Les banquiers sont des vendeurs stupides

▪ Cela semble difficile à croire mais le système bancaire européen est dans un état pire qu’en 2008.

Les prêts non productifs sont des prêts pour lesquels une banque n’a pas reçu de versement prévu depuis au moins 90 jours. En d’autres termes, cela concerne les mauvais payeurs. Les banques européennes détiennent 1 200 milliards d’euros de prêts non productifs — le double de ce qui était rapporté en 2008.

Les banques doivent se débarrasser de ces prêts. Il existe de nouvelles règles qui prendront effet l’année prochaine, appelées Bâle III. Elles se resserrent un peu tous les ans jusqu’en 2018. Pour satisfaire ces contraintes, les banques doivent nettoyer leurs bilans. Cela signifie qu’elles devront vendre un ensemble d’actifs, avec un fort rabais.

C’est le moment d’acheter ces actifs.

Un "bon investissement" repose aujourd’hui systématiquement sur cette idée, et cela s’est vérifié depuis au moins deux ans. Blackstone, Apollo et d’autres fonds d’investissement privés ont levé des milliards pour acheter des portefeuilles de prêts en difficulté à des banques européennes.

La raison pour laquelle il faut acheter ? Parce que les banques vendront ces actifs au rabais par rapport à la valeur nominale des contrats. Pour les prêts immobiliers, le rabais varie énormément, cela dépend de l’endroit où se situe le bien, entre autres. Voyez le graphique ci-dessous pour comprendre les rabais sur des opérations déjà réalisées au cours de ces deux dernières années.

Ce graphique montre ce que les investisseurs ont payé. La barre la plus longue est dans l’intervalle des 41-50 centimes par euro. Cela signifie que les acheteurs ont payé entre 41% et 50% de la valeur nominale de l’emprunt. Les rabais sont restés très présents au cours des dernières années et ils ne vont pas disparaître de si tôt.

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Les banques centrales comme la Bundesbank demandent à rapatrier leur or des coffres américains et français.

Ce qu’elles ne savent pas, c’est qu’elles risquent fort de ne jamais revoir leurs lingots !

Découvrez pourquoi sans plus attendre : il pourrait y avoir de spectaculaires profits à la clé.

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Pensez donc à cela : un banquier prête pour 75% sur la valeur de la propriété durant le boom. Puis, tout s’effondre. Vous pouvez acheter la propriété pour la moitié de la valeur du contrat. Pour un appartement de 10 millions de dollars avec un emprunt sur 7,5 millions de dollars, un rabais de 50% signifie que vous ne payez que 3,75 millions de dollars.

Peut-être le bien est-il loué à 70%. Cela n’a pas fonctionné avec un emprunt sur 7,7 millions de dollars. Le propriétaire ne pouvait pas verser les paiements. Mais à présent vous entrez en jeu pour 3,75 millions de dollars. Disons que vous mettez 2,5 millions de dettes dessus. Ce montage d’achat fonctionne maintenant. Vous l’avez calculé et pensez que vous obtiendrez un rendement de 12% en terme d’encaisse la première année. Et vous possédez la propriété, avec une possibilité d’augmenter le loyer avec le temps. En quelques années, vous pourriez doubler votre investissement lorsque la propriété retrouvera sa juste valeur.

▪ Des ventes à prix sacrifié
C’est exactement ce qu’ont fait les fonds d’investissement privés à la suite de la crise aux Etats-Unis. Cela a pris plus de temps en Europe, mais c’est en train d’arriver.

Il y a deux ans, dans ma lettre d’investissement, j’ai appelé cela "les plus grandes ventes à prix sacrifié de l’histoire". Voici mes prévisions à l’époque :

"Cette vente à prix sacrifiés est une opportunité à saisir. Il n’y a pas de moyen meilleur et plus fiable de gagner de l’argent que d’acheter quelque chose à quelqu’un obligé de vendre. Les banquiers sont les meilleures personnes au monde à qui acheter, vous pouvez me croire.
J’ai été vice-président d’une banque d’entreprise pendant 10 ans avant de commencer à écrire des lettres d’information en 2004. Tous les ans, j’avais au moins trois ou quatre demandes de la part de groupes d’investisseurs me demandant si nous avions des actifs dont nous souhaiterions nous débarrasser. Pourquoi ? Parce qu’ils savent que les banques sont des vendeurs stupides".

"Un jour, j’ai fait une très mauvaise affaire immobilière. Mais je savais que j’étais couvert par des garanties solides. On ne l’aurait jamais deviné au mal que j’ai eu à me débarrasser de la propriété une fois que l’emprunteur a cessé de payer et que la banque a récupéré l’actif. Je savais qu’en peu de temps je pourrai vendre la propriété et rapporter une grosse somme à la banque. Mais mes supérieurs ne voulaient pas en entendre parler. Ils voulaient se débarrasser au plus vite de ce prêt non productif, l’effacer rapidement des bilans".

"Je l’ai donc vendu très vite, à prix sacrifié. Ce fut malgré tout le prêt le plus rentable que la banque ait réalisé cette année-là parce que j’ai obtenu un prix avec une surcote de 35% par rapport au montant du prêt. Mais le groupe auquel je l’ai vendu — qui n’aurait pas pu se montrer plus patient lorsqu’il a voulu revendre la propriété — l’a revendu facilement 50% au-dessus de ce prix. La banque a laissé beaucoup d’argent sur la table et le savait — mais peu lui importait".

"D’un point de vue institutionnel, les banques ne peuvent pas détenir longtemps des créances toxiques. Car dès qu’elles rendent compte d’une importante créance irrécouvrable dans un état financier trimestriel, les ennuis commencent. Cela signifie qu’elles doivent mettre de côté plus de capital pour ce prêt en particulier, ce qu’elles détestent devoir faire, car cela réduit la rentabilité et nécessite beaucoup de paperasseries. Cela peut éveiller l’attention des régulateurs, ce que les banques redoutent. Cela peut éveiller les soupçons des actionnaires à propos des pratiques de prêts, ce que les banques ont en horreur. Par conséquent, le moyen le plus fréquent de traiter les créances irrécouvrables est de s’en débarrasser le plus vite possible. (A moins d’être submergé de créances irrécouvrables au beau milieu d’une crise, auquel cas elles tentent de les purger et d’acheter du temps pour trouver une voie de sortie, et/ou pour les rattraper du mieux qu’elles peuvent pour maintenir les apparences sauves tout en priant pour un miracle — ou une faillite.)"

Deux années plus tard, ma théorie selon laquelle "les banquiers sont des vendeurs stupides" s’est révélée vraie. Mieux, mon conseil sur le thème des ventes à prix sacrifiés a depuis quasiment doublé — mais chose incroyable, les opportunités à venir sont encore plus grandes. Aussi étonnant que cela paraisse, l’idée est encore plus pertinente aujourd’hui.

Après deux années d’atermoiements de la part des banques, les ventes à prix sacrifiés n’en sont qu’à leur début.