Le financement de votre projet est une partie clé de votre stratégie d’investissement immobilier : il existe des méthodes pour mettre toutes les chances de votre côté avant d’aller voir votre banquier.
L’emprunt bancaire est perçu, par une grande partie des Français, comme une dette qu’il faut à tout prix rembourser. L’immense majorité des propriétaires de biens immobiliers remboursent un crédit pour leur résidence principale.
Dans ces conditions, il est compréhensible et naturel de vouloir se débarrasser de cette dette le plus rapidement possible – en remboursant son crédit ou en en raccourcissant la durée au strict minimum.
En revanche, l’investisseur qui souhaite faire fortune avec l’immobilier et créer un véritable « empire » doit savoir utiliser la dette à son avantage. Aucune fortune immobilière ne s’est faite, en France, sans l’utilisation de l’effet de levier du crédit. D’ailleurs, seuls 0,17% des Français possèdent 10 logements locatifs.
Très peu de monde est donc concerné par ce qui suit, mais la bonne nouvelle c’est que vous pouvez faire partie de cette petite minorité de pionniers osant se lancer !
Pour devenir rentier et développer des revenus alternatifs dignes de ce nom, il est vital de maîtriser le financement. Obtenir des financements dans de bonnes conditions et de manière régulière est de ce fait l’une des clefs de voûte de toute votre stratégie immobilière.
50 ans pour mettre 300 000 € de côté
Imaginez que vous n’ayez pas la capacité d’emprunter. Pour pouvoir acquérir un appartement ou un immeuble de 300 000 €, il vous faudra économiser 500 € par mois pendant 50 ans.
Si vous démarrez votre carrière à 22 ans, vous serez rentier à 73 ans. Autant dire que l’efficacité ne sera pas au rendez-vous…
Il existe cependant des solutions pour pouvoir emprunter de manière régulière sans vous soucier de la réponse du banquier, qui sera « UN GRAND OUI » bien entendu (ce n’est pas un mariage mais nous ne sommes pas loin) !
L’accord de financement, une histoire de perception du risque par la banque
Les gros investisseurs immobiliers passent beaucoup de temps avec leur banquier. Ce temps est nécessaire pour pouvoir expliquer les projets en détail.
Obtenir un accord de financement requiert une certaine rigueur et un certain formalisme. Si vous souhaitez convaincre votre banquier de vous accorder un prêt de 500 000 €, il est important que le banquier soit confiant dans l’aboutissement de votre projet.
C’est la raison pour laquelle il est important d’expliquer chaque aspect de votre projet en détail, et de raconter son histoire. Il s’agit en fait d’une phase qui ressemble beaucoup à du marketing : on appelle ceci le storytelling, c’est-à-dire une histoire que l’on va raconter sur le projet.
Il ne s’agit pas de raconter des sornettes, mais de décrire l’ambition derrière votre projet, avec ses plus et ses moins, et de tout faire pour susciter l’intérêt de votre interlocuteur.
Il n’y a pas que les chiffres…
Trop d’investisseurs pensent, à tort, que les banquiers ne regardent que les chiffres : c’est faux. Certes, le refus ou l’acceptation de votre prêt en dépendront, mais des éléments de probabilité, de confiance et de perceptions des risques financiers jouent également un rôle important.
Votre banque vous accordera un prêt si et seulement si la probabilité de ne pas faire défaut est très élevée. Si le score est trop faible, la probabilité de faire défaut est trop importante. Vous essuierez alors un « non » de la part de votre banquier.
Votre objectif est donc d’inverser les rôles et de tout faire pour que cet agent soit votre meilleur allié, qu’il souhaite travailler à vos côtés et qu’il rééquilibre cette histoire de chiffres en fonction des autres critères évoqués.
Notez par ailleurs que si la banque vous accorde sa confiance sur un projet, cela n’implique pas qu’elle le fera sur les projets suivants, car le risque est calculé avant chaque projet.
La banque ne peut pas mettre tous ses œufs dans le même panier
En effet, lorsqu’une banque devient trop exposée à un investisseur en termes de montant, elle risque de lui refuser de nouveaux crédits pour éviter d’exposer son portefeuille à un seul investisseur. C’est un peu comme investir sur une seule action en Bourse, ou toujours miser sur le même cheval lors de courses hippiques.
Cette contrainte frappe régulièrement certains de mes plus gros clients et c’est la raison pour laquelle je vous en parle dans ces lignes. Il existe une limite que chaque banque va se donner, pour financer un parc immobilier d’un seul investisseur.
Il y a quelques années, un de mes clients ayant un encours immobilier de plus de deux millions d’euros, avec quelques immeubles dans le Maine-et-Loire et le reste de la France, a rencontré ce problème.
J’admets que sur le coup, je ne l’expliquais pas. Mon client, qui venait du sud de la France, s’est vu refuser un nouveau prêt pour un immeuble de 300 000 €, alors même qu’il avait presque un million d’euros de cash sur ses comptes en banque. La raison invoquée était très simple : « dépassement des ratios prudentiels ».
Rien à faire… sa banque refusait de le suivre, après avoir pourtant financé une bonne partie de son parc sur les dix dernières années.
Je rencontre ce cas assez fréquemment maintenant et il s’agit pour la banque de ne plus prendre de risques supplémentaires tant que le parc immobilier n’a pas été en partie amorti (remboursé).
Ceci dit, avant d’atteindre un patrimoine de deux millions d’euros et d’arriver à ce genre de problèmes, vous avez plus ou moins le champ libre… et avec les bons conseils et la bonne approche, votre projet a toutes les chances de se concrétiser.
