Si vous êtes un jeune sexagénaire, du fait des lois Duflot et Macron, vous aurez du mal à trouver un propriétaire acceptant de vous louer un bien.
Ma cousine Elisabeth va prendre sa retraite à la fin de l’année 2019. Son associé dans la SCP (société civile professionnelle), Miguel, dentiste comme elle, fera de même. Ils espèrent ainsi pouvoir céder le cabinet plus facilement.
Elisabeth a décidé de quitter la région parisienne et de s’installer à Bordeaux où vit désormais sa fille. Elle a acheté un appartement sur plans, en VEFA comme on le dit officiellement (vente en état futur d’achèvement).
Actuellement, elle est locataire. Son bail arrive à échéance en septembre. Elle a donc prévenu son propriétaire dès que sa décision était prise, il y a plus de six mois maintenant.
Il faut dire qu’elle réside dans cette maison de Vincennes depuis plus de 30 ans. Elle voulait donc faire les choses dans les formes car ses relations avec le propriétaire-bailleur ont toujours été bonnes. Et si celui-ci veut prévoir des travaux et se mettre en quête d’un nouveau locataire, Elisabeth pense que le seul mois prévu par la loi est un peu court.
La loi favorise outrageusement le locataire au détriment du propriétaire
Le locataire, pour résilier son bail, pourrait se contenter d’envoyer une lettre au propriétaire. Mais pour prendre date, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le départ du locataire peut se faire à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de trois mois en principe.
La durée du préavis peut être réduite par un accord entre le propriétaire et le locataire.
Cette durée est obligatoirement réduite à un mois lorsque le locataire :
- se voit attribuer un logement social ;
- a un état de santé qui justifie un déménagement ;
- est titulaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou bénéficiaire du RSA ;
- est contraint de déménager pour licenciement, mutation professionnelle, reprise d’emploi ou prise d’un premier emploi.
La durée du préavis est également d’un seul mois si le logement est situé dans une zone tendue, c’est-à-dire une « zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ».
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Dans le cas d’Elisabeth, Vincennes est bien sûr dans une zone tendue.
Signalons qu’il est également possible de quitter son logement sans préavis si celui-ci est insalubre ou indécent.
De trois à un mois pour le locataire mais au moins six mois pour le propriétaire
Quant au propriétaire, il ne peut donner congé à son locataire que dans des cas bien précis :
- reprise du logement pour y habiter ou loger un proche ;
- vente du logement ;
- existence d’un motif légitime et sérieux (par exemple paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation, etc.).
Quel qu’en soit le motif, le propriétaire ne peut donner son congé au locataire qu’à l’expiration de la durée du bail en cours et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme (et par lettre recommandée avec accusé de réception).
On le voit, la loi favorise outrageusement le locataire au détriment du propriétaire lorsqu’il s’agit de prendre congé l’un de l’autre. A elles seules, ces dispositions suffiraient à expliquer le fait que les propriétaires ont de moins en moins envie d’être des bailleurs classiques.
Si ma cousine va quitter sa maison de Vincennes dès septembre, alors qu’elle ne cessera son activité professionnelle qu’à la fin 2019 et qu’elle ne déménagera à Bordeaux qu’au début de l’année 2020, c’est que l’habitation est devenue trop grande. Ses enfants sont partis, et ses petits-enfants habitent à l’étranger et ne viennent en France que quelques semaines par an, pendant les vacances d’été, à un moment où Elisabeth n’est pas dans sa maison.
Etes-vous trop vieux pour être locataire ?
Pour faire la soudure, Elisabeth veut louer un appartement plus petit et en profiter pour faire quelques économies. Elle a trouvé quelque chose qui lui plaît au Perreux-sur-Marne il y a six mois.
Rien n’est encore signé, mais le contact avec la propriétaire est excellent. Et l’appartement la satisfait vraiment. Elle relance donc constamment l’agence immobilière pour conclure définitivement la transaction en signant le bail. Il y a quelques jours, celle-ci lui a indiqué que le dossier était en cours de constitution et que l’on allait régler cela avant la fin du mois de juillet.
Confiante, Elisabeth a commencé à faire ses cartons, et surtout à jeter. Il est vrai qu’elle en a accumulé des choses dans sa maison depuis le temps qu’elle y réside. Et au Perreux comme à Bordeaux, elle aura moins de place. Elle n’a pas le choix : il faut trier et jeter.
Les cartons commencent à s’entasser dans la maison de Vincennes et elle était en train d’en fermer un quand le téléphone se met à sonner. C’est l’agence immobilière. « Ah, se dit-elle, c’est sans doute pour le bail ».
