La pauvreté et le crime sont les ennemis des investisseurs

Rédigé le 22 novembre 2017 par | Investissement Imprimer

Des quartiers délabrés de villes américaines profitent d’une réhabilitation à New York et San Francisco. Mais à Baltimore, la criminalité risque de peser sur les investissements.

Les rues de Baltimore alignent des bâtiments de briques, de pierres et de grès, datant surtout du milieu et de la fin du 19ème.

Baltimore a connu son grand moment d’architecture à la fin du 19ème siècle… A l’époque, la ville servait de point d’entrée pour quantité de marchandises venant d’Europe.

Avec son port, son emplacement sur la Baie de Chesapeake et sa connexion aux chemins de fer, permettant d’accéder au reste du pays, Baltimore avait une position enviable pour profiter de l’expansion des Etats-Unis.

Par la suite, Baltimore a commencé à perdre pied… Les usines et le capital restaient surtout dans le nord. New York a pris le dessus pour l’industrie et pour le commerce avec l’Europe. Le déclin du prix du coton a aussi contribué à mettre fin à l’apogée de la ville.

Les vagues d’immigration de la fin du 19ème – d’Irlandais, d’Allemands, de Français, et autres – se déversaient surtout à New York.

Néanmoins, Baltimore a continué à rivaliser avec ses homologues jusqu’aux années 1960 et 1970…

Puis la ville a connu un déclin accéléré, en l’espace de quelques années.

La fin de l’essor de l’industrie, et la chute de la bourse à la fin des années 1960, ont provoqué la crise.

Les tensions ont fait irruption… avec des démonstrations et des émeutes en ville… et nombre de gens ont quitté les lieux pour aller vivre en périphérie, laissant Baltimore peu à peu partir à la dérive.

Depuis des années, Baltimore essaye de revenir de la tombe… mais le retour à sa gloire d’antan reste toujours hors de portée.

Le crime et la pauvreté ont des racines en profondeur dans la ville… Des pâtés de maisons n’ont pas d’habitants… ou pas de toit. Les bâtiments sont à l’abandon depuis des décennies, comme une scène d’ex-URSS.

Le prix des logements, dans le quartier de Mount Vernon, repartent doucement à la hausse mais n’ont pas encore récupéré leur niveau de 2008, d’après le site d’immobilier Zillow :

Mount Vernon

Depuis juin, cependant, un complexe de logements a pris la place d’un parking sur l’une des rues du quartier, signe de l’optimisme d’investisseurs.

En effet, des villes comme San Francisco et New York voient des quartiers – en état de délabrement dans les années 1980 et 1990 – revenir à la mode. Pensez à Brooklyn ou au Bronx, les « ghettos » d’avant. Maintenant, les pauvres ont décampé et les logements ont reçu un coup de neuf.

Les investisseurs espèrent sans doute voir le même phénomène survenir ici… mais la ville a encore du progrès à faire.

Le prix du mètre carré à la location a en fait reculé en 2017 selon Zillow, peut-être en raison d’un excès de construction depuis 2008.

Baltimore

La criminalité pèse, Baltimore a parmi le plus de gens en prison – rapporté à la taille de la population – et défie la tendance nationale à la réduction des taux d’homicides.

Selon un rapport de 2005 de l’Institut de la Justice, « plus de la moitié des hommes afro-américains entre 20 et 30 ans à Baltimore vivent soit en prison, soit sous la supervision du système de corrections. »

Un article dans The Economist au cours de l’été 2017 donne plus de détails :

« Dans la majorité des endroits aux Etats-Unis, le meurtre est de moins en moins fréquent. Baltimore ne suit pas cette tendance. Le 12 juin, la ville a connu encore six homicides. Le nombre d’homicides a atteint 159 [à date du 3 juillet, 2017] pour l’année. Le nombre de meurtres dépasse le niveau de 1990, même si la population a largement diminué depuis. »

Rester dans les « îlots » de sécurité de Mount Vernon, de Camden, et de Fells Point permet d’éviter le pire du danger, surtout dans les ghettos, en raison du trafic de drogue… mais les braquages et les vols continuent partout.

La pauvreté et le crime continuent de tenir la ville par le cou… et les optimistes quant au sort de Baltimore risquent d’être encore déçus. [NDLR : vous êtes propriétaire en France et vous avez des plus-values immobilières ? Découvrez en cliquant ici comment vous pourriez économiser 41 000 € en 48h00.]

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Henry Bonner
Henry Bonner

Après un master de physique aux Etats-Unis, Henry Bonner a travaillé dans une entreprise spécialisée dans le financement de projets d’exploration minière, en Californie. Il a passé plusieurs années à étudier les comptes d’entreprises, des projets d’exploration, et à échanger avec des entrepreneurs du secteur des matières premières.

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