Si vous détenez des biens à usage locatif, ce début d’année pourrait être l’occasion d’arbitrer vos investissements en faveur d’actifs moins exposés à la gourmandise de Bercy…
La France n’a jamais été un pays libéral, mais les dernières années ont poussé l’interventionnisme étatique vers des sommets jamais atteints. Les mesures de « quoi qu’il en coûte » sanitaire à peine terminées, le gouvernement a mis en place une nouvelle salve d’aides censées nous protéger de la crise énergétique.
Au total, la dette publique a gonflé jusqu’à dépasser 113% du PIB à la fin du troisième trimestre 2022. Même si les chiffres annuels de l’Insee ne sont pas encore disponibles, elle a probablement dépassé les 3 000 Mds€ durant les fêtes de fin d’année – un bien triste record. Et ce n’est pas la modeste croissance de 0,5% attendue par la banque de France en 2023 qui peut faire espérer une baisse honorable de l’endettement public.
C’est désormais un secret de polichinelle : pour éviter un emballement irrémédiable de la dette publique, Bercy ne pourra compter que sur la spoliation des épargnants par l’inflation et le matraquage fiscal des quelques contribuables solvables restants.
Mais dans un pays où l’impôt sur le revenu n’est même plus payé par la moitié des foyers fiscaux (seuls 44% des foyers paient l’IRPP), et où même la taxe d’habitation, dernière contribution visible de bien des ménages à la dépense publique, a été supprimée, les opportunités d’augmenter les prélèvements obligatoires se font rares.
Fort heureusement pour nos grands argentiers, il est une catégorie de contribuables qui répond toujours présent lorsqu’il s’agit de financer la dépense publique : les propriétaires immobiliers.
Déjà matraqués par la hausse de la taxe foncière qui a atteint en moyenne 4,7% dans les 200 plus grandes villes de France en 2022, ils seront obligés de financer sur leurs propres deniers le verdissement du parc immobilier avec des normes de performance énergétique de plus en plus contraignantes.
Comme si ces dépenses imposées n’étaient pas suffisantes, les pouvoirs publics ont décidé ces derniers mois de limiter les recettes des propriétaires qui ont l’outrecuidance de proposer leurs biens à la location – au risque de provoquer une véritable disparition de l’offre locative.
Vers de nouveaux plafonnements de loyers
Les propriétaires bailleurs ont été saignés en 2022. Le bouclier tarifaire immobilier a plafonné, malgré une inflation à deux chiffres (et même jusqu’à 18% pour le coût des matériaux de construction en début d’année), à 3,5% la revalorisation annuelle des loyers.
Dans le même temps, la valeur locative des biens retenue dans le calcul de la taxe foncière a augmenté de 3,4% en 2022, et devrait encore augmenter de 7% en 2023, taxant les propriétaires sur des hausses de loyers inexistantes.
La situation pourrait empirer l’année prochaine avec de nouvelles mesures qui viendront grever les revenus des propriétaires bailleurs. Selon le ministère de la Ville et du Logement, au moins six communes ou agglomérations ont demandé à intégrer le dispositif expérimental d’encadrement de loyers, inauguré à Paris en 2015.
Les villes de Marseille, Annemasse, Cergy, Grenoble, ainsi que deux regroupements de communes – situées dans le Pays basque et dans le sud de l’Ile-de-France – se sont manifestés auprès du ministère. Ils rejoindraient ainsi Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne et Montpellier.
Déjà, le ministère a fait savoir son « ouverture de principe » pour Marseille, tout en avouant avoir identifié des « risques juridiques ».
Bercy veut-il un krach immobilier ?
Cette mesure vient s’ajouter à toutes les taxations punitives mises en place au fil des ans et à l’épée de Damoclès de la rénovation énergétique qui pèse sur 40% du parc locatif.
Le parc locatif privé n’existe que parce que les propriétaires peuvent espérer des revenus de leurs investissements. En plafonnant les loyers tout en augmentant les dépenses contraintes, qu’il s’agisse de normes qui s’empilent ou de fiscalité qui s’alourdit, les pouvoirs publics prennent le risque de faire plonger les projets dans le rouge.
