Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre (3)

Rédigé le 5 avril 2017 par | Investissement Imprimer

Le programme de Macron propose de limiter l’ISF au seul patrimoine immobilier et les nouveaux députés fraîchement élus seront probablement moins portés sur l’immobilier comme nous l’avons déjà vu. On reparle aussi de la taxation du revenu fictif. Ceci est un facteur baissier.

Certes, les politiques existantes – et pour lesquelles aucune remise en cause n’a été annoncée par le candidat « En Marche » – contribuent à renchérir l’immobilier.

Quelle force risque donc de l’emporter ?

Même si c’est plus difficile à croire, l’immobilier, taxé et surtaxé par tous les bouts tant qu’il s’agit d’un investissement locatif, bénéficie cependant d’une double niche fiscale lorsqu’il s’agit de la résidence principale, et ce à deux niveaux.

Au niveau de l’ISF bien sûr, puisque la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Mais de manière plus subtile — et donc plus difficile à comprendre — à partir du moment, et en France cela remonte aux années 1960, où le loyer fictif n’est pas taxé.

L’idée même d’imposer les loyers fictifs (équivalents à ceux que vous percevriez si vous mettiez en location le bien que vous habitez aujourd’hui) provoque à chaque fois que l’idée est agitée des poussées d’urticaire chez tous ceux qui ont bataillé toute leur vie pour se construire un patrimoine.

Prenons par exemple deux particuliers, qui à l’âge de 40 ans décident tous deux de s’endetter sur 20 ans — l’un pour acquérir sa résidence principale, l’autre pour acheter des parts de SCPI.

Au terme, le premier pourra disposer du patrimoine constitué par sa résidence principale, sans jamais payer d’impôts sur le revenu (certes fictif) de cet actif, contrairement à l’autre, qui touchera des revenus et paiera de (lourds) impôts dessus.

Jean Pisani-Ferry, conseiller de Macron, favorable à la taxation du loyer fictif

Il est intéressant de noter que si de nombreux think tanks ont remis cette idée, adoptée d’ailleurs par d’autres pays, sur la table au cours de la période récente, l’un de ses plus ardents défenseur en est Jean Pisani-Ferry, à l’époque commissaire général de France Stratégie (ancien Commissariat au Plan), rattaché au Premier ministre, et aujourd’hui membre de l’équipe de campagne de… Emmanuel Macron !

Proposer une telle mesure serait une nouvelle arnaque. En effet, cet avantage économique que personne ne voit est déjà incorporé dans le prix de la pierre, les particuliers le payant par anticipation lors de l’achat ! Les taxer aujourd’hui reviendrait à les pénaliser une seconde fois.

Les décideurs politiques semblant souvent imperméables à toute analyse économique des conséquences des mesures qu’ils prennent, le pire est à venir. Des particuliers, ayant déjà surpayé leur logement, devant payer des impôts plus élevés sans en avoir forcément les moyens, seront alors contraints de vendre.

Une vague de ventes sous l’effet cumulé de l’ISF et du loyer fictif

D’autant qu’avec un ISF limité à l’immobilier, qui pourrait, avec sa fusion avec l’impôt foncier, augmenter pour compenser la suppression quasi-totale de la taxe d’habitation et la sortie de l’assiette de l’impôt sur la fortune des actifs financiers, au point de devenir vite une property tax à la nord-américaine (1% à 3% de la valeur du bien, et sans franchise), comme le propose l’économiste Jacques Delpla, là encore des propriétaires occupants seront incités à céder leur bien.

