Par Frédéric Laurent (*)
Avec tout ces risques sur les marchés, vous pensez peut-être qu’il vaut mieux placer vos économies dans un livret A et attendre que ca passe. Erreur ! Double erreur ! Car non seulement l’inflation rogne vos maigres 3,5% d’intérêt… mais en plus, vous passez à côté d’opportunités qui peuvent vous garantir une forte rentabilité… comme l’immobilier.
L’immobilier, c’est une vraie tradition française. Mais un appartement doit être entretenu et doit évoluer avec le temps. De la même manière que vous n’allez pas garder le même portefeuille boursier pendant 50 ans, vous devez faire évoluer votre bien immobilier, et engager des frais. Au final, savez-vous combien votre investissement vous rapporte vraiment ?
Combien vous rapportent vos investissements immobiliers ?
Vous n’imaginez pas le nombre de clients qui me disent : "la location de cet appartement me rapporte 5 000 euros de revenus annuels, ce qui me donne un rendement de 10% puisque je l’ai payé 50 000 euros !"… Sauf que les 50 000 euros, c’était il y a 20 ans — et qu’aujourd’hui, l’appartement en vaut 200 000. Et là, le rendement tombe à 2,5%, avant frais de gestion et impôts !
La rentabilité se calcule en ajoutant le rendement annuel à la revalorisation du bien. Le rendement se calcule par rapport au prix actuel du marché du bien !
Donc, comment obtenir un vrai rendement avec la sécurité naturelle de la pierre ?
Un investissement à risque ultra-limité…
Pour moi, la pierre-papier (les SCPI : sociétés civiles de placement immobilier) est un des meilleurs investissements à faire, à l’écart des risques de marché. Vous achetez une part d’une SCPI, et vous devenez propriétaire d’une partie de centaines d’immeubles !
De toutes les SCPI, je préfère celles investies sur de l’immobilier professionnel. Elles offrent un très fort rendement : 5,50% net de frais de gestion en moyenne, avec un risque très réduit puisqu’il est mutualisé par le nombre d’immeubles.
Pas de souci de gestion, pas de souci de locataire, un taux d’occupation très élevé (de l’ordre de 95%), un risque minime de non paiement des loyers, et une grande professionnalisation des sociétés de gestion qui en ont la charge.
… Pour une rentabilité de 15% en 2007 !
Le cycle économique est favorable aux SCPI avec la remontée actuelle des loyers. Ces dernières années, les rentabilités ont tourné autour de 15% : 6% à 7% de rendement auxquels viennent s’ajouter 7% à 10% de revalorisation du prix des parts. Il y a deux catégories de SCPI immobilier professionnel :
** Les SCPI "classiques diversifiées" (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux répartis en IDF et autres grandes villes). Les bureaux se sont beaucoup construits mais en cas de récession, le taux d’occupation peut diminuer (ce qui se répercute sur le rendement de la SCPI). Toutefois, ces SCPI ont une excellente régularité dans leurs performances.
** Les SCPI "murs de magasins" (locaux commerciaux de détail ou de grande distribution). Les boutiques vous mettent à l’écart d’une crise économique. Avez-vous déjà vu des boutiques de centre ville inoccupées ? Moi, pas souvent. J’ai du mal à imaginer des Zara, 123, Sephora fermer boutique, même si le montant de leur chiffre d’affaires baisse un peu. Et quand bien même, les emplacements ne resteraient pas vides bien longtemps.
Ma préférence va aux SCPI "murs de magasin", mais afin d’avoir une bonne diversification, je vous conseille d’investir à 60% dans des SCPI "murs de magasin", et à 40% dans des "classiques diversifiées".
Pour investir, il vous suffit de quelques centaines d’euros, le prix d’une part étant très accessible — contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique ! Au vu des marchés actions, vous devez absolument investir dans du rendement.
Meilleures salutations,
Frédéric Laurent
Pour la Chronique Agora
(*) Rédacteur en chef de la lettre Protection & Rendement, Frédéric travaille depuis plus de 20 ans dans la gestion de patrimoine. Il a fait ses débuts dans une société d’assurance avant de s’intéresser de plus près à la finance et aux marchés. Il a alors travaillé pendant quelque temps pour Merrill Lynch, puis s’est exilé au Luxembourg, où il a appris jusqu’aux moindres détails de la gestion de fortune et de patrimoine.
Frédéric a ensuite fondé sa propre société de gestion de patrimoine. Cela lui permet de mener ce qu’il considère comme une véritable mission : aider les investisseurs comme vous à prendre réellement soin de leur patrimoine — le protéger, le faire croître quoi qu’il arrive… sans prendre de risques.