Or, chaque bien immobilier peut être considéré comme une entreprise en miniature. Il a ses recettes, ses dépenses, et génère à la fin de l’année des profits… ou des pertes. Si l’espérance de gain est durablement négative, la valeur de cet investissement est nulle : aucun investisseur ne payerait pour perdre, année après année, de l’argent en toute connaissance de cause.
Rendre la moitié du parc immobilier non-rentable pour les propriétaires bailleurs, c’est prendre le risque de voir le parc privé disparaître totalement.
Vers un scénario à la Ayn Rand ?
Déjà, les contraintes asymétriques entre biens destinés à être occupés par leur propriétaires et ceux offerts en locations vont inciter les bailleurs à se séparer de leur parc. Le législateur a en effet prévu que les biens à faible performance énergétique seront progressivement frappés d’indécence, donc impropres à la location… mais pas à l’occupation par leur propriétaire.
Certains hommes politiques et journalistes se satisfont de l’idée d’un effondrement du prix des appartements. En fin d’année, des journaux titraient sur les prix de l’immobilier qui « commencent enfin à baisser ». Ils oublient que la propriété immobilière n’est pas une panacée et que de nombreuses situations de vie (faibles revenus, mobilité géographique, arrivée ou départ des enfants) rendent la location plus intéressante que la détention immobilière. Pour des millions de Français, la disparition du parc locatif serait un drame, car acheter est pour eux une mauvaise solution – quand ce n’est pas purement et simplement impossible.
Dans son roman La Grève (Atlas Shrugged), Ayn Rand décrivait une société où les entrepreneurs et scientifiques baissent les bras face au poids devenu ingérable de l’Etat.
En France, un tel scénario relève de moins en moins de la fiction pour l’immobilier locatif. A mesure que l’activité locative deviendra non-rentable, les propriétaires tenteront de s’en séparer. Mais, comme lors des périodes de paniques boursières où les acheteurs sont aux abonnés absents, les propriétaires actuels seront bien en mal de revendre leurs biens si personne ne souhaite les acheter.
Un scénario du pire où le parc locatif disparaît sans être revendu pourrait alors se matérialiser. Pour les bailleurs, ce serait la ruine, car ils continueraient à payer des taxes sur des biens inoccupés. Pour les anciens locataires incapables d’acheter les biens même fortement décotés, la pénurie de logement disponibles serait plus sévère que jamais.
A trop taxer et règlementer l’activité locative, Bercy risque de tuer la poule aux œufs d’or. Une contraction du marché locatif pénaliserait les bailleurs, les candidats-locataires incapables de trouver un logement, et même les recettes de l’Etat qui verrait sa base taxable s’évaporer.
Déjà, 18 des 35 plus grandes villes de France ont enregistré une baisse des prix immobiliers au cours des trois derniers mois, selon le site MeilleursAgents. Selon Les Echos, qui reprennent des chiffres de la plate-forme immobilière Bien’ici, la demande de logements à louer a augmenté de 54% sur l’année 2022 tandis que l’offre s’est contractée de 10%… alors même que le marché immobilier est bien moins dynamique que la Bourse et réagit lentement aux changements de contexte.
Si vous détenez des biens à usage locatif dont le rendement net s’est effondré en 2022, ce début d’année pourrait être l’occasion d’arbitrer vos investissements en faveur d’actifs plus liquides et moins exposés à la gourmandise de Bercy, comme les actions ou obligations.
16 commentaires
La France, son économie, son système social, sa justice, sa défense… sont à l’agonie et sa mise sous perfusion, ne fait que retarder son effondrement général. Jamais un président n’a été aussi inapte, à moins qu’il ne soit la continuité de l’incapable François Hollande, lequel a déclenché le départ du dernier niveau, de la chute finale, vers le fond du gouffre. Grandeur et décadence succèdent à la liberté, égalité, fraternité.
