Quels sont les vrais actifs durables ?

Quels sont les actifs qui affichent les meilleures performances dans la durée ? L’immobilier, les actions, les obligations ? Des décennies plus tard, tout dépend de votre point d’entrée.

« A long terme, avec les actions, vous êtes toujours gagnant » entend-on souvent. Formule de banquier par excellence, cette fausse vérité passe bien trop souvent comme une lettre à La Poste. Vous pouvez remplacer le terme « actions » par à peu près ce tout que vous voulez et vous retomberez grosso modo sur l’argument de base de tous les vendeurs.

Certaines classes d’actifs enregistrent évidemment de meilleures performances moyennes que d’autres en fonction des durées, mais les résultats dépendent du point d’entrée.

C’est ce que montre chaque année l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) dans l’étude qu’il publie sur la rentabilité des placements sur différentes périodes. Le dernier rapport, réalisé par Charles-Henri de Marignan et paru en mai 2016, s’intitule « 40 ans de performances comparées (1975-2015) : Les placements sur longue période : immobilier, placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or ».

Les résultats de ce rapport privé, que l’IEIF m’a aimablement autorisé à partager avec vous, sont les suivants. Sur les graphes qui suivent, TRI signifie « taux de rentabilité interne ». Le TRI prend en compte les frais.

(source : IEIF, « 40 ans de performances comparées (1975-2015) : Les placements sur longue période : immobilier, placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or », mai 2016)

L’Institut dresse le constat suivant : « Les foncières cotées sont nettement en tête du palmarès des performances quelle que soit la période [sauf sur 30 ans]. […] Elles présentent des TRI compris entre 8,8% et 14,2% selon les périodes étudiées. […] » « Le logement à Paris, resté longtemps dans le tiercé gagnant, se positionne en retrait dans le classement sur des périodes courtes (cinq et 10 ans) [avec un TRI respectivement de 3,6% et 6,9%] ».

L’immobilier dans l’ensemble enregistre d’ailleurs des performances plus qu’honorables, en dépit de la baisse des prix intervenue sur le marché français entre mi-2011 et 2015 (selon les chiffres de Jacques Friggit) d’où le creux « logement en France sur cinq ans » (1,8%). Cela n’en fait pas pour autant un havre de paix imperméable aux crises.

C’est pourquoi il est prudent de fuir l’offre industrialisée et normalisée de produits conçus pour une location en défiscalisation et qui se revendront tous au même moment.

Il faut au contraire privilégier les petites copropriétés de standing situées sur des emplacements premium, c’est-à-dire les produits de niche (par exemple, immobilier réhabilité en centre-ville). Ces biens immobiliers faisant l’objet d’une demande persistante sont facilement louables et revendables. Dans la pierre, il n’existe pas deux biens identiques.

C’est sur cette caractéristique que l’investisseur doit s’appuyer pour amoindrir les soubresauts en cas de crise. Par ailleurs, tous les biens ne sont pas achetés dans la même optique, d’où des durées de conservation variables. En matière de défiscalisation, un bien peut exceptionnellement être conservé si l’affect ou une utilité pratique finit par prendre le dessus, mais il a en principe vocation à être cédé dès que son utilité fiscale devient faible ou nulle, le produit de la vente étant alloué à la réalisation d’un nouvel objectif patrimonial.

Pour ce qui est des actions, voici ce qu’en dit l’IEIF : « Sur 5 ans, il s’agit à nouveau d’un placement gagnant, en seconde position derrière les foncières ». Les actions finissent en tête de la course sur 30 ans, et à la deuxième place du podium sur 40 ans, à 0,1% derrière les foncières. Elles se distinguent donc en particulier sur les périodes longues.

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