** L’argent gratuit ne fait jamais tapisserie. Il faut acheter ce que personne d’autre n’achète, pour obtenir cet argent gratuit. Mais d’une manière ou d’une autre, les gens de la côte de Floride, où je vis, ne pensent pas que cela s’applique à eux…
– Si par hasard vous aviez l’intention d’acquérir de l’immobilier en Floride, méfiez-vous ! "Impossible de se tromper avec l’immobilier, par ici", vous dira-t-on quasi à l’unanimité.
– Cependant, en tant qu’investisseur professionnel, je sais que chaque fois que j’entends "impossible de se tromper avec XYZ", le marché haussier de "XYZ" prend fin.
– Apparemment, les habitants de la Floride ne s’en sont pas rendu compte. C’est devenu absurde. La fièvre s’est répandue partout — c’est à peine si on trouve une entreprise ici qui ne soit pas liée au logement. Et les gens sont prêts à payer n’importe quel prix pour participer.
– L’un des tristes effets secondaires, c’est que la majeure partie des entreprises "historiques" de la région seront démantelées dans les années qui viennent. Elles deviendront des immeubles d’appartements vendus à l’unité.
– La "valeur" de l’immobilier a doublé ces derniers temps, ce qui a fait grimper les taxes immobilières… "L’assurance et les impôts immobiliers ont augmenté à tel point que je devrais vendre des bières à 20 $ simplement pour rester ouvert", a déclaré un propriétaire. Son bar-restaurant, pour lequel il a payé moins de deux milions de dollars il n’y a pas si longtemps de cela, vient d’être vendu à un promoteur pour 12 millions de dollars.
– Nous avons emménagé dans une nouvelle maison il y a un an et demi. A l’époque, nous l’avions payée plutôt cher. Mais si l’on en croit les agents immobiliers, la valeur de ma maison a pris environ 1 000 $ par nuit depuis que nous y habitons. "Vous auriez dû acheter plus de maisons", me dit-on. Ca semble alléchant… mais le problème, c’est que ce n’est pas la réalité.
– Les investisseurs immobiliers sont pratiquement condamnés à perdre de l’argent. Le prix de l’immobilier en Floride baisse à l’heure où j’écris ces lignes. Ils ne le savent pas encore… mais permettez-moi d’expliquer la raison pour laquelle moi, je le sais.
** Il y a en réalité deux marchés pour l’immobilier. On a le marché des "ventes privées", auquel pensent la plupart des gens. Il y a également le marché "public" de l’immobilier — c’est-à-dire le marché boursier.
– Il y a une grande valeur immobilière "publique" en Floride — St Joe. JOE est un promoteur possédant environ 2% de l’état de Floride. Le cours de l’action JOE a été divisé par deux en moins d’un an. D’autres actions immobilières floridiennes, comme Consolidated Tomoka, ont enregistré les mêmes performances.
– Il est très important de comprendre cela, parce que les prix des actions évoluent instantanément, tandis que le marché privé évolue bien plus lentement. Le marché "instantané" nous dit que le boom de Floride est terminé.
– Là où je vis, les vendeurs n’en sont absolument pas conscients… Ils ne savent pas que JOE a chuté de 50% — ni même ce que cela signifie. De toute façon, ils ignoreraient ce message. Je doute sérieusement que les vendeurs locaux baisseraient significativement leurs prix pour correspondre à la réalité de ce qui se passe sur le marché "public". Je pense que les vendeurs garderont leurs prix d’appel élevés, en se demandant pourquoi ils obtiennent des offres si basses — quand ils en obtiennent.
– Le marché stagnera longtemps. Il n’y a pas d’argent gratuit dans ce secteur.
– Qu’on me permette de faire une distinction importante : je ne suis pas en train de prédire un krach de l’immobilier… mais par contre, l’immobilier n’est PLUS l’endroit où trouver de l’argent gratuit.