Article à méditer sur l’immobilier grec suite à la crise de l’euro pour ceux qui veulent acheter de l’immobilier en France (… et éviter de se faire spolier lorsque l’état sera aux abois au niveau financier) :
En Grèce, une nation de propriétaires piégés par la crise
https://www.bfmtv.com/international/europe/grece/en-grece-une-nation-de-proprietaires-pieges-par-la-crise_AN-201505250002.html
extrait :
Elle paraît si loin, cette « époque facile. » Avec le plan d’ajustement structurel imposé à la Grèce, les salaires ont baissé, le chômage a explosé et la spirale infernale s’est enclenchée: « Non seulement beaucoup de locataires se sont évaporés dans la nature avec deux ans de loyers impayés, mais les impôts sur la TVA, l’impôt sur le revenu et les taxes foncières ont énormément augmenté ». Le taux d’imposition des propriétés peut atteindre 16% le mètre carré.
Résultat, les petits propriétaires grecs sont criblés de dettes et cherchent maintenant à vendre leurs appartements sur un marché atone. « Un appartement qui se vendait 100.000 euros en 2007 en coûte 40.000 aujourd’hui », estime la chercheuse. Un chiffre qui correspond à une baisse de près de 60% de la valeur des biens immobiliers selon les spécialistes du secteur. Sauf que plus personne ne peut acheter… ou presque.
Voilà le résultat de » dirigeants » sans aucun sens public, ignorant de tout ou presque, assistés d’une armée nostalgique de la planification » bienfaitrice du peuple « , qui ne rêve que de kolkhozes et d’élan égalisateur ( par le bas, évidemment )
Nous vivons une accumulation de décisions stupides… école, armée, justice, immigration, recherche, entreprises, immobilier etc… aucun bon sens, aucune ambition, aucune vue à long terme. Nous subissons une propagande insupportable sur le réchauffement climatique (peur), les pandémies (peur), le libéralisme (peur), l’extrême droite(peur), l’amour de la Patrie(peur)… Les plus lucides et les plus dynamiques s’en vont, tant qu’il est encore temps!
Puisque la vie a l’air si difficile pour vous (promis j’ai versé quelques larmes mais j’avoue que je n’en avais plus beaucoup après avoir trop pleurer sur les gens qui ont des problèmes qu’ils n’ont pas choisi, contrairement à vous), arrêtez tout simplement d’être propriétaire bailleur.
Le monde se portera mieux quand les gens cesseront de penser qu’on peut faire du business sur le fait de donner à quelqu’un la chose la plus élémentaire qui soit, à savoir un toit.
Je n’ai jamais connu un propriétaire qui considérait ses locataires comme autre chose qu’une source financier. Résultat, vous les utilisez comme des pions , vous ne prenez pas soin de leurs conditions de vie… Bref, VOUS spoliez vos locataires, VOUS les taxez VOUS les massacrez, et vous venez vous plaindre quand on vous impose de leur donner des conditions de vie décente en echange de vos loyers exorbitants.
Non, vous n’êtes pas « obligés à cause des charges » ou que sais-je. Contrairement à un salarié précaire qui ne pourrait pas manger sans son travail, vous, vous pouvez vendre. Investissez dans un livret A, pas sur le pari que vous pourrez vous enrichir sur le dos de gens qui n’ont pas le choix.
Signé d’un propriétaire, mais certainement jamais bailleur !
Merci Steven, vous avez posté le seul et unique commentaire sensé de cet article.
Comment peut on manquer de décence au point de spéculer sur un bien de première nécessité, ça me dépasse.
Où alors serait-ce parce que tous ces investisseurs en herbe n’ont aucune idée de comment investir de façon responsable ?
Merci Steven et Arthur d’avoir trouvé les mots. Je suis atterrée par cet article tellement indécent. La spéculation immobilière est juste odieuse. L’Etat depuis des années l’encourage et la finance à grand coup ( et coût) de défiscalisation, au lieu de financer du logement pour tous, de l’accession à la propriété, et du logement social. HONTEUX ! Avant de parler de pouvoir d’achat, parlons de pouvoir habiter, de pouvoir de vivre.
