Un secteur immobilier très rentable

▪ Depuis de nombreuses années, une partie de l’activité immobilière de Didier Maurin Finance est consacrée à un type d’investissements très rentables composés de maisons de retraite médicalisées et de résidences de luxe pour seniors.

En effet, ce marché, s’il est bien sélectionné et très bien géré, offre aux résidents des établissements de qualité et un niveau de valorisation et de revenus très intéressant pour l’investisseur.

Par nature, ce secteur est prometteur avec le vieillissement de la population. Sans oublier le fait qu’une opération immobilière réalisée en partie ou en totalité à crédit bénéficiera des politiques de « planches à billets » des banques centrales génératrices d’inflation et de dévaluation monétaire.

Dans une telle conjoncture en effet, la valeur des crédits se déprécie pendant que le prix de l’immobilier de qualité et très spécialisé se réévalue.

Prenons le cas d’une opération réalisée 100% à crédit avec la fiscalité du LMNP Censi Bouvard (loueur en meublé non-professionnel). Le prix de l’acquisition « clefs en main » s’élève à 208 676 euros. Or, si nous nous projetons sur 20 ans, les chiffres prévus apparaissent comme tels :

Remboursement du crédit total : 318 686 euros
Total des loyers : – 158 580 euros
Total des réductions d’impôts (1 876 euros/an pendant 9 ans) : – 16 884 euros
Récupération de la TVA en une seule fois : – 30 066 euros
Reste à votre charge étalé sur 20 ans : 113 156 euros
soit 470 euros/mois.

Et encore, en euros actuels !

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▪ Un aménagement intéressant
Ce type de montage devient encore plus intéressant avec la possibilité de transmission qu’il recèle via le démembrement de propriété. En effet, lorsque le LMNP passe en amortissement, le propriétaire peut le revendre à une SARL de famille. A ce moment-là, la personne qui vend conserve l’usufruit (donc les loyers) et la nue-propriété va à la SARL qui est généralement la propriété de ses héritiers ou des personnes qu’elle souhaite favoriser.

Dès lors, si l’usufruitier décède, l’usufruit est transmis aux nu-propriétaires sans droits de succession.

Si cela correspond à votre patrimoine et à vos objectifs, endettez-vous pour acquérir de l’immobilier de qualité très bien placé car la conjoncture s’y prête.

A la fiscalité du LMNP s’ajoute, pour leurs qualités intrinsèques, les SCPI haut de gamme (Sociétés civiles de placements immobiliers) composées de murs de boutiques et de surfaces commerciales localisées à Paris, en région parisienne et au coeur des grandes villes car c’est le type même d’immobilier qui présente les loyers les plus élevés de France. Là encore, l’acquisition peut se faire à crédit, en partie ou en totalité.

Et pour quelques millions d’euros, si votre patrimoine s’y prête, pensez au private equity immobilier international spécialisé sur les Etats-Unis, le Brésil, l’Inde ou la Thaïlande où de très nombreux montages présentent beaucoup d’attractivité !

Dans ces régions du monde, les prix de l’immobilier flambent ou recommencent à flamber, sans compter le niveau des loyers, en sachant que la valorisation des devises des pays émergents contre l’euro profitera à votre investissement.

La diversification internationale de vos actifs constituera un gage de sécurité supplémentaire, bien supérieur au fait de tout concentrer dans une seule nation. Et bien entendu, on doit avoir en tête qu’il existe une forte corrélation entre l’augmentation du prix de l’immobilier et la croissance des pays où ce même immobilier est localisé.

Naturellement, n’oubliez pas non plus les vignobles et les forêts qui constituent eux aussi une diversification intéressante que nous aimons inclure dans les patrimoines !