Vers la fin des résidences secondaires ? (2/2)

Résidences secondaires surtaxées, restrictions à la revente, droits de mutation renforcés… la croisade anti-propriétaires gagne du terrain.

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article, de plus en plus de communes françaises adoptent des règles radicales pour limiter les projets touristiques et réserver le foncier au logement permanent afin de lutter contre la spéculation immobilière.

La course à l’échalote des propositions les plus liberticides a commencé.

Le sénateur communiste Ian Brossat a déposé une proposition de loi, le 4 février 2025, pour « mettre fin à la vacance des logements en zone tendue ». Dans son argumentaire, l’élu parisien propose de « redonner aux collectivités territoriales une pleine autonomie dans la fixation des taux » de la fiscalité locale en dissociant « le taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation sur la CVAE ».

Pour le dire autrement, il s’agit de ne plus tenir compte de la valeur locative du bien et de laisser la liberté totale aux communes d’augmenter la fiscalité sur les résidences secondaires. L’élu communiste demande aussi à ce que les droits de mutation à titre onéreux (DTMO) puissent être augmentés par les communes lorsqu’un bien acquis est transformé de résidence principale en résidence secondaire. Enfin, il propose que les collectivités territoriales aient « la possibilité de restreindre la création de nouvelles résidences secondaires ».

Le socialiste Emmanuel Grégoire, désigné par son parti comme le prochain candidat à l’élection municipale parisienne en 2026 (et donc opposé au premier tour à Ian Brossat), a présenté un programme qui s’attaque aussi aux propriétaires. Il souhaite que les résidences secondaires soient davantage taxées. Par ailleurs, il annonce vouloir porter le nombre de logements publics à Paris à hauteur de 60 % du parc. Un objectif qui ne pourra être atteint qu’en multipliant les préemptions sur les logements mis en vente.

A l’étranger aussi, les résidents secondaires sont de moins en moins appréciés

Le phénomène anti-résidences secondaires n’est pas propre à la France.

Par exemple le Portugal, qui a longtemps attiré les retraités européens avec une fiscalité avantageuse, fait machine arrière depuis l’année dernière. La raison ? La flambée des prix de l’immobilier dont la population accuse les étrangers à la retraite d’être à l’origine.

Le débat sur la possibilité d’interdire aux étrangers d’acheter un bien immobilier existe actuellement en Suède, en Italie, aux Canaries et aux Baléares (Espagne), etc.

Le Canada, depuis 2023 (et normalement jusqu’à la fin 2025), interdit aux étrangers non-résidents d’acheter des propriétés résidentielles. C’est également le cas de la Nouvelle-Zélande depuis 2018 pour les logements existants (les étrangers peuvent acheter des biens neufs sous certaines conditions). La Suisse imite l’acquisition d’immeubles par des « personnes à l’étranger ». Au Danemark, il est nécessaire qu’un étranger vive depuis au moins cinq ans dans le pays pour pouvoir acheter une résidence secondaire. En Islande, les étrangers doivent obtenir une autorisation gouvernementale pour acheter des propriétés. Au Mexique, ils ne peuvent pas posséder directement des terres situées à moins de 50 km des côtes ou de 100 km des frontières. En Croatie, il existe encore des restrictions pour les étrangers non européens, notamment en zones rurales ou protégées. En Norvège, certaines municipalités imposent des restrictions pour éviter la surenchère dans les zones de villégiature.

Les étrangers sont également tenus pour responsables de l’augmentation importante des prix de l’immobilier (+30 % entre 2020 et 2023) dans la principauté d’Andorre qui, depuis 2024, taxe l’investissement étranger immobilier.

Quant à l’Espagne, elle s’inspire de la France en sortant l’arme fiscale contre toutes les résidences secondaires et pas seulement contre celles détenues par les étrangers. Une proposition de loi socialiste vise, en effet, à tripler la fiscalité sur les résidences secondaires. La ministre du Logement, Isabel Rodríguez, souhaite par ailleurs créer un impôt national sur l’achat de logements par des étrangers non-résidents de l’Union européenne et augmenter la TVA sur les logements touristiques.

Une déstabilisation accrue du marché

Toutes ces mesures auront une conséquence certaine : déstabiliser encore un peu plus le marché du logement. Il est probable aussi qu’elles n’atteignent pas les objectifs qu’elles se sont fixés.

Reprenons l’exemple de Chamonix.

La mairie veut donc restreindre le nombre de résidences secondaires en interdisant toute nouvelle construction. Cela ne va-t-il pas faire monter les prix de ce type de logements qui seront de plus en plus rares à la vente ? Mais si le prix des résidences secondaires augmente, celui des résidences principales ne va-t-il pas aussi croître, les rendant ainsi de moins en moins accessibles ? On nous rétorquera que la mairie va créer parallèlement 1 000 logements (principaux) en dix ans.

Y a-t-il vraiment besoin de toutes ces résidences permanentes si le nombre de touristes stagne ou décroît (il y aura aussi moins de logements Airbnb et pas de nouveaux hôtels) ? Pourquoi rationner le foncier (140 hectares de zones à urbaniser vont être convertis en zones agricole ou naturelle) alors qu’il est prouvé que cela ne fait que contribuer à l’augmentation des prix immobiliers ?

Depuis 1967 et la loi d’orientation foncière, les politiques cherchent à restreindre le foncier disponible en France et font inexorablement monter la valeur des terrains. Le maire de Chamonix, urbaniste de profession, ne procède pas autrement. Il faudrait, au contraire, libérer le droit de la construction et de l’urbanisme, libérer les propriétaires bailleurs, trop réglementés et taxés, pour voir les prix des logements baisser.

Une haine des propriétaires ?

Cette chasse aux résidences secondaires n’est, à notre avis, qu’un début. Elle ne peut que s’étendre aux résidences principales.

Le programme du socialiste Emmanuel Grégoire que nous avons mentionné l’illustre parfaitement : son objectif de 60 % de logements publics à Paris consiste, de fait, à chasser la plus grande partie des propriétaires de la capitale.

Emmanuel Macron a largement contribué à cette situation en matraquant fiscalement les propriétaires et en déclarant, lors de sa première campagne électorale, que la propriété était un « immobilisme géographique et social ». D’ailleurs, alors que la proportion de ménages propriétaires était régulièrement en augmentation – passant de 51,2 % en 1983 à 57,8 % en 2014 –, elle stagne depuis qu’Emmanuel Macron est à l’Elysée (57,2 % en 2023).

Or il n’y a pas de société libre sans strict respect du droit de propriété. Qu’est-ce que quelqu’un à qui l’on refuse le droit de posséder les fruits de son travail, sinon un esclave ? Tous les régimes qui s’en sont pris à la propriété ont aussi commis les pires crimes envers la personne humaine.

C’est pourquoi il est primordial de défendre le droit de propriété coûte que coûte, de sacraliser même. Malheureusement, il n’y a guère aujourd’hui d’hommes et de femmes politiques pour enfourcher cette cause. Seul, à notre connaissance, David Lisnard, le maire de Cannes, se prononce régulièrement en sa faveur. Comme il l’a déclaré en recevant le prix du jury des Trophées Logement et Territoires 2024, la « liberté a un corollaire qui est celui de la propriété, c’est-à-dire de se constituer une sphère privée et ainsi d’être digne ».

« Liberté, propriété, dignité », voilà une bien belle devise !