Macron est totalement responsable par son immobilisme dû au fait qu’un imposteur comme lui n’a pas les épaules d’un Président ; A par la com et les effets d’annonces , le mec ne sait rien faire ; On nous l’avait « vendu » supérieurement intelligent , on s’aperçoit aujourd’hui que c’est un crétin entouré de flatteurs et d’opportunistes !
Avec la hausse des taux, le marché obligataire est mal souffrant et les marchés actions sont à la merci d’un krach Que faire ?
Au crépuscule de ma vie (cadre supérieur retraité) je fais le bilan de 50 ans de gestion de mon patrimoine.
A l’origine, un tout petit immeuble, bien placé mais entièrement soumis à la loi de 48. Aujourd’hui rénové, mais plus aux normes (immeuble haussmannien, impossible à isoler par l’extérieur et chauffé au gaz), paradoxalement il me rapporte moins qu’à l’origine :
* suppression en 2005 de l’abattement forfaitaire de 14%
* Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux
* IFI + taxes foncières (avec majoration de 52 % en vue cette année)
* Encadrement des loyers, mais pas du coût horaire des techniciens du bâtiment et des matériaux.
… et en prime, un redressement fiscal pour insuffisance de déclaration (IFI, le fisc ayant accès à des données très favorables à la réévaluation des biens fonciers, mais inaccessibles au contribuable)
Un cadeau empoisonné pour mes enfants !!!
Si les bailleurs privés estiment perdre de l’argent, alors qu’ils vendent et ce sera l’occasion pour des locataires de la classe moyenne d’acheter et de devenir propriétaires de leur résidence principale.
Il y aura toujours des bailleurs sociaux pour loger la classe défavorisée.
Il avait tout d un grand en théorie
Malheureusement la pratique est toute autre
Il a malheureusement continué à détruire l âme d un
pays
La gestion d une banque et celle de la France demande des philosophies différentes
Vous voyez de qui je parle
Et oui après s’être bien engraissé pour certains sur le dos des locataires qui payent intégralement à un « investisseur propriétaire » un bien immobilier (et je ne parle même pas de ceux qui sont rentiers car avec du bien immobilier reçu en héritage donc sans prise de risque), des rendements nets certe en baisse depuis qlqs temps mais largement compensé par la pluvalue réalisée par une revente puisque les prix n’ont cessés de grimper à qlqs fluctuations près. Du pur business qui a permis pour les plus aguerris à faire fortune, du cash, un patrimoine. Et comme tout business des risques inhérents à toutes bulles spéculatives, ce qu’est devenu la valeur immobilière et son accroissement insensé des prix au regard des salaires. La poule au œuf d’or va s’envoler et certains (les moins aguerris) je le comprends vont y laisser des plumes. C’est comme jouer avec la bourse et c’est un problème in fine de gens aisés on joue on gagne on perd aussi au final. Alors je ne vais pas les plaindre plus que ça et l’état prendra en charge le parc locatif pour les moins aisés et si le marché s’écroule une redistribution vers ceux qui pourront enfin acheter et être alors propriétaire de leur maison principale sans savoir eux même si il en tireront un bénéfice à long terme ou pour leurs enfants. Mais il est question ici des rendements de placements locatifs. C’est le jeu que certains ont acceptés de jouer mais sans savoir que l’on peut aussi perdre ?! C’est regrettable mais la valeur capitaliste prédominante de ce siècle, c’est à dire capitaliser des biens pour des raisons non évidentes semble s’egrenner avec le temps et l’évolution inneductale de toute société, rien n’est immuable cet article en fait parfaitement la démonstration que tout ce qu’on pense pour acquis financièrement n’est pas éternel
