Alors que de nombreux pièges guettent les propriétaires bailleurs en 2022, l’immobilier représente-t-il toujours un bon investissement ?
Nous avons évoqué précédemment les pièges qui guettent les propriétaires bailleurs en 2022. Qu’ils investissent en locations meublées ou non meublées, ceux qui comptent sur l’habitat locatif pour générer un complément de revenus ou augmenter leur patrimoine font face à des risques particulièrement élevés.
Cela signifie-t-il que l’immobilier est désormais un mauvais investissement ? Pas nécessairement. Pour éviter les écueils de la location aux particuliers, l’immobilier professionnel représente une alternative intéressante. Autrefois privilégié par les multi-propriétaires en quête de diversification, il représente aujourd’hui un secteur accessible à tous, y compris aux primo-investisseurs.
Son rendement souvent supérieur, ses risques limités et la relative méconnaissance de la majorité des investisseurs en font un actif qui mérite d’être considéré ; au-delà de sa capacité à générer du cash-flow, il sert d’excellent rempart contre l’inflation. Encore faut-il rester au fait des grandes tendances, et éviter les pièges les plus fréquents.
L’immobilier tertiaire, havre de paix au milieu des contraintes
L’avantage principal des baux professionnels est d’abord que les normes et responsabilités qui incombent au propriétaire, sont infiniment plus légères que dans le cas de l’habitat locatif. La loi est telle que le locataire, souvent une personne morale, est chargé de l’aménagement des lieux. Ainsi, la plupart des dépenses d’entretien et d’améliorations nécessaires à son activité, tant qu’elles ne concernent pas le bâtiment ou la sécurité des lieux, sont prises en charge par le locataire.
En pratique, les locaux professionnels imposent des dépenses récurrentes plus faibles au propriétaire. Même la taxe foncière est souvent récupérée auprès du locataire, ce qui peut augmenter la rentabilité annuelle de plusieurs pourcents.
En outre, la visibilité des locations sur le long terme est sans commune mesure avec celles destinées aux particuliers. Le très classique bail 3-6-9, qui représente un engagement à reconduction tacite par tranches de trois ans, permet de limiter les mouvements de locataires, qui causent souvent un important manque à gagner durant la période de d’absence de locataire (lorsqu’ils ne nécessitent pas de coûteux travaux de remise en état).
S’il peut sembler à première vue plus exotique et réservé aux investisseurs aguerris, certains facteurs le rendent désormais plus accessible que jamais…
L’immobilier professionnel est ainsi un véhicule d’investissement dont le ratio rendement/risque est souvent plus favorable que les opérations classiques telles que la location de studios destinés aux étudiants, souvent présentée comme la première étape vers la constitution d’un parc d’immobilier locatif.
S’il peut sembler à première vue plus exotique et réservé aux investisseurs aguerris, l’existence de niches adaptées aux petits budgets et la démocratisation de la « pierre-papier » tertiaire le rendent plus accessible que jamais.
Un investissement à la portée de tous
Dans l’imaginaire populaire, l’immobilier professionnel est réservé aux gros acteurs qui, faisant main basse sur des superficies se comptant en milliers de mètres carrés, éclipsent les investisseurs individuels.
C’est vrai dans la plupart des cas, mais cela ne signifie pas pour autant que ce marché vous est inaccessible.
D’une part, la grande variété de typologie de biens ne joue pas uniquement en faveur des grosses mains. Vous ne faites pas le poids face à BNP Real Estate, pour l’achat de 10 000 m² à La Défense ? Le corollaire est le suivant : la vente de cette petite boutique que vous avez repérée dans les rues piétonnes d’une ville moyenne pourra passer sous leur radar, et vous aurez plus de faciliter à prendre contact avec son propriétaire qu’une société de conseil en immobilier d’entreprise. En tant que particulier, vous avez ainsi accès à des opportunités qui échappent aux poids-lourds. Leur rendement annuel peut même être supérieur aux dossiers plus conséquents, et le potentiel de négociation plus important.
Si l’achat, la détention directe et la gestion d’un bail commercial vous semblent trop compliqués, la pierre papier représente une solution tout aussi avantageuse. De nombreuses SCPI se sont spécialisées dans l’immobilier d’activité. En achetant des parts de ces sociétés non cotées, vous devenez indirectement propriétaire de biens à usage professionnel sans avoir à en assurer la gestion courante.
Pour un investisseur individuel, cette solution apporte de nombreux avantages tels que la possibilité d’investir dans des zones où le ticket d’entrée est inaccessible aux particuliers, une gestion déléguée qui évite le moindre investissement personnel en temps et en énergie, et une liquidité souvent meilleure que la détention directe avec le mécanisme de rachat de parts qui permet de céder ses participations sans avoir à chercher un acheteur.
Si tous ces avantages ont évidemment un coût – tout service devant être rémunéré – la performance de l’immobilier professionnel est telle que de nombreuses SCPI parviennent offrir un rendement annuel, net de charges, supérieurs au rendement brut de l’habitat locatif dans la plupart des grandes villes. Cela signifie que l’investisseur qui opte pour ces placements peut espérer encaisser chaque année autant – voire plus – de loyers que s’il détenait des biens en nom propre, sans pour autant avoir de taxe foncière à payer, d’entretien à faire ou de vacance locative à couvrir. L’année dernière, des rendements de l’ordre de 4 % à 5 %, voire 6 % pour les meilleures des SCPI, ont ainsi été servis.
L’investisseur particulier a également l’embarras du choix en ce qui concerne les supports dans lesquels investir. Certaines SCPI « professionnelles » ont un portefeuille diversifié en terme de destination des locaux comme de géographie, permettant en une unique souscription de limiter les risques. D’autres, a contrario, se spécialisent dans des secteurs précis et offrent à leurs souscripteurs la possibilité de piloter leurs investissements en fonction des domaines qu’ils jugent les plus porteurs.
De la même manière qu’il existe, pour les actions cotées, des ETF larges (actions France, Europe, ou Monde) et des ETF sectoriels (Tech, minières, pays émergents), les SCPI permettent selon les caractères et objectifs de chacun diversification ou, au contraire, spécialisation. De cette manière, les investisseurs actifs peuvent piloter leurs investissements en fonction des grands cycles économiques.