Oui, c’est bien pour le bail. Mais la discussion prend une tournure à laquelle ma cousine Elisabeth ne s’attendait pas du tout. L’employée de l’agence lui apprend que la propriétaire a reçu le projet de bail pour vérification, et qu’elle ne veut plus lui louer l’appartement.
Elisabeth tombe sur le canapé à proximité. Abasourdie. « Mais pourquoi ? » demande-t-elle. Tout simplement, lui explique son interlocutrice, parce qu’elle est trop vieille.
Heureusement Elisabeth est déjà assise ! Entendre ce genre de remarque ne fait jamais plaisir, bien sûr. Mais ma cousine ne comprend pas ce que son âge vient faire dans l’histoire.
L’employée de l’agence immobilière lui explique alors que la propriétaire s’est aperçue qu’à la fin du bail de trois ans, ma cousine Elisabeth aura plus de 65 ans. La propriétaire ne pourra plus alors récupérer le logement pour le vendre comme elle l’avait prévu. Elle préfère donc ne pas signer de bail avec Elisabeth.
La loi surprotège les locataires de plus de 65 ans au détriment des jeunes sexagénaires
La protection des locataires âgés a été renforcée par la loi Alur de Cécile Duflot. Celle-ci prévoit que, désormais, le propriétaire ne peut plus s’opposer au renouvellement du bail si son locataire remplit les deux conditions suivantes :
- être âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ;
- justifier de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (23 354 € par an en 2018 pour une personne seule en Ile-de-France ; 20 304 € dans les autres régions).
En effet, si le locataire remplit les deux conditions ci-dessus à l’échéance du contrat de bail, le propriétaire se voit dans l’obligation de reconduire le bail, sauf s’il est lui-même âgé ou démuni, ou s’il propose au locataire un logement de substitution.
La proposition de logement de substitution n’est pas qu’une formalité. Il est nécessaire que ce logement corresponde aux besoins et possibilités du locataire et qu’il soit situé dans le voisinage. Il faut également que le propriétaire se soit assuré que le propriétaire du logement de substitution accepte le locataire protégé.
Si toutes les conditions sont remplies et que le locataire refuse de logement de substitution, le bailleur peut donner son congé au locataire. La loi considère qu’il a rempli son obligation.
La loi Alur prévoyait que ces dispositions s’appliquent aux baux postérieurs au 27 mars 2014. La loi Macron du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (sic) a étendu les dispositions à tous les contrats en cours.
Aujourd’hui, ma cousine Elisabeth a des revenus qui dépassent ce plafond. Mais qu’en sera-t-il à l’échéance du bail, alors qu’elle sera à la retraite ? Par ailleurs, si Elisabeth a une personne à charge vivant habituellement dans le logement, la protection s’applique également. On comprend mieux maintenant pourquoi la propriétaire du logement du Perreux a préféré ne pas prendre de risque et donc de ne pas signer le contrat de location.
Elisabeth est maintenant furibarde et en veut à tout le monde.
Elle en veut à la propriétaire qui n’a même pas pris soin de l’appeler elle-même et qui a fait faire la sale besogne par l’employée de l’agence immobilière. Si elle avait eu la propriétaire au bout du fil, Elisabeth aurait peut-être pu trouver un terrain d’entente, en particulier lorsqu’elle lui aurait expliqué qu’elle ne souhaitait rester que 18 mois.
Elle en veut à l’agence immobilière à laquelle elle réclamait le contrat de location depuis des mois. Certes, cela n’aurait sans doute rien changé à la décision de la propriétaire. Mais elle aurait eu quelques mois supplémentaires pour trouver une nouvelle location.
Elle en veut bien sûr à Cécile Duflot et à Emmanuel Macron qui, en surprotégeant les locataires de plus de 65 ans, ont joué un bien mauvais tour aux personnes âgées de plus de 62 ans qui sont devenues des locataires indésirables.
Heureusement, ma cousine Elisabeth, si elle avait prévenu son bailleur de Vincennes de son départ, n’avait pas encore donné son congé en bonne et due forme. Elle prévoyait d’envoyer son courrier recommandé un mois avant son départ comme le lui autorise la loi. Elle ne couchera donc pas sous les ponts cette fois-ci. Mais ce n’est pas passé loin !
Si vous le pouvez, achetez votre résidence principale avant votre retraite. Et si vous êtes locataire, veillez à ne pas changer de logement après vos 60 ans. Ce sera des soucis en moins.