Nous rendons nous compte que nous sommes dans une politique d image? L’urgence climatique? Pas grave …. Des locataires des grandes villes incapables d avoir un logement correct a mois d être a 1h de transport? Pas grave… Pour rappel les interdictions de location et objectifs sont a objectif 2034… Sauf erreur de ma part quand on a une entreprise, il y a des investissements réguliers qui doivent être faits… Vous comparez le logement a une entreprise donc…. Logique qu il y en ai aussi! J ai un salaire plutôt correct a paris… J ai la chance d avoir un logement en dessous du prix du marché… Sinon avec 2800€ net après impôt il faudrai que je sois a 1h de transport de paris pour avoir un T2… Normal encore visiblement. Il serai dommage que les propriétaires (pour rappel, 60% sont des institutionnels….) Ne puissent plus faire de bénéfices! Ajd que ce soit le marché de la location ou de l achat des grandes villes est fait pour les investisseurs au détriment des gens « normaux ». Pour rappel, 10.000€/M2 en moyenne a l achat… Je vous laisse faire un très rapide calcul pour un logement familial… Disons (et ne soyons pas gourmand une petite famille) un T3 de 50m2 (vraiment pas gourmand!) Sur Paris c est 500.000€…. sur 20 ans il faut des revenus supérieurs a 6000€ pour acheter (et nous ne parlons que d un T3!). Peut être que le marché immobilier doit retourner à un semblant de réalité du terrain et prioriser les ménages plutôt que les investisseurs 🙂
« Pour les anciens locataires incapables d’acheter les biens »
si un locataire est capable de payer un loyer alors il est à même à un moment donné d’acheter un bien fortement décoté avec un remboursement annuel équivalent à son {loyer + taxes + entretiens + coût globale de crédit}. Car une banque aura du mal à justifier qu’il dépense à perte un loyer pour se loger mais qu’elle ne lui ouvrira pas un crédit pour la même somme pour rembourser un prêt d’acquisition de sa résidence principale… Ce point de bascule financier serait intéressant à avoir
A moins qu’une partie du loyer soit payé par la CAF. Ce sont du coup tout les français par leurs impôts qui contribue à la rentabilité des investisseurs locatifs… => pas étonnant que l’état essaye de réguler
Ou dernier cas, la valeur immobilière, en hausse constante depuis 20 ans à qlqs fluctuations près, est telement décorrélée aujourd’hui des revenus moyens des citoyens et que seuls des gens « aisés » peuvent accéder désormais au marché général de l’immobilier.
=> pas étonnant là non plus alors que l’état essaye de réguler et récupérer de l’argent là où il y en a… encore !
Peut-être que tirer des revenus sur des investissements immobiliers locatifs privés tout en se constituant un capital immobilier personnel arrive effectivement à terme et n’est pas une si bonne idée de placement que cela. car l’état ne peut plus absorber la spéculation immobilière qui en a été engendré.
Et que l’état comme l’investisseur gagnant -gagnant au départ ont laissé faire sans tirer la sonnette d’alarme sur la flambée des prix de l’immobilier. Flambée qui ont fait les choux gras investisseurs aguerris qui ont eux revendus assurément leurs biens au plus haut.
Les propriétaires bientôt obligés de rénover leur logement par l’UE
https://immobilier.lefigaro.fr/article/les-proprietaires-bientot-interdits-de-vendre-leur-passoire-thermique-par-l-ue_7dd39e94-c30f-11ed-975e-30998a6b03d4/
extrait :
« Le Parlement européen vient de voter une directive obligeant les propriétaires occupants de rénover leur logement énergivore avant de le vendre.
…
Pour l’heure, le gouvernement ( français ) a exonéré les propriétaires occupants de cette contrainte. Mais l’Union européenne en a décidément autrement. Le Parlement a voté mardi une directive inédite, les obligeant à rénover leur passoire thermique dès lors que les propriétaires décident de la vendre.
Les logements classés F et G devront avoir la note E d’ici 2030 et D, dès 2033. À défaut, le vendeur subirait une décote – qui n’a pas encore été définie – équivalente au montant des travaux que devra réaliser l’acheteur. À noter que ces contraintes entreraient en vigueur trois ans plus tôt pour les bâtiments non résidentiels (bureaux, commerces…) et publics. »