Fiscalité : la location immobilière, encore rentable ? (3/3)

La seule et véritable solution pour résoudre le problème du logement en France est d’encourager les Français qui le peuvent à devenir propriétaires bailleurs.

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article, les difficultés d’accès au logement pour les résidents locaux est un véritable problème. On ne s’étonnera pas que Mme Le Meur propose une réforme de la fiscalité des revenus locatifs. Mais si cette réforme s’appuie sur quelques bons constats, elle découle aussi de mauvaises appréciations, et par conséquent ne pourra qu’être médiocre.

Commençons par les bons constats.

La députée Le Meur a raison de dénoncer la complexité du cadre fiscal actuellement en vigueur, mais aussi son déséquilibre puisqu’il traite « différemment des situations comparables issues de la même activité et favorise largement certains types de location par rapport à d’autres ». Nous approuvons aussi le fait que, pour elle, « la fiscalité n’a pas à encourager tel type de location par rapport à tel autre, et devrait rester neutre en traitant les locations nues et meublées dans un même régime, aussi bien pour le régime micro simplifié que pour le régime au réel ».

Quant aux mauvais constats, ils sont nombreux.

Mme Le Meur affirme que le succès des locations meublées est dû aux avantages fiscaux, mais aussi à un rendement locatif supérieur (surtout pour des locations de courte durée) et à un cadre juridique plus souple dans les relations entre bailleur et locataire.

Nous pensons plutôt que le problème est inverse : c’est parce que le cadre juridique des relations bailleur-locataire de la location nue est très contraignant, et que son régime fiscal est confiscatoire que les locations meublées (et singulièrement celles de courte durée) se sont développées.

C’est surtout parce le rendement locatif de ces locations nues est nul que les propriétaires bailleurs s’en détournent. Mme Le Meur ne voit pas l’éléphant dans la pièce. Elle se désole que les locations de courte durée puissent produire jusqu’à 6% de rentabilité.

Elle devrait surtout s’inquiéter que la location nue n’ait, au maximum dans ses exemples, que 3% de rentabilité. Surtout, elle devrait être effrayée que, pour les plus hauts revenus, la rentabilité ne soit jamais supérieure à 1,4% et qu’elle soit parfois négative (à Montpellier et à La Rochelle). Même la location meublée dite « classique », c’est-à-dire de longue durée présente une faible rentabilité, de 1,7% en moyenne dans les exemples qu’elle donne.

On ne comprend pas non plus pourquoi, après avoir affirmé que « la fiscalité n’a pas à encourager tel type de location par rapport à tel autre », elle souhaite encourager la location de longue durée à titre de résidence principale, c’est-à-dire favoriser un type de location particulier.

Nous pensons que ce n’est pas aux pouvoirs publics de dire qu’elle forme de location est bonne ou mauvaise. C’est au marché libre, c’est-à-dire aux propriétaires bailleurs et aux locataires, de déterminer d’une part ce qu’ils veulent et peuvent offrir, et d’autre part ce qu’ils souhaitent et peuvent louer.

En soumettant les biens loués, qu’elle que soit le type de location, aux mêmes contraintes réglementaires et fiscales, le marché fera le reste. Et s’il existe un besoin énorme de locations nues, il y pourvoira… à condition de ne pas mettre de bâtons dans les roues des propriétaires bailleurs !

Et, sur ce dernier point, Annaïg Le Meur est muette. Elle ne dit rien des contraintes réglementaires sur les locations (plafonnement des loyers, loi Climat de 2022 qui interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G, loi Alur qui favorise le maintien dans les lieux à l’issue du bail et protège contre l’expulsion même en cas d’impayés, etc.). Elle ne dit rien de la réglementation foncière qui organise la raréfaction des terrains constructibles, ni de l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » qui va encore accroître la pénurie.

Et si elle évoque (sans toutefois ne jamais s’appesantir), dans son tableau comparatif, la fiscalité des revenus immobiliers, elle se tait sur la fiscalité du patrimoine (Ifi, taxe d’habitation, taxes foncières, droits d’enregistrement, droits sur les successions et donations, impôt sur les plus-values…) qui rend l’investissement immobilier encore moins rentable.

Comment s’étonner alors, après un tableau partiel et partial de la situation des propriétaires bailleurs, que les propositions de Mme Le Meur soient indigentes ?

Tout d’abord, elle propose que tous les revenus locatifs soient réunis dans une seule catégorie, celle des revenus fonciers, seuls les revenus du locatif meublé professionnel (LMP) restant imposés comme bénéfices industriels et commerciaux, mais avec des critères réévalués. Cela nous paraît raisonnable à une (grosse) nuance près : les revenus immobiliers doivent être imposés comme les revenus mobiliers avec possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax à 30% (en espérant que le gouvernement Barnier ne l’augmente pas !).

Ensuite, Mme Le Meur propose trois scénarios (cinq avec les variantes) qui visent tous à rééquilibrer la situation actuelle. Ce ne sont que ajustements qui, en outre, ne vont pas tous dans la bonne direction. Nous ne les détaillerons pas et laisserons le lecteur particulièrement intéressé consulter le rapport.

La seule et véritable solution, pour résoudre le problème du logement en France, en particulier la pénurie de logements locatifs de longue durée, c’est bien d’encourager les Français qui le peuvent à devenir propriétaires bailleurs.

C’est aussi la meilleure façon de faire baisser le prix des loyers. Pour cela, il convient, par exemple, de supprimer l’impôt sur la fortune immobilière, de réduire les droits sur les transmissions, d’interdire au législateur d’encadrer les loyers, de respecter le principe de l’égalité en droit des propriétaires et des locataires dans le contrat de bail.