Une résidence secondaire, cela fait rêver… et de nombreux Français ont déjà concrétisé ce rêve. Est-ce que cela en vaut vraiment la peine ?
Dans notre note d’octobre 2020, nous nous demandions si les Français allaient vraiment quitter les villes pour se mettre au vert, poussés par les confinements et la banalisation du télétravail. Finalement, le désir de maison à la campagne avec piscine s’est plutôt transformé en recherche de terrasse ou balcon en périphérie urbaine.
Mais il existe une alternative à l’installation définitive hors des grands centres urbains…
Il s’agit de l’installation temporaire. Nous voulons bien évidemment parler de la résidence secondaire que l’on peut occuper à chaque période de vacances scolaires et lors des confinements dont la récurrence est à craindre. Mais aussi les week-ends.
Une progression de 20% en 2020
Pouvoir se rendre dans sa résidence secondaire le week-end semble être, en effet, une condition indispensable pour se décider à acheter. C’est pourquoi le marché se développe fortement dans un rayon de 150 km, ou 1h30 de transport maximum, autour des grandes agglomérations.
Les Parisiens se tournent vers la Normandie ou l’Yonne ; les Lyonnais vers la Savoie ; les Toulousains vers le Gers ; les Bordelais vers les Landes ; les Marseillais vers les Alpilles.
En règle générale, les acheteurs recherchent un bien facile d’accès – la proximité d’une gare est un plus – et pas trop isolé – le voisinage d’un village ou d’une petite ville où pouvoir faire ses courses est privilégié.
Une agence parisienne a vu ses ventes sur ce segment croître de 20% en 2020. Sur le site internet du réseau Century 21, les recherches « résidences secondaires » ont augmenté de 57% après le premier confinement par rapport à la même période de 2019.
En Bretagne, les professionnels de l’immobilier ont constaté une augmentation de 45% des consultations de leurs offres, dont un quart pour des résidences secondaires. Ce dernier chiffre confirme l’enquête du réseau immobilier Orpi, réalisée l’été dernier, qui révèle qu’un sondé sur quatre déclare envisager l’achat d’une résidence secondaire.
Un projet qui ne séduit pas que les quinquagénaires préparant leur retraite et l’accueil de leurs petits enfants pour les vacances, puisqu’un tiers des personnes que se sont dites intéressées ont moins de 40 ans et 11% moins de 30 ans.
Ces nouvelles envies des Français ont-elles fait monter les prix de l’immobilier ? A priori, non. L’indice des prix immobiliers de Meilleurs Agents-Les Echos montre une progression de 2% en 2020 avec, bien entendu, de grandes disparités : + 2,6% dans les dix plus grandes villes et seulement + 0,69% dans les zones rurales. Dans celles-ci, les prix n’ont monté que de 2,6% au cours des cinq dernières années et ont même baissé de 8,7% en dix ans.
Les prix sont donc encore abordables dans la plupart des campagnes françaises pour ceux qui décideraient de se lancer. C’est sans doute moins vrai sur le littoral (où sont situées 37% des résidences secondaires) et à la montagne (28%).
Dans certains départements, la proportion du parc secondaire atteint parfois les 45% (Hautes-Alpes). Elle est de 35% à 40% en Corse, de 37% en Savoie, mais aussi, c’est plus surprenant, de 32% en Lozère. Des proportions qui peuvent pousser les prix à la hausse dans ces régions.
Un marché en dents de scie
Le marché des résidences secondaires connaît régulièrement des hauts et des bas, en fonction de la situation économique. Il a ainsi été très porteur au milieu des années 1990, pour chuter à partir de 2008 et reprendre des couleurs à partir de 2012.
En 2020, l’Insee a calculé que le parc immobilier secondaire s’est accru de 60 000 logements supplémentaires, légèrement plus que lors des années précédentes (+ 50 000 par an en moyenne depuis 2012).
Notre pays compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, un record qui le place à la tête du classement européen avec l’Espagne. Pour le dire autrement, un logement sur dix en France n’est pas une résidence principale.
Cette croissance a bien évidemment été portée par la démographie, la population française ne cessant de croître. Cependant, rapporté au nombre d’habitants, le nombre de résidences secondaires augmente également : en 1983, on comptait 4,3 résidences secondaires pour 100 habitants ; en 2020, le ratio est de 5,5.
Une source de coûts importants…
Les Français qui envisagent d’acquérir une résidence secondaire estiment pouvoir y consacrer un budget de 200 000 €, ce qui correspond à peu près au montant de la transaction immobilière moyenne en France. Un prix réaliste selon le courtier Pretto, qui évalue le prix moyen d’une résidence secondaire à 202 000 €.
Le coût d’une maison secondaire ne s’arrête pas à celui de l’achat, cependant. Bien entendu, avant de signer, il faudra veiller aux vices éventuellement cachés qui pourraient très vite alourdir la facture (travaux de toiture, de chauffage et de plomberie, d’électricité, etc.), et prendre conseil auprès de professionnels.
Les charges d’entretien peuvent également être élevées selon la taille de la maison, son isolation et l’endroit où elle est située.
