Immobilier : des contradictions signes d’un retournement ?

Par Claire Diaz

▪ C’est reparti pour un tour : ça monte, ça baisse, ça va exploser, ah non ça repart à la hausse… Faute de nouvelles catastrophes à se mettre sous la dent dans la Zone euro, les journaux ont ressorti leur meilleur marronnier : l’immobilier. Nous allons voir ensemble, aujourd’hui, que pour y comprendre quelque chose, mieux vaut s’accrocher !

Commençons par le « portrait-robot de l’acheteur en 2013 » proposé par Le Monde et Les Echos. Les deux quotidiens reprennent une étude menée par le courtier en bancassurance, Empruntis :

– 37 ans (36 ans en 2012 et 34 en 2004)
– 4 500 euros de revenu mensuel en moyenne (800 euros de plus qu’il y a neuf ans, date de la première étude du courtier en ligne)
– Montant moyen de l’apport : 51 978 euros (32 000 euros dans le Nord et 160 000 euros à Paris)
– Montant moyen de l’emprunt : 168 409 euros (contre 159 768 euros en 2012)
– Durée de l’emprunt : 19,5 années (contre 20 ans en 2012)
– Montant moyen d’achat : 220 387 euros (+10 000 euros par rapport à 2012, avec 300 000 euros en Ile-de-France et 463 322 euros à Paris)
– Surface moyenne achetée : 56 m²

Depuis 2004, le prix moyen d’un bien immobilier a augmenté d’environ 60 000 euros ! Résultat, les Français empruntent de plus en plus pour devenir propriétaires. En 2013, l’emprunt moyen était de 168 409 euros contre 159 768 en 2012. Du jamais-vu pour Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.com : « Normalement quand les taux sont bas, les prix doivent baisser », explique-t-elle au Parisien. « Or, ils stagnent. Ce qui veut dire que les gens qui ont les moyens en profitent pour emprunter plus pour acheter plus grand, d’où l’envolée ».

▪ Bizarre, bizarre…
Si l’argent n’est pas cher, cela devrait multiplier les acheteurs et faire monter les prix. En réalité, les acheteurs qui poussaient le marché par le bas semblent avoir déserté… et les autres sont devenus frileux.

« Avec la disparition des aides à l’acquisition comme le prêt à taux zéro, les jeunes ont de moins en moins accès à la propriété. Ce qui a créé une fracture générationnelle. La taxation des plus-values de cession a instauré un climat de pessimisme sur le marché. En 2013, 20% des Français répondaient aux conditions bancaires pour acquérir un bien immobilier, mais par crainte de l’avenir, ils n’ont pas acheté », affirme Maël Bernier. « L’acquéreur moyen en France n’est plus Monsieur et Madame Tout-le-Monde. Si vous n’êtes pas déjà propriétaire ou si vous n’avez pas hérité, c’est compliqué ».

Paradoxe supplémentaire : Les Echos annonce une nouvelle hausse du pouvoir d’achat immobilier. Se basant sur le baromètre Capacim, développé par le Crédit Foncier et l’université Dauphine, le journal explique que le pouvoir d’achat immobilier a encore progressé au deuxième trimestre 2013.

Etonnant car comme nous l’avons vu, il faut être de plus en plus riche pour pouvoir acheter et que la baisse tant attendue reste plutôt limitée !

Pourtant, « au deuxième trimestre de cette année, plus d’un tiers des ménages (34,2%) parisiens étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins (la définition du pouvoir d’achat immobilier). Ils n’étaient que 32,9% il y a un an, soit une progression de 4%. En Ile-de-France, le taux grimpe même à 53,7% dans les 19 communes étudiées par Capacim, contre 51,8% il y a un an. En province, on atteint même le chiffre de 60,8% pour les ménages des 12 métropoles étudiées », relate le journal économique.

▪ Mais qu’en est-il du prix ?
Si quelqu’un, aujourd’hui, vous affirme qu’il sait exactement où va le marché de l’immobilier : méfiance ! Selon le Crédit foncier, nous devrions voir cette année un recul de 9% du nombre de transactions dans l’ancien. Comme publié dans Le Figaro, la banque prévoit même « une nouvelle décote des prix, même légère, sur les marchés caractérisés par une pénurie d’offre tels que Paris et les centres des grandes métropoles régionales ».

Encore une bizarrerie, l’offre baisserait et les prix aussi !

Dans le même temps, dans Les Echos, Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, déclarait : « le marché de l’ancien est en train de repartir même si l’on est loin d’avoir retrouvé les niveaux d’activité de 2011. Le creux de la récession du marché est derrière nous ».

En fait, personne ne peut vous affirmer qu’il connaît la tendance de ce marché. Pourquoi ? Parce que l’immobilier est connecté à l’économie de notre pays dans son ensemble. La pierre est sensible aux variations des marchés, à l’humeur des investisseurs, à la croissance, à la solidité des banques, des assurances, aux dettes et aux déficits des pays… et pour chacun de ces facteurs, l’incertitude est de mise.

De plus, le prix de l’immobilier dépend du lieu ! Il n’y a pas un marché immobilier mais plusieurs. Nous comprenons tous que la situation n’est pas la même à Paris qu’à Aix en Provence, qu’à Quimper ou à Lille, de même que les statistiques de l’emploi de ces villes.