Faut-il s’intéresser aux SCPI ?

A l’heure où un ralentissement économique se profile, où les taux restent anémiques et où les actions s’essoufflent, les SCPI méritent votre attention.

Les marchés boursiers ne sont guère attirants en ce moment. Pas plus que les marchés obligataires d’ailleurs. Bien sûr, il y a l’immobilier. Nous avons déjà eu l’occasion de souligner combien il est réglementé et taxé, au point de faire souvent fuir les investisseurs.

C’est pourquoi les solutions sortant des sentiers battus dont nous avons déjà traité, comme le crowdfunding, le viager ou la location meublée, méritent d’être examinées. Et les SCPI, font-elles partie des solutions à envisager ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) acquiert (ou fait construire) des immeubles pour les louer. L’argent qu’elle investit lui est fourni par les épargnants auprès de qui elle collecte des fonds.

Les épargnants qui ont acheté des parts de SCPI deviennent propriétaires d’une partie du patrimoine de la société. En contrepartie de l’investissement, la SCPI distribue des revenus correspondant à une part des loyers perçus.

Les biens immobiliers achetés par la SCPI peuvent être des logements, des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux industriels ou logistiques, etc. Certaines SCPI se spécialisent – dans les hôtels, les établissements de santé, le logement étudiant… – tandis que d’autres, à l’inverse, se diversifient pour réduire les risques.

Les SCPI semblent avoir le vent en poupe. En 2017, les sommes collectées en France ont été de 6,2 Mds€, en hausse de 18,5% sur un an.

Pour 2018, on ne dispose que des chiffres du premier semestre. Ceux-ci font état d’une collecte de 2,4 Mds€, en retrait par rapport au premier semestre 2017. Mais ce montant reste nettement au-dessus de la moyenne de la collecte des premiers semestres des dix dernières années (1,6 Md€).

Il existe des SCPI à capital fixe et d’autres à capital variable. Comme leur nom l’indique, les dernières ont un capital qui augmente au gré des souscriptions. Et le désengagement est facilité par le fait que le gestionnaire de la SCPI s’engage à vous racheter vos parts.

Les premières, en revanche, ont un capital défini statutairement. Par conséquent, dès que celui-ci est atteint, les souscriptions sont fermées et ne redeviennent possibles qu’à l’occasion d’une augmentation de capital ou de la sortie d’un des associés. La revente des parts s’en trouve donc compliquée.

Les six avantages de l’investissement en SCPI 

Investir dans une SCPI offre six principaux avantages :

1. Vous investissez dans l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion locative. La SCPI assume la gestion immobilière : détermination de la stratégie d’investissement, sélection des actifs immobiliers achetés et cédés, pilotage des travaux, sélection des locataires, recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs aux associés, etc. ;

2. Vous accédez à des actifs avec un apport minimal. Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour acheter un logement de plusieurs centaines de milliers d’euros, vous pouvez investir dans une SCPI à hauteur de vos fonds disponibles. La part d’une SCPI vaut généralement quelques centaines d’euros, et vous pouvez donc commencer à investir à partir de cette somme (même si certaines SCPI exigent un investissement minimal de plusieurs parts). Dans le même ordre d’idée, le désinvestissement peut se faire en fonction de vos besoins ;

3. Vous avez accès à des biens souvent inaccessibles pour un particulier. Il est en effet souvent malaisé d’investir en direct dans des locaux industriels, des bureaux, des centres commerciaux ou des entrepôts, notamment à cause des montants à engager ;

4. Vous mutualisez les risques, puisque les actifs de la SCPI sont nombreux, normalement répartis géographiquement, voire par catégories d’immeubles (sauf si la SCPI est spécialisée). Si l’un des immeubles détenus par la SCPI connaît des difficultés (sinistre, impayés, vacance…), l’effet est dilué. Par ailleurs, vous avez la possibilité de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, et d’acheter plusieurs SCPI pour diversifier encore davantage les propriétés. Enfin, certaines SCPI achètent à l’étranger, principalement en Europe, ce qui permet de minimiser encore les risques liés à un pays en particulier ;

5. Vous percevez des revenus réguliers : la SCPI reverse une partie des loyers qu’elle perçoit à date fixe. Votre quote-part vous est ainsi versée mensuellement, trimestriellement ou semestriellement ;

6. Les rendements sont particulièrement intéressants en ce moment. Bien sûr, d’une SCPI à l’autre, le rendement peut considérablement varier. Les cinq meilleures SCPI de la place affichaient entre 4,71% et 6,58% de rendement en 2017.

Les trois principaux risques des investissements en SCPI

Bien sûr, comme pour tout placement, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques.

1. Tout d’abord, le capital investi n’est pas garanti. La valeur de la part évolue dans le temps à la hausse, mais aussi à la baisse, en relation avec le marché immobilier. Évidemment, cela peut être pénalisant au moment de la revente de vos parts.

2. Un autre risque majeur, nous l’avons déjà évoqué, est celui lié à la défaillance des locataires. Si la SCPI ne perçoit plus de loyers, elle ne peut évidemment plus servir les revenus aux associés. La perte des revenus locatifs peut aussi venir de sinistres, de l’obsolescence d’immeubles insuffisamment entretenus, ou encore d’une économie au ralenti qui fait augmenter les temps de vacance des locaux.

