▪ Comme plus de la moitié des Français, vous possédez peut-être au moins un bien immobilier. Comme la majorité des propriétaires, vous détenez vos biens en direct et non via une société civile immobilière (SCI). Pourtant, la SCI peut vous être utile dans trois cas :
– vous souhaitez progressivement transmettre un bien immobilier que vous achetez avec un emprunt ;
– vous possédez de l’immobilier professionnel et vous allez à terme céder votre entreprise ;
– vous avez une famille dite recomposée et vous vous proposez d’acquérir une résidence principale avec votre nouveau partenaire.
La société civile immobilière (SCI) est entourée de mystères et fait souvent l’objet de rumeurs infondées. Utilisée pour réduire ses impôts, pour transmettre ses biens, pour éconduire un héritier, etc. : autant de raisons que de justifications… infondées.
Vous devez séparer le bon grain de l’ivraie pour ne pas vous retrouver avec une usine à gaz coûteuse et inutile ou un contrôle fiscal sur le dos. Car la SCI est une structure lourde, beaucoup plus lourde que l’indivision qui répond à beaucoup de cas patrimoniaux.
Vous souhaitez créer une SCI pour éviter les impôts ? Mauvaise idée ! La SCI ne vous apportera que peu d’avantages par rapport à un bien détenu en direct. Nombre d’experts fiscaux vous parleront même de "fantasme" autour de la fiscalité des SCI.
En revanche, si vous détenez un patrimoine immobilier important, que vous souhaitez en déléguer la gestion et qu’il reste dans la famille, une SCI peut correspondre à vos attentes, à condition d’en saisir les subtilités.
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Les banques centrales comme la Bundesbank demandent à rapatrier leur or des coffres américains et français.
Ce qu’elles ne savent pas, c’est qu’elles risquent fort de ne jamais revoir leurs lingots !
Découvrez pourquoi sans plus attendre : il pourrait y avoir de spectaculaires profits à la clé.
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▪ Le principe de base ?
La SCI permet de ne transmettre que des parts et non les biens propres. Dans le cas de l’immobilier, c’est donc un fractionnement qui vous autorise plus de souplesse que des quotes-parts de copropriété. Elle vous autorise aussi à refuser l’entrée d’un nouvel associé au capital. Ce qui peut être pratique…
Enfin, si vous ne souhaitez pas vous marier mais protéger votre conjoint, la SCI s’avère également un excellent outil. Mais bien sûr, comme le veut le dicton, "on n’a rien sans rien" : vous paierez tous ces avantages par une lourdeur juridico-administrative.
Surtout, vous devez conserver à l’esprit un point essentiel : l’immobilier, c’est de l’immobilier, mais il existe toujours un marché quoi qu’il arrive. L’immobilier est liquide. Des parts de SCI sont des actifs illiquides. En effet, une SCI est une société non cotée dans laquelle peu d’actionnaires peuvent rentrer de par les statuts mêmes. Il n’existe donc qu’un marché très étroit pour ces parts.
Permettez-moi d’insister lourdement : une part de SCI est beaucoup plus difficilement négociable qu’une part de groupement de foncier forestier, par exemple. C’est d’ailleurs cet inconvénient qui fait que le fisc accepte une certaine décote. Mais il s’agit d’un usage, rien n’est gravé dans le marbre de la loi.
▪ Pourquoi créer votre SCI ?
Trois cas bien précis se prêtent à la création d’une SCI familiale : gérer votre patrimoine, préparer votre succession et vous protéger entre conjoints.
La SCI est une société civile, ce qui signifie qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale ; elle est immobilière car réservée à la détention de bien immobilier.
Tout s’éclaire si vous savez que la location de biens nus est considérée comme une activité civile, au contraire de la location de biens meublés qui est une activité commerciale.
Evident ? Ca va mieux en le disant, ne trouvez-vous pas ?
Cette piqûre de rappel s’imposait. Une revue des avantages de la création d’une SCI pour vous, propriétaire particulier, aussi. Il existe sans doute autant de raisons que de SCI.
Certains disent même qu’il faudrait une SCI par bien ! Mais faut-il vraiment en arriver là ? Découvrez plus d’informations dans l’un de nos "best-sellers" de l’année 2013 : Que faire ou ne pas faire avec une SCI. Vous saurez ainsi si la SCI est une formule adaptée à votre situation, comment bien la gérer, les pièges à éviter… et de nombreux autres conseils et stratégies d’optimisation. Tout est là…
