La réforme fiscale de 2025 change profondément les règles du jeu : l’amortissement, jusqu’ici outil clé d’optimisation, devient un piège à la revente. Que vous envisagiez d’acheter ou de vendre un bien en LMNP, mieux vaut désormais faire vos calculs.
Comme annoncé dans un précédent article sur la location meublée, la fiscalité LMNP 2025 est désormais beaucoup moins favorable aux propriétaires concernés. Le but du législateur est en effet de favoriser la location long terme.
N.B. Les résidences étudiantes et les EHPAD ne sont pas concernés par cette réforme.
LMNP 2025 vs. ancien régime fiscal
Avant cette réforme et lors d’une revente, les propriétaires pouvaient déduire le montant des amortissements dans le calcul de la plus-value. Dorénavant, l’impôt sur la plus-value va augmenter.
Pour rappel, l’amortissement est la faculté du point de vue comptable de prendre en compte la dépréciation de la valeur du bien, du mobilier et des travaux.
Conséquences pour les loueurs de meublés qui revendent leur bien (les particuliers) ?
Les amortissements constatés durant la location et déduits du revenu imposable seront réintégrés pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette plus-value est la différence entre le prix de cession (vente) et le prix d’acquisition du logement mentionné dans l’acte d’achat.
N.B. Le prix d’acquisition est majoré des frais forfaitaires de notaire (7,50%) + travaux de construction + agrandissement ou travaux forfaitaires pour 15% du prix d’acquisition, dont on déduit les amortissements constatés. C’est la valeur nette comptable (VNC).
La plus-value immobilière brute est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention. Cette dernière permet une exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans. La loi de Finances conserve cet abattement.
Finalement, et lors d’une revente, la nouvelle imposition sur la plus-value est : 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Cas particulier de la donation ou de la succession
Si la revente du logement déclenche la nouvelle fiscalité, la donation ou la succession ne sont pas des faits générateurs de l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers.
Cette exception n’est pas applicable pour les locations meublées professionnelles (LMP) qui, dans tous les cas, sont soumises à l’impôt sur la plus-value des professionnels.
Le rôle des notaires dans la fiscalité LMNP
Ce sont eux qui déclarent les plus-values immobilières. Ils ont un monopole pour cette formalité en raison de la publicité foncière. Comme nous le rappelons souvent, une synergie sera nécessaire entre expert-comptable, avocat et notaire pour calculer précisément la plus-value à déclarer.
Le régime LMNP nécessite en effet la tenue d’une comptabilité en bonne et due forme.
Le conseil de Céline Granier, avocat fiscaliste
Vente d’un LMNP : si vous avez un ou plusieurs biens de ce type, conservez-vous ou vendez-vous un bien non rentable ? Les normes énergétiques et l’augmentation de la taxe foncière sont des critères à prendre en compte.
Achat d’un LMNP : il faut vous projeter à long terme. Les investissements avec revente dans les deux ans ne sont pas intéressants fiscalement. Comme toujours et avant toute décision, nous conseillons des simulations de calcul indispensables aux arbitrages.
Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à consulter le site Internet de Céline Granier : https://www.granier-avocat.com/contacter-celine-granier-avocat-fiscaliste-paris/