Encore faut-il que de telles mesures soient votées. Avec une majorité dont le coeur est constitué de députés jeunes et jusqu’à présent exclus du marché immobilier des grandes villes malgré leurs bons revenus, devinez ce qui pourrait se passer ?

immobilier source : http://www.journaldunet.com/economie/immobilier/1110050-prix-immobilier/

Les investisseurs amateurs de pierre sont soucieux des conséquences inflationnistes à terme des politiques « expérimentales » des banques centrales. Pour vous soustraire du marché français jugé risqué, pourquoi ne pas vous tourner vers l’immobilier international, en direct ou par le biais de véhicules collectifs, dans des zones à fort développement économique où les rendements sont encore élevés ? [NDLR : Pour vous guider vers votre premier investissement à l’étranger, nos meilleurs experts vous ont concocté un guide de 20 pages sur l’immobilier berlinois dans notre série consacrée à l’immobilier de rendement. Cliquez ici, votre meilleur investissement pourrait bien se trouver Outre-Rhin…]

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Olivier Myard
Olivier Myard

ENA, Sciences Po Paris, Olivier Myard est aujourd’hui fonctionnaire international, en poste en Amérique du nord (États-Unis, Canada) depuis dix ans. Auparavant, il avait développé sa carrière dans le secteur privé (banque, assurances), mais aussi au sein du réseau international du ministère des finances et auprès des juridictions financières. Il a passé la moitié de sa vie en dehors de France métropolitaine mais reste attentif à l’évolution de son pays avec un regard de l’extérieur.

5 commentaires pour “Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre (3)”

  1. Si je suis assujetti à l’ISF, c’est parce que j’ai pu acquérir un logement pour ma famille de 6 personnes, à Paris, et que l’immobilier de cette ville a augmenté sans rapport avec les salaires ou les retraites. Nous nous étions endettés à 18% et cet appartement, que nous ne pourrions plus envisager d’habiter, même comme locataires, nous a quand même coûté cher. Il n’y a pas d’abattement en fonction de la famille qui l’occupe, sur l’habitation principale.
    L’ISF est perçu sur le PEA où certaines lignes, comme EDF, ont perdu 75% !
    C’est un impôt imaginé par des salopards pour plaire à des jaloux.

  2. Pour mon analyse de l’ISF, je vous invite à lire (ou à relire) la première partie de mes notes sur le sujet en date du 30 mars: http://la-chronique-agora.com/macron-immobilier/

    Vous avez surpayé votre appartement car au moment de l’achat vous avez également acquis sans le savoir les avantages financiers liés à la double niche fiscale de l’habitation principale en France, à savoir l’abattement de 30% dans le cadre de l’ISF d’une part et l’absence de taxation des loyers fictifs d’autre part.

    Mais ce surcoût n’est pas perdu tant que la fiscalité ne change pas, car vous revendrez (ou vos héritiers revendront) en cédant ce même double avantage à l’acquéreur.

    En revanche, l’immobilier pourrait dévisser en cas d’élection d’Emmanuel Macron et d’application des mesures prônées par son conseiller économique Jean Pisany-Ferry, l’avantage fiscal de la non taxation des loyers fictifs disparaissant. Sans parler de l’impact probablement récessif sur les prix de la concentration de l’ISF sur l’immobilier.

  3. C’est sympathique de faire une analyse sur une taxe sur les loyers fictifs qu’aucun candidat ne propose, ni meme Macron, qui a deja dementi à plusieurs reprises cette hypothese.
    Ces rumeurs continuent à tourner sur les reseaux sociaux afin de discrediter certains candidats.
    Tant que vous y etes, pouvez-vous nous faire une analyse approfondie des avantages fiscaux pour les proprietaires en cas de collectivisation forcée du parc immobilier francais.

  4. vous oublié un point pisani ferry n’ a jamais été economiste

    ou macron n’a jamais été vbanquier

    qu’il passe ce trucdebile (=taxe habitation ou impot foncier) et rien ne s’oppose à la deductibilité des interets emprunt pour res principale

    pourquoi pas des interets notionnels? lol

    non il est temps de degager ces tocards et de proceder à la demolition de 90% de bercy
    (avec interdiction de reclassement dans la fonction publique)

  5. macron ne sera jamais elu
    pourquoi?
    même s’il gagne vu que holla,nde n’a jamais été president , le pays croulerait pendant son mandat et il finirait comme benito mussolini

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