Etre face à la mer est assurément plaisant, mais il ne faut pas perdre de vue que la pluie, les tempêtes et le sel peuvent obliger à des travaux réguliers pour éviter la dégradation de son bien. De même, construire une piscine dans le jardin fera la joie des petits et des grands, mais l’eau, l’électricité, les produits d’entretien ont un coût pas toujours bien apprécié au départ.
Ajoutons à cela l’entretien du jardin, le système d’alarme, voire le gardiennage si la maison est isolée, d’éventuelles charges de copropriété, les abonnements divers et variés qu’il faut doubler (électricité, gaz, eau, internet), les petits travaux d’entretien et de réparation, etc.
Les passionnés de bricolage et jardinage pourront parfois s’en donner à cœur joie, et réaliser d’importantes économies en ne faisant pas appel à des artisans. Mais pour certains, tout cela s’apparente à des corvées, empiétant sur leur temps de repos, qu’ils préfèreront alors déléguer – et donc payer – à des professionnels.
A ces frais, n’oublions pas d’ajouter les coûts de déplacement entre la résidence principale et la secondaire. Bref, les charges sont élevées si on les rapporte à l’utilisation effective du bien.
C’est sans doute pour cela que les banques y regardent à deux ou trois fois avant de financer l’achat d’une résidence secondaire, qu’elles considèrent souvent comme un produit de luxe. Les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sur la limitation des taux d’endettement n’arrangent rien.
L’« indice de finançabilité » des résidences secondaires, publié par le courtier Pretto, était de 51 points en décembre 2020 alors qu’il était tombé à 37 points au mois de mai. Cela signifie qu’en fin d’année dernière, près de la moitié des projets d’achat d’une résidence secondaire était refusée par les banques. A titre de comparaison, au même moment, l’« indice de finançabilité » des résidences principales était de 77.
… Sans oublier les impôts
Dès qu’il s’agit d’immobilier, les impôts et taxes sont nombreux en France. La résidence secondaire est assujettie à la taxe foncière, ainsi qu’à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) si elle est mise en place, à l’éventuelle taxe spéciale d’équipement, à la taxe de balayage si la commune en a instauré une.
N’oublions pas la taxe d’aménagement, souvent appelée taxe « cabane de jardin », qui s’applique à toutes les opérations de construction, reconstruction, agrandissement qui nécessitent une autorisation d’urbanisme. Outre les cabanes de jardin, elle s’applique aux vérandas, piscines, garages.
La résidence secondaire n’est pas exonérée de taxe d’habitation, et restera même, à terme, le seul bien immobilier qui y sera assujetti (la taxe devenant la THRS, taxe d’habitation sur les résidences secondaires). Aujourd’hui, certaines communes ont même l’autorisation d’appliquer une majoration comprise entre 5% et 60% de la cotisation de taxe d’habitation. Il est probable que cette majoration sera intégrée à la THRS quand la réforme sera pleinement effective en 2023.
En général, les propriétaires de résidences secondaires ne bénéficient pas des exonérations et abattements qui peuvent s’appliquer à la résidence principale (revenus, enfants à charge, handicap, invalidité). Ils ne peuvent pas non plus bénéficier des crédits d’impôts pour travaux de rénovation énergétique. En revanche, les primes énergies sont accessibles.
En cas de vente, les plus-values sont imposées (19% au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Il existe même une surtaxe quand la plus-value est supérieure à 50 000 €. La taxation des plus-values bénéficie cependant d’abattements en fonction de la durée de détention du bien. Au bout de 22 ans, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
L’achat d’une résidence secondaire peut aussi vous faire basculer dans le club très select des assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En tirer quelques revenus ?
Avec de tels charges et impôts, on comprend que 40% des propriétaires de résidences secondaires pratiquent la location saisonnière. La moitié de ceux-ci louent même leur bien plus de dix semaines par an, selon une enquête de l’Ifop pour la FNAIM. Cela signifie aussi que 60% des propriétaires ne mettent jamais leur résidence secondaire en location, préférant rester les seuls utilisateurs.
Mettre son bien en location gonfle la capacité d’emprunt, les banques étant sensibles aux revenus ainsi générés. Car, si le bien est de qualité et qu’il bénéficie d’un emplacement idéal, la location saisonnière peut payer les charges et l’entretien. Il ne faut toutefois pas oublier que les périodes de location les plus recherchées et les plus lucratives sont aussi souvent celles où le propriétaire a envie de profiter de sa maison.
Faire de sa résidence un meublé de tourisme nécessite quelques démarches. Tout d’abord, si elle située dans une copropriété, il s’agira de vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Ensuite, il conviendra de déclarer le meublé en mairie voire, dans les communes les plus grandes, obtenir une autorisation de changement d’usage. Puis, il faudra obtenir un numéro SIRET.
Le propriétaire bénéficie alors du régime fiscal de loueur non professionnel et les revenus qu’il tire de la location sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Des cotisations sociales sont perçues si les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €.
Par ailleurs, le propriétaire pourra avoir à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), ainsi que collecter la taxe de séjour auprès du vacancier pour la reverser à la commune.
L’achat d’une résidence secondaire, le lecteur l’aura compris, ne doit pas se faire sur un coup de tête ni un coup de cœur. Il convient, au contraire, de bien peser le pour et le contre avant de décider même si disposer d’un endroit où toute la famille puisse se réunir et vivre des moments inoubliables n’a finalement pas de prix.
