Pour tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans pour autant être directement propriétaire, les SCPI offrent une alternative qui est d’autant plus bienvenue depuis début 2022 que de nouvelles règles simplifient la compréhension des offres.
Du fait de la pression fiscale et normative croissante sur les propriétaires, la détention directe de patrimoine immobilier s’avère de plus en plus ardue.
Entre l’inflation permanente des obligations qui incombent au bailleur, les impayés, les difficultés à déloger les occupants indélicats et l’augmentation du coût des travaux, détenir et louer ses biens est de plus en plus hasardeux et de moins en moins rentable.
Dans leur quête d’un rendement acceptable sans tomber dans des difficultés de gestion insurmontables, les particuliers qui souhaitent investir dans la pierre doivent alors se tourner vers la pierre-papier. Cette dernière offre l’avantage d’un sous-jacent tangible (des biens immobiliers) tout en apportant une couche d’abstraction qui permet de nombreux avantages comme la liquidité, la possibilité d’investir à partir de quelques milliers d’euros, et le soulagement de savoir que la gestion quotidienne est déléguée à des tiers.
Avec les foncières cotées comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les investisseurs ne risquent pas de recevoir une taxe foncière au montant inattendu, de devoir déloger des squatteurs ou de recevoir au milieu de la nuit l’appel téléphonique d’un locataire se plaignant d’un lavabo bouché. La pierre-papier offre, au prix d’une baisse du rendement potentiel, une tranquillité d’esprit incomparable.
Elle peut même, du fait de la relative stabilité du marché immobilier par rapport aux actions d’entreprises industrielles ou technologique, servir de réservoir de valeur pour stocker les liquidités en l’attente d’un projet de vie (retraite, achat immobilier en nom propre, ou donation).
En ce début d’année, la réglementation des SCPI a connu une mise à jour bienvenue. Elle offre plus de transparence aux investisseurs et leur permettra de choisir, en toute connaissance de cause, les meilleurs véhicules pour valoriser leurs liquidités.
La SCPI, un mécanisme qui peut obtenir de forts rendements
Le principe de la SCPI a été encadré par le législateur dans les années 1970. Elle consiste à regrouper le patrimoine d’investisseurs pour procéder à l’acquisition, à la gestion, et éventuellement à la revente de biens immobiliers.
Les investisseurs, s’ils détiennent des biens immobiliers par le biais de l’entreprise, se contentent en pratique d’acheter des parts de la SCPI. Ils peuvent ainsi morceler leur investissement et éventuellement céder ou transmettre leurs parts comme s’il s’agissait d’actions d’entreprises non cotées. En parallèle, des caractéristiques de la détention d’immobilier souvent recherchées par les épargnants, comme la perception de loyers, le bénéfice d’avantages fiscaux, ou encore la transmission de la nue-propriété, sont possibles.
Ainsi, les SCPI sont un complément intéressant à la détention d’actions cotées ou d’obligations pour diversifier, faire fructifier, et transmettre son patrimoine.
En outre, leurs performances ont de quoi faire rougir bien des véhicules d’investissement. En début d’année, la plateforme d’épargne en ligne Linxea a évalué le rendement courant moyen des SCPI à 4,42% en 2021, au même niveau qu’en 2019 avant la crise sanitaire. Il serait en hausse de 5,7% par rapport aux 4,18% servis en 2020, au plus fort de la crise sanitaire.
Bureaux comme commerces ont su tirer leur épingle du jeu, et les SCPI diversifiées ont même tenu le haut du classement. Elles ont été, en moyenne, les plus performantes avec un rendement de 5,10%. Des performances au-dessus de 7% ont même été constatées, comme par exemple 7,03% pour Corum Origin ou 7,1 % pour la jeune SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen.
Outre cette solidité encore confirmée en 2021, les SCPI vont être un outil encore plus facile d’accès pour les épargnants cette année.
Du fait de changements dans la réglementation, les règles concernant la communication financière des SCPI sont harmonisées depuis le 1er janvier 2022. Elles permettront ainsi aux épargnants de comparer en toute transparence les sociétés et leurs performances – et de choisir plus facilement les plus performantes d’entre elles.
Vers une communication unifiée
Depuis le début 2022, impossible pour les gérants d’embellir la situation et de présenter des chiffres artificiellement favorables pour augmenter la valeur perçue de leurs SCPI.
Dans un premier temps, la définition des catégories de SCPI évolue cette année au travers de sept typologies identifiant la prépondérance du patrimoine de chaque SCPI : « Bureaux », « Commerce », « Logistique et locaux d’activités », « Hôtels tourisme et loisirs », « Santé et éducation », « Résidentiel » et « Alternatifs ». L’investisseur saura ainsi, en un coup d’œil, sur quel sous-jacent il place son patrimoine.
C’est ensuite au niveau de la définition des rendements que le changement sera le plus important. Les gérants pouvaient, jusqu’ici, adapter le périmètre de calcul du rendement pour afficher le chiffre le plus favorable possible. Afin d’harmoniser la communication entre les sociétés françaises (et même européennes), la formule de calcul sera désormais commune à toutes les sociétés.
Le plus gros changement sera la transformation du TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) en « taux de distribution ».
Le TDVM correspond au rapport entre le montant des dividendes bruts de fiscalité versés aux associés pendant l’année et le prix moyen d’acquisition d’une part de SCPI de la même année.
Avec le nouveau « taux de distribution », le calcul repose sur la valeur de la part au 1er janvier et sur les dividendes annuels bruts de fiscalité française et étrangère. Grâce à cette nouvelle formule, l’impact de la fiscalité locale sera exclu, permettant une comparaison plus aisée entre les différentes SCPI européennes.
En outre, la définition de la valeur de chaque part de SCPI connaît désormais une définition unifiée. Elle correspond à la valeur d’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI à laquelle s’ajoutent les autres actifs de la SCPI comme sa trésorerie. Auparavant, les gestionnaires pouvaient faire fluctuer le prix des parts des SCPI de plus ou moins 10% par rapport à la valeur réelle du patrimoine immobilier. La pratique est désormais interdite.
Autre changement au 1er janvier : la méthode de calcul du taux d’occupation financier (TOF), qui permet de quantifier la part des actifs sous gestion qui sont réellement mis à profit, est harmonisée. Les locaux inoccupés en raison de travaux seront désormais comptabilisés, pour ne pas pénaliser les SCPI qui rénovent leur parc immobilier ce qui est fréquent pour celles offrant des optimisations fiscales.
Enfin, les gérants des SCPI devront à partir de cette année indiquer le montant de tous leurs frais (souscription, gestion, cessions de parts, cessions et acquisitions d’actifs). Sachant que les frais ont, sur le long terme, un impact majeur sur la performance des investissements, disposer d’un point de comparaison cohérent entre les différentes offres est nécessaire pour investir en toute connaissance de cause.
Alors que les SCPI étaient, malgré leurs avantages indéniables, un maquis dans lequel l’investisseur particulier était bien souvent à la merci des commerciaux chargés de vendre des parts, l’harmonisation des règles de calcul vient apporter une cohérence bienvenue. Cette année plus que jamais, acquérir des parts de SCPI est un geste de diversification à ne pas négliger.
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