailleur, montants déductibles de l’impôt… Tout est identique.

Les différences entre les deux dispositifs sont minimes. Premièrement, le « Denormandie » ne s’adresse qu’au logement ancien, alors que le « Pinel » s’applique aussi, et même essentiellement, dans le neuf. Deuxièmement, les zones éligibles ne sont pas les mêmes : le « Denormandie » n’existe que dans les 222 villes labellisées « Cœur de Ville », dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) et dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.

Troisième différence, pour profiter des avantages de la loi « Denormandie », il faut que dans les 300 000 € d’investissement figurent au moins 25% de travaux. Des travaux qui doivent soit améliorer la performance énergétique du logement de 20% au moins pour les logements en habitat collectif et de 30% pour les logements individuels, soit créer une surface nouvelle (y compris balcon, terrasse, garage), soit concerner au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres.

Le « Malraux » pour une défiscalisation maximale

Le plus avantageux des dispositifs de réduction d’impôt lié à l’immobilier ancien est le « Malraux » qui date de 1962. Certes, il a modifié à de nombreuses reprises depuis cette date, mais il n’en reste pas moins une solution de défiscalisation très avantageuse. L’objectif initial de la loi qui porte le nom du ministre de la Culture du Général De Gaulle était de protéger le patrimoine historique et architectural du pays.

Il faut donc, première condition, que l’immeuble concerné soit situé dans un site patrimonial remarquable (SPR). C’est-à-dire que les logements doivent être couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou encore dans des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).

Ils peuvent aussi être situés une commune avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou dans les quartiers à habitat dégradé dont la liste a été publiée au Journal officiel (arrêté du 19 janvier 2018). Enfin, la restauration de l’immeuble peut avoir été déclarée d’utilité publique.

Ensuite, le bien doit être entièrement rénové (travaux portant sur la toiture, les murs extérieurs, l’aménagement des combles, l’amélioration de l’habitat, réfection de la plomberie, de l’électricité, du chauffage, etc.) et il est nécessaire, pour cela, d’obtenir une autorisation préfectorale soumise à l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Ce dernier peut d’ailleurs imposer des travaux.

Moins de conditions

Les travaux peuvent également avoir pour but de réaffecter à l’habitation un immeuble qui avait perdu cet usage. Les travaux de mise en conformité, les primes d’assurance, les frais de gestion et d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration sont également pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Enfin, le logement doit être loué vide et à usage d’habitation principale pour une période de neuf ans. La location doit intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux. Notez que la location à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant n’est pas permise. En revanche, contrairement au « Pinel » ou au « Denormandie », il n’y a pas ici de loyers plafonnés, ni de conditions de ressources du locataire.

Le bénéfice de l’avantage fiscal s’applique sur un montant de travaux plafonné à 400 000 € sur 4 ans maximum. Il varie en fonction de la localisation du bien : s’il est couvert par un PSMV, 30% du total des dépenses sont pris en compte ; s’il est situé en PVAP, 22% des dépenses sont pris en compte.

Au maximum, il est donc possible de réduire ses impôts sur le revenu de 120 000 €. Une coquette somme qui, cerise sur le gâteau, n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Et vous pouvez commencer à défiscaliser dès la délivrance du permis de construire.

Seul « hic » au tableau, les opérations éligibles au dispositif Malraux sont assez rares, mais certaines d’entre elles sont accessibles via des SCPI.

Évoquons rapidement l’avantage « Monuments historiques », qui ne concerne que les biens classés ou inscrits à l’Inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH). Ceux-ci doivent être conservés 15 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal qui permet de déduire 100% du montant des travaux (non plafonnés). Un dispositif qui est, par conséquent, surtout avantageux pour les gros revenus, imposés à la tranche marginale.

Le déficit foncier pour tous les bailleurs

Nous ne nous étendrons pas sur le principe du déficit foncier, qui est bien connu des propriétaires-bailleurs dont le bien coûte plus cher que ce qu’il rapporte. Le déficit peut, dans certaines conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Ici, pas de zonage, ni de plafonds de loyers, ni de plafonnement des revenus des locataires. Le mécanisme est donc accessible au plus grand nombre à condition que les charges soient éligibles (travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitat, primes d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).

L’avantage majeur de ce mécanisme est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Il peut aussi se cumuler avec les dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux à certaines conditions, et notamment à celle que les charges entrant dans le déficit foncier n’aient pas déjà été prises en compte dans ces trois dispositifs. Les avantages fiscaux ne sont, en effet, pas cumulables pour une même dépense.

Ne pas d’engager à la légère

Avant de se lancer, il est bon d’avoir en tête quelques règles pour éviter les chausse-trappes.

D’abord, il faut bien garder à l’esprit que tous les dispositifs évoqués nécessitent de s’engager pour plusieurs années, au minimum six ans voire bien davantage (12-15 ans) lorsque l’investissement est réalisé par le biais de parts de SCPI.

Ensuite, il faut veiller à ne pas être ébloui par l’avantage fiscal. Vouloir à tout prix réduire ses impôts sans réfléchir à sa stratégie patrimoniale et fiscale à moyen terme peut amener à faire des erreurs. Par exemple, vous toucherez des loyers qui seront imposés, vous serez peut-être éligible à l’IFI… tout cela pourrait amoindrir l’avantage fiscal.

Il est nécessaire également de bien considérer l’emplacement du bien. N’oubliez pas que celui-ci doit être loué. Mieux vaut, par conséquent, qu’il soit bien situé. Si le délai s’allonge entre deux locataires, vous ne percevez pas de loyers et l’avantage fiscal peut être remis en cause. Surtout, vous revendrez peut-être le bien un jour ou l’autre. Là aussi, l’emplacement comptera.

Ayez aussi toujours à l’esprit qu’un bien qui peut faire l’objet de défiscalisation risque de voir l’avantage fiscal compris dans son prix. C’est-à-dire que le vendeur cherchera à vous le vendre plus cher que le marché. Attention donc au prix payé pour que ce ne soit pas finalement le vendeur qui empoche la totalité de la réduction d’impôt !

Méfiez-vous des simulations mirobolantes. Les vendeurs ont toujours tendance à minimiser les charges, les frais de changement de locataire et de vacance locative, les frais d’entretien et de réparation, etc., et à valoriser les recettes.

N’oubliez qu’il s’agit de dispositifs fiscaux très encadrés. Par conséquent, l’administration vérifiera que les dépenses déduites sont bien déductibles, que les locataires ne dépassent pas les plafonds de ressources, etc.

Vous le savez, le fisc est toujours enclin à pinailler.