Par Lionel Ségaut
▪ Dans quel état d’esprit seriez-vous si vous étiez certain d’ajouter 10 000 euros à vos futurs revenus, sans avoir épargné un seul centime ?
J’ai publié le 5 novembre 2012 dernier un article dans lequel j’anticipais une chute de l’immobilier français de 63%. Dans de telles conditions, comment est-il possible de gagner de l’argent sur un marché immobilier baissier ?
Ce que je vais vous dévoiler à présent est ignoré de 90% des investisseurs immobiliers débutants… mais cela pourrait vous aider à multiplier vos futurs revenus par deux et plus.
Vous verrez pourquoi dans un instant…
1ère étape : trouver la bonne affaire
Une bonne affaire c’est quoi ? C’est acheter un bien à un prix inférieur au marché. Si vous débutez dans ce domaine, je vous conseille de vous intéresser aux petites surfaces de type studio ou deux-pièces en centre-ville âgés de plus de 20 ans. Si la situation est excellente mais que le vendeur a des difficultés à trouver un acheteur, cela signifie certainement que le logement a un (des) inconvénient(s) dans sa conception.
La plupart du temps, il suffit d’améliorer quelques points stratégiques comme une cloison supplémentaire, un aménagement de cuisine, l’isolation, ou la peinture pour en faire un nid douillet que vos locataires s’arracheront. Et cela pour un investissement en travaux représentant souvent moins de 10% du prix initial.
2ème étape : faire payer votre investissement par une banque à taux fixe sur une durée longue avec un très faible apport
Oubliez le prix du logement et des travaux puisque ce n’est pas vous qui les financez mais votre banquier. De plus, les mensualités seront payées par le locataire.
L’immobilier a cette particularité d’être :
– bon marché quand l’accès au crédit est difficile,
– et cher quand l’accès au crédit est facile !
Moralité : voilà 100 ans que 95% des gens disent que ce n’est jamais le bon moment pour investir dans l’immobilier… pendant que 5% se construisent des fortunes dans n’importe quelle situation économique.
Autrement dit, quand les prix sont bas, les « 5% » achètent avec beaucoup de cash ; quand les prix sont hauts, ils achètent avec peu de cash… Mais au final, c’est le même logement… donc ?
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Pourquoi la France va QUAND MEME faire faillite
Dégradation de la part de Moody’s, inquiétudes du côté de l’Allemagne, portraits peu flatteurs dans la presse… l’étau se resserre sur notre pays : que va-t-il se passer maintenant — et surtout comment vous y préparer ?
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L’investisseur avisé ne doit pas commettre l’erreur de confondre le prix de l’immobilier en valeur « crédit » et en valeur « revenu ». J’aurai l’occasion de vous expliquer tout ça dans le détail.
Par exemple : si vous investissez dans un studio que vous transformez en deux-pièces d’une valeur « crédit » de 100 000 euros en ajoutant un apport de 8 000 euros, que pourrait-il se passer ?
– Dépense de 550 euros/mois (mensualités et impôts)
– Loyer encaissé de 600 euros
– Soit 50 euros/mois dans votre poche.
En plus d’être certain d’être propriétaire de la totalité du bien et des loyers à la fin du prêt, vous encaissez 7,5% de revenus sur les 8 000 euros réellement investis !
Et si vous souhaitez vendre votre logement locatif ? Vous ne vendrez pas un bien immobilier mais un rendement locatif sur le montant réellement investi : l’apport !
Le jour où l’immobilier touchera cette fameuse baisse de 63%, l’accès au crédit sera exécrable et vous aurez en poche les liquidités nécessaires pour faire d’autres affaires…
Première parution dans Protection & Rendements le 06/01/2013.
7 commentaires
Je me demande si c’est bien réaliste.
Ici au Canada, il faut désormais donné 20% comptant. Oui effectivement les taux d’intérêt sont bas.
1 an 2.69%
10 ans 3.79%
Je n’ai pas trouver plus long terme. Ce qui veut dire que quand les taux vont augmenter vous allez écoper car 10 c’est vite passer. À partir du moment que les taux d’intérêt grimpent votre dette reste la même mais la valeur de l’immobilier fond comme neige au soleil. Vous vous retrouver donc dans une situation de valeur négative. La seule chose qui pourrait sauver c’est d’emprunter sur 25 ans soit la durée de remboursement hypothécaire. Ces prêts ne sont plus disponibles…
De plus quand vous achetez de l’immobilier hors de prix les comptes de taxe s’ajustent en conséquences. Vous vous retrouvez alors dans la situation où les taxes ponctionnent une partie importante des revenues locatifs. Vous mettant d’autant plus à la merci des locataires. Il n’y a pas si longtemps,une vingtaine d’année, il y avait des taux de vacances de 15 à 20%, taux qui ont baissés à 0.5%. Hors des nouveaux complexes de condo ont eu comme objectifs de faire remonter ces taux.
