Chute de l’immobilier : les dégâts d’une bulle

La formation de bulles crée des déséquilibres entre l’offre et la demande.

J’ai pris la voiture plusieurs fois au cours de l’été pour faire des allers-retours, entre la campagne et la capitale.

Des maisons sont en cours de construction au bord de la route en direction de la capitale, à proximité d’Orléans.

La bulle immobilière est tangible : la fabrication de ces logements a été initiée sans répondre à une demande particulière.

Ces maisons de banlieue font très probablement partie de la prolifération des projets immobiliers en raison des taux d’intérêt maintenus bas très longtemps par la banque centrale.

Mais les incitations à l’activité, via les octrois de crédit, sont en réalité des gâchis de ressources dans les renouvelables, les voitures à batteries… ou l’immobilier.

Et depuis le début du resserrement des taux, les projets dans l’immobilier ont rencontré des écueils.

La crise actuelle montre l’impact du retour à la réalité, après de longues années de hausse du pouvoir d’achat sous l’effet de baisses de taux.

La chute actuelle des volumes d’achat et des prix met en difficulté les promoteurs de projets.

Le ministère de la Transition rapporte :

« De juillet 2023 à juin 2024, 347 900 logements ont été autorisés à la construction, soit 62 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 15,3 %) et 25% de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). »

Les autorisations de projets de construction sont à la baisse :

« Au cours des douze derniers mois, 272 800 logements auraient été mis en chantier, soit 76 100 de moins (- 21,8 %) qu’entre juillet 2022 et juin 2023, et 30 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).”

Le graphique ci-dessous montre l’évolution des lancements de constructions (orange), et les autorisations (turquoise). Le pic d’activité a eu lieu en juin 2022. La hausse des taux d’intérêt par la banque centrale a eu lieu le mois suivant, et a contracté tout le secteur.

Des constructeurs de logements font à présent faillite.

Sud-Ouest rapporte :

« Fin juillet, un autre constructeur, AST (Rhône), qui se présente comme le deuxième constructeur français de maisons individuelles, a vu son plan de sauvegarde rejeté par ses créanciers. Près de 600 emplois sont menacés. »

La création d’argent – via l’octroi de prêts, par exemple – mène en général à une hausse immédiate des prix des actifs, comme les actions ou l’immobilier. En revanche, à terme, la réalité de la demande tire les prix vers le bas. Les investisseurs et les entreprises immobilières enregistrent des pertes.

La chute de l’activité de l’immobilier en France suit l’exemple de l’Espagne, après la crise de 2008. Avec la chute des prix et de la demande de logements, les constructeurs ont fait faillite et ont abandonné des bâtiments encore en chantier.

Selon un investisseur en immobilier cité par Les Echos :

« Le paysage immobilier espagnol en 2014 était comparable à un film de la saga Mad Max, avec des débris et des ruines encore fumantes, se rappelle Ismael Clemente, le patron de la société d’investissement immobiliers, Merlin Properties. Tous les grands acteurs du secteur s’étaient effondrés, et il ne restait plus personne debout. Le paysage était apocalyptique. »

Le chef de cabinet économique du Premier ministre de l’époque expliquait la situation :

« Tout le monde savait qu’on était dans une bulle, mais les gens étaient contents, et personne ne voulait être celui qui allait casser l’ambiance en arrêtant la musique. »

Lors du gonflement de la bulle, les médias et les experts de la presse mainstream apportent généralement un soutien aux programmes initiés par le gouvernement. Ils souhaitent une hausse de l’activité et des émissions de crédit. Comme c’est le cas aujourd’hui pour les voitures à batteries ou les renouvelables, ils passent sous silence le rôle du gouvernement dans la hausse de l’activité. Ils y voient une demande des consommateurs.

Bulles : les dégâts des directives

La formation de bulles crée des déséquilibres entre l’offre et la demande. En réalité, en dehors des effets de la création monétaire, la hausse des prix – notamment dans l’immobilier – donne une apparence de demande et incite les producteurs, comme les constructeurs et promoteurs de logements, à augmenter leurs investissements.

La création monétaire entraîne ainsi un gaspillage supplémentaire, présenté comme un soutien à l’économie, notamment dans des secteurs comme l’immobilier ou les énergies renouvelables. En revanche, le mécanisme des prix, par l’ajustement de l’offre et de la demande, réduit les sources de gaspillage et favorise l’augmentation de la richesse dans l’économie.

Les gouvernements produisent peu de choses de valeur et financent des projets par le biais de la spoliation. Ils n’ont pas besoin du consentement d’un client ni du signal des prix pour ajuster l’offre et les coûts de production. Au lieu de cela, ils créent des sources de revenus pour certaines entreprises ou secteurs, au détriment des autres.

Les bulles, comme d’autres programmes, entraînent des gaspillages et des pertes de richesse dans l’économie, au profit d’une poignée d’acteurs à court terme. Globalement, les programmes et les directives se traduisent par des redistributions à des particuliers ou des entreprises, avec spoliation pour le reste de la population. L’explication ci-dessous, concernant le fonctionnement des programmes, provient d’un envoi de Simone Wapler à nos lecteurs. Les subventions et incitations, à l’origine des bulles, font partie des efforts des gouvernements pour acheter des voix.

Un gouvernement trop lourd ne crée pas de richesse, mais plutôt de la corruption

Les échanges de valeur génèrent de la richesse, tandis que les partages n’en produisent pas. Les politiciens ne font qu’organiser la redistribution de valeurs déjà existantes et sont incapables de créer de la valeur.

Prenons un exemple pour illustrer ce propos… J’ai 100 stères de bois que je suis prêt à échanger contre des plants d’arbres truffiers. Je sais que certains emplacements de ma forêt seront favorables au développement des chênes ou des noisetiers truffiers. Le pépiniériste qui produit ces plants dits « mycorhizés » (spécialement traités pour être truffiers) a besoin d’énergie pour climatiser ses serres. Notre échange se traduira par une création de valeur grâce à une nouvelle production de truffes, moins coûteuse que la truffe « sauvage ».

Mais si l’Etat taxe mes 100 stères pour lutter contre les inégalités de chauffage, il n’y aura jamais de création de valeur. Ces 100 stères seront brûlés dans des poêles par des personnes qui n’auront pas acheté leur bois et n’auront pas eu besoin d’exercer leurs talents pour se chauffer. Elles n’auront alors aucune incitation à créer de la valeur.

Pour comprendre le mécanisme de création politique de la corruption, il faut aller plus loin.

Prenons le cas de la production biologique.

Les producteurs qui passent au bio bénéficient de subventions. Ces subventions proviennent soit d’impôts (des prélèvements sur la valeur déjà créée), soit d’argent emprunté (des prélèvements sur la valeur qui sera créée dans le futur). Malgré ces subventions, les produits bio restent généralement plus chers que ceux de la production traditionnelle. Les prix de vente au détail des produits bio sont donc plus élevés que ceux des produits conventionnels.

Par conséquent, le consommateur de produits bio, qui est également contribuable, y perd doublement en pouvoir d’achat : il paie des impôts qui réduisent son pouvoir d’achat et il achète des produits similaires à un prix plus élevé.
En revanche, le producteur bio subventionné en bénéficie. Lorsqu’il ira voter, il sera enclin à soutenir le parti politique qui défend le bio, au détriment du consommateur.

Certes, ce n’est pas de la corruption au sens traditionnel, comme celle observée dans des pays moins développés, mais c’est un processus plus subtil, caractéristique des pays dits développés et ultra-réglementés. Néanmoins, cela reste de la corruption : de l’argent a été prélevé de force et redistribué en échange de voix.

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