3. Par ailleurs, le gestionnaire de la SCPI peut lui aussi être défaillant. Par le passé, nous avons vu des SCPI diviser par deux le rendement locatif, et même ne rien verser sur plusieurs échéances. Certaines SCPI au bord de la faillite ont été absorbées par d’autres.

Pour se prémunir de ces différents risques, vous devez être vigilant sur six points. Nous y reviendrons mais avant cela, examinons la fiscalité qui s’applique aux SCPI.

Quelle est la fiscalité applicable ?

Il existe des SCPI dites « fiscales », car leurs investissements sont réalisés dans des logements donnant droit à des avantages fiscaux (Malraux, Pinel, monuments historiques, déficit foncier). Ces SCPI offrent la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt, mais elles demandent à être conservées pendant une durée minimum fixée par la loi.

Nous traiterons dans le reste de ces lignes de la fiscalité des SCPI classiques, dites « de rendement ». Elles peuvent elles aussi permettre d’intéressantes opérations fiscales.

Tout d’abord, il faut savoir que vous pouvez acheter à crédit  des parts de SCPI, ce qui peut s’avérer pertinent en période de taux d’intérêt bas. D’autant que les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus perçus.

Les parts de SCPI peuvent également être acquises dans le cadre de l’assurance-vie ou dans un PERP, avec tous les avantages de ces véhicules.

Enfin, les SCPI peuvent s’acquérir en démembrement de propriété. Nous ne détaillerons pas cette option qui pourrait être assimilée à une opération principalement fiscale et donc tomber sous le coup de la loi (amendement Peyrol).

D’une façon générale, la fiscalité pesant sur les SCPI n’est guère favorable, car elle est celle de l’immobilier.

En effet, les revenus perçus provenant des loyers sont imposés à l’IRPP selon le régime réel ou le régime micro-foncier (si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an), et bien sûr aux contributions sociales.

Par ailleurs, dans les revenus versés par la SCPI, il peut y avoir des revenus générés par sa trésorerie placée. Dans ce cas, il s’agit de revenus mobiliers soumis au taux forfaitaire unique de 30%. En cas de cession d’immeubles réalisée par la SCPI, la quote-part des plus-values versée à l’investisseur est imposée (IRPP et prélèvements sociaux) après application d’un abattement en fonction de la durée de détention.

La détention des parts de SCPI est potentiellement soumise à l’IFI. Enfin, lorsque que l’investisseur revend ses parts, il est imposé (IRPP et prélèvements sociaux), avec un abattement tenant compte de la durée de détention (exonération totale d’IRPP après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Soulignons qu’il peut être intéressant d’investir dans une SCPI détenant des immeubles à l’étranger. En effet, ces SCPI font bénéficier leurs associés de la fiscalité des pays d’investissement, la plupart du temps bien plus avantageuse que la fiscalité française.

Pour un immeuble situé en Allemagne détenu par la SCPI, ce sera ainsi une imposition à la source au taux de l’impôt sur les sociétés en Allemagne, plus avantageux qu’en France.

[NDLR : Pour profiter de la dernière recommandation dans ce domaine, abonnez-vous à La Stratégie de Simone Wapler en cliquant ici et prenez connaissance du numéro 86.]

Sélectionnez votre SCPI avec ces huit critères

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI auprès de votre conseiller financier habituel, mais aussi directement auprès des sociétés de gestion, ou encore via des plateformes spécialisées telles centraledesscpi.com ou meilleurescpi.com.

Mais respectez la sacrosainte règle de diversification et choisissez plusieurs SCPI, en vous attachant aux huit points suivants :

• le rendement : bien sûr, le rendement de l’année passée est à examiner, mais mieux vaut s’intéresser aux rendements dans le temps (5, 10, 15 ans) et les comparer à ceux des SCPI concurrentes. Les indicateurs à prendre sont le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), qui mesure la performance du point de vue du souscripteur (net de charges et de frais de gestion), et le dividende (montant perçu au titre de chaque part détenue) dont il importe de voir l’évolution dans le temps ;
• le patrimoine : la qualité de celui-ci est primordiale. Passez donc le temps qu’il faut à l’étudier de près ;
• la qualité des locataires et la durée des baux : des locataires connus, avec une assise financière importante, rassurent, tout comme des baux de longue durée qui réduisent le turn-over ;
• le taux d’occupation financier (TOF) : il correspond aux loyers facturés par rapport aux loyers potentiellement facturables. Privilégiez les TOF supérieurs à 90% ;
• le report à nouveau : c’est la partie des recettes mises en réserve pour pallier les aléas et permettre de lisser les performances dans la durée ;
• le montant de la collecte : quels montants sont collectés chaque trimestre, et les investissements sont-ils faits régulièrement en cohérence avec la collecte ;
• la liquidité des parts : pour savoir si la revente des parts est aisée, prenez en compte le nombre de parts en attente de cession en fin de période. Si ce nombre rapporté au nombre de parts totales de la SCPI est trop important, cela signifie que la revente peut être difficile ;
• les frais : tant les frais d’entrée (qui vont influer sur la durée de votre investissement) que les frais de gestion.

L’investissement en SCPI, comme tous les autres, dépend de votre situation personnelle, de votre horizon et de vos objectifs de placement. Cependant, alors qu’un ralentissement économique semble se profiler, et même si les prix de l’immobilier sont très élevés, les SCPI constituent un élément de diversification,  surtout si les actifs sont bien diversifiés !