Sans compter que quand vous tomber sur des locataires sauvages qui détruise votre immobilier, c’est plus dispendieux que 10% d’amélioration$ surtout dans une maison.
J’ai connu une époque ou c’était relativement facile de s’enrichir avec l’immobilier, c’était quand la population était jeune, les taux de vacance pas trop élever, l’immobilier à 7 fois les revenus. Suivi un peu plus tard du boom transitoire quand la génération X à finalement accéder à des emplois un peu moins médiocre, suivi immédiatement après par l’écrasement des taux hypothécaires.
Mais la population est vieillissante, l’économie est moribonde, les villes en faillite technique, la population ne pourra bientôt plus se permettre le luxe de vivre seule dans leur grand logement. Je vois donc mal votre investissement résister dans un avenir proche.
Et j’ajouterais dans les crises immobilières passées, le gouvernement français avait légiféré pour empêcher les propriétaires d’ajuster leur le prix du loyer aux charges réelles de l’immeuble, ce qui a conduit à l’appauvrissement massif des propriétaire.
Bonne chance dans votre investissement 😉
J’ ai commencé exactement comme ça à l’ âge de 27 ans, et à l’ époque je gagnais un salaire de légionnaire. Et je me disais « tout le monde se demande comment investir à l’ heure actuelle, mais c’ est évident, l’ immobilier locatif ! ». Je croyais que les médias n’ en parlaient jamais par peur de donner de trop bonnes idées au grand public, au risque de le détourner des placements arnaques type ETF ou produits d’ épargne.
Merci pour cet article qui, une fois de plus, prouve votre intégrité.
En ce moment l’immobilier est cher, et l’accès au crédit est difficile, même si les taux sont bas ! Si vous envisagez vraiment une baisse de 63% de l’immo, on se demande bien quelle est l’opportunité d’acheter maintenant, car les taux d’intérêt sont collés au plancher par la décision des banques centrales, et malgré cela les ventes de l’immobilier ont plongé en 2012 et le nombre de prêts a baissé de 30%.
Le prix de l’immobilier est au sommet d’une bulle qui est totalement décorrélée du revenu des Français. Quand cette bulle explosera les biens ne retrouveront jamais la valeur qu’ils ont aujourd’hui, ou dans tellement longtemps que ça ne présente aucun intérêt. Il est donc urgent d’attendre. Votre article est totalement absurde.
Les taux de crédit et le prix de l’immobilier sont bien sûr inversement correlés, mais de là à insinuer que tous les points d’entrée se valent, c’est exagéré.
Et même si l’incidence d’un mauvais timing peut être gommé par la valorisation de son savoir-faire en matière de réaménagement/rénovation, il n’en reste pas moins qu’un mauvais timing est un mauvais timing.
Enfin, acheter un n-ième appartement (les autres étant plus ou moins amortis), cela n’est pas du tout comparable en terme de risques que de se lancer en tant que primo avec un levier de 4 sur l’ensemble de son patrimoine.
On comprend bien néamoins le sens de votre message, mais je pense qu’il gagnerait à être plus nuancé.
L article est tres bon
Mais il ne faut plus parler d investissemen, mais de travail
Trouver une bonne affaire, renover par sois meme pour faire baisser les coûts exorbitant du batiment, trouver un bon locataire, ( il y e a surtout pour pour de beaux logements rénovés ) gerer son patrimoine , correspond aun GROS TRAVAIL.
Oon est bien loint de l oisiveté du livret A.
Alors hheureusement qu il y a des gains a esperer,
C’est une bonne méthode. Mais est-ce légal de faire payer la banque ainsi? Moi, je loue mes immeubles. C’est ainsi que j’en tire des revenus. Je pense que c’est d’ailleurs la meilleure façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. C’est plus sécuritaire aussi.
Merci pour cet article intéressant. Mais un petit complément quand même: pour faire la bonne affaire il faut aussi savoir passer avant tout le monde quand un vendeur qui ne s’y connait pas trop sous-évalue son bien. Pour les nouvelles technologies sont très utiles et il ne faut pas hésiter à abuser des systèmes d’alertes (ex: lepetitcoinimmobilier.fr qui fonctionne très bien).