Les prix de l’immobilier ancien ont encore reculé au deuxième trimestre 2026. Et malheureusement, le mouvement pourrait être loin d’être terminé. Avec des taux d’intérêt toujours très élevés, une croissance quasiment à l’arrêt et une fiscalité qui continue de peser sur la pierre, le marché français reste sous pression.
Les derniers chiffres sont tombés et ils ne sont malheureusement pas très rassurants.
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont encore baissé de 1 % en France. Depuis 2022, le recul atteint désormais environ 6,2 % en France métropolitaine.
Certains diront que ce n’est pas énorme.
Après tout, lorsque l’on regarde l’évolution de l’immobilier français depuis le début des années 2000, la hausse reste considérable. Sur longue période, l’immobilier demeure généralement gagnant.
Mais cela ne veut pas dire que les prix ne peuvent pas baisser fortement pendant plusieurs années.
Nous avons déjà connu par le passé des reculs de 7 %, voire de 9 %, avant que le marché ne reparte ensuite.
La vraie question est donc simple : la baisse actuelle est-elle terminée ?
Malheureusement, je ne le pense pas.
Et il faut même envisager une baisse supplémentaire d’environ 10 % en moyenne nationale.
Les chiffres officiels ne racontent pas toute l’histoire
Il y a d’abord un point essentiel à garder en tête.
Les statistiques dont nous disposons sont celles des notaires. Elles correspondent donc aux biens qui ont effectivement été vendus.
Or il existe aujourd’hui beaucoup de logements sur le marché qui ne trouvent tout simplement pas preneur, parce que leurs prix restent encore trop élevés.
C’est un élément extrêmement important.
Cela signifie que les prix publiés ne reflètent pas forcément toute la réalité du marché immobilier.
Un bien proposé à un prix trop élevé peut rester plusieurs mois à la vente sans apparaître dans les statistiques des transactions.
La baisse observée jusqu’à présent ne dit donc pas nécessairement jusqu’où le marché devra encore s’ajuster.
Et c’est là que les taux d’intérêt deviennent déterminants.
Les taux ont changé la donne
La relation entre les taux d’intérêt et les prix immobiliers est assez claire.
Lorsque les taux baissent, les prix ont tendance à augmenter.
C’est exactement ce que nous avons observé durant les années où le coût du crédit était extrêmement faible, notamment entre 2015 et 2020.
A l’inverse, lorsque les taux augmentent, le marché immobilier finit par souffrir.
Or aujourd’hui, les taux d’intérêt français restent à des niveaux particulièrement élevés.
Le taux des obligations d’Etat françaises à dix ans évolue autour de 4,5 % et a même récemment frôlé les 4,6 %, des niveaux que nous n’avions plus vus depuis 2008.
Et malgré les appels au calme, malgré la baisse récente des taux américains ou encore celle des prix du pétrole, les taux français restent très élevés.
C’est précisément ce qui doit nous inquiéter pour l’immobilier.
Car lorsque les taux d’intérêt sur la dette publique augmentent, cette hausse finit par se répercuter sur les autres taux de l’économie, notamment sur les crédits immobiliers.
Et forcément, lorsque les crédits deviennent plus chers, cela pèse sur la capacité des ménages à acheter.
Voilà pourquoi il me paraît très difficile d’affirmer aujourd’hui que le marché immobilier a déjà touché son point bas.
Rien n’indique encore une véritable détente
Le problème est que cette hausse des taux ne semble pas uniquement temporaire.
L’écart entre les taux d’intérêt français et allemands s’est fortement creusé. Nous avons dépassé un point d’écart sur les obligations à dix ans, ce que nous n’avions plus observé depuis 2012.
Les taux français sont même devenus supérieurs à ceux du Portugal et de la Grèce.
Cela traduit une défiance croissante des investisseurs vis-à-vis de la France.
Et tant que cette défiance persistera, les taux français risquent de rester élevés.
Ce contexte peut donc continuer à peser sur les crédits immobiliers et, par conséquent, sur les prix.
C’est d’ailleurs ce que l’histoire récente nous montre : lorsque les taux remontent, les prix immobiliers finissent généralement par baisser.
Le mouvement a déjà commencé.
Mais il pourrait encore aller beaucoup plus loin.
Jusqu’à 10 % de baisse supplémentaire ?
A l’échelle nationale, les prix pourraient ainsi encore reculer d’environ 10 %.
Bien entendu, il s’agit d’une moyenne.
L’immobilier reste avant tout un marché local. Toutes les villes, tous les quartiers et tous les types de biens n’évolueront pas de la même manière.
A Paris, par exemple, les prix ont déjà baissé d’environ 10 % par rapport à leur plus haut.
Et malheureusement, la correction pourrait y être encore plus forte.
Dans d’autres régions, la résistance sera certainement meilleure.
Mais la tendance générale reste fragile.
Et les taux ne sont pas le seul problème.
Une économie française de plus en plus fragile
Le ralentissement économique pèse lui aussi sur l’immobilier.
La croissance française n’est que d’environ 0,4 % en 2026, bien loin des prévisions qui avaient été formulées auparavant.
Dans le même temps, le chômage remonte et pourrait se rapprocher des 9 %.
Ce contexte finit nécessairement par avoir des conséquences sur l’activité et sur la confiance des ménages.
Et lorsqu’un ménage s’inquiète pour son emploi ou pour son pouvoir d’achat, il hésite naturellement davantage avant de s’engager dans un achat immobilier.
A cela s’ajoute évidemment la fiscalité qui pèse sur l’immobilier.
Là encore, cela ne va pas arranger la situation.
Nous sommes dans un pays où la pression fiscale est déjà extrêmement élevée, et les propriétaires immobiliers n’y échappent pas.
Plus les prélèvements augmentent, plus cela pèse sur l’attractivité et la rentabilité de l’immobilier.
Une fois encore, aucun de ces éléments pris isolément ne signifie que l’immobilier va s’effondrer partout.
Mais leur accumulation doit nous rendre prudents.
Ne pas raisonner avec le monde d’hier
Il ne faut surtout pas croire que, parce que l’immobilier a toujours fini par repartir, il repartira rapidement cette fois-ci.
Oui, sur longue période, la pierre reste généralement un placement gagnant.
Oui, les périodes de baisse finissent un jour par prendre fin.
Mais la situation actuelle est particulière.
Les taux ont fortement augmenté.
La croissance est quasiment à l’arrêt.
Le chômage repart à la hausse.
La fiscalité reste lourde.
Et surtout, beaucoup de vendeurs n’ont pas encore totalement ajusté leurs prix à cette nouvelle réalité.
Voilà pourquoi de nombreux biens restent aujourd’hui sans acheteur.
Tant que les taux d’intérêt resteront aussi élevés, il faudra donc nécessairement qu’un ajustement se fasse.
Et cet ajustement risque malheureusement de passer par une nouvelle baisse des prix.
Après un recul d’environ 6,2 % depuis 2022, le marché immobilier français pourrait donc encore perdre environ 10 % en moyenne nationale.
Cela ne se fera ni partout, ni au même rythme.
Mais une chose me paraît claire : le marché n’a probablement pas encore totalement intégré le nouveau coût de l’argent.
Et tant que ce ne sera pas le cas, la baisse des prix risque de se poursuivre.
