Anne Michel
▪ Finie la loi du marché sur l’immobilier locatif parisien. L’encadrement des loyers est acté depuis mars 2014. Il est désormais effectif à Paris — et bientôt à Lille et Grenoble. Qu’est-ce que cela va changer pour vous ?
▪ Double encadrement pour le propriétaire
Je vous rappelle que désormais, si vous êtes propriétaire en nu ou meublé, vous ne pourrez plus exiger un loyer supérieur à un « loyer de référence majoré » éventuellement augmenté de 20% en fonction des qualités de votre bien.
Attention, cette restriction s’ajoute à une autre limite mise en place depuis août 2014, interdisant au bailleur d’augmenter son loyer entre deux locations successives.
Concrètement, si votre ancien locataire payait plus que le loyer médian, vous devrez au moment du changement de bail, baisser le loyer. S’il payait moins, vous n’aurez pas les coudées franches, en vertu du second principe, pour augmenter vos tarifs.
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Qui plus est, le locataire en place peut réclamer une révision de son loyer lors du renouvellement du bail, à condition de prévenir le bailleur cinq mois avant l’échéance.
▪ Des aberrations sur les calculs de loyer
Si, sur le principe, il n’y a plus rien à dire, ce ne serait pas le cas pour le montant des loyers de référence. Ceux-ci sont calculés chaque année par l’OLAP (l’Observatoire des loyers parisiens) en fonction des catégories de logement et des secteurs géographiques.
Or selon Lodgis, acteur de la location nu et meublé, l’OLAP ne disposerait pas des données suffisantes pour établir un découpage fin des zones… Et les chiffres que Maud Velter, directrice associée de Lodgis nous soumet, sont effectivement ahurissants :
| Le zonage et les tarifs qui en découlent ne suivent aucune logique |
« Le zonage et les tarifs qui en découlent ne suivent aucune logique. Ainsi, rue du Louvre, un studio de 26 mètres carrés peut se louer selon l’OLAP 829 euros, alors que le tarif locatif d’un deux pièces — agencement très prisé — de même superficie ne pourra pas excéder 629 euros ! » D’ailleurs, l’arrêté fixe des loyers de référence pour les deux pièces toujours inférieurs à ceux des studios.
« Autre surprise, nous dit-elle, un studio de 20 mètres carrés à la Goutte d’Or (18e arrondissement de Paris) se louera 626 euros par mois, soit huit euros de plus qu’un même studio dans le chic quartier estudiantin de la Sorbonne ».
▪ Des différences de prix de plus de 40% entre deux côtés de rue
Par ailleurs, les prix peuvent quasiment passer du simple au double selon que l’on soit du côté pair ou impair d’une rue. « Avenue de Choisy, un quatre pièces dans un immeuble récent se louera 40% plus cher du côté des numéros impairs que du côté des numéros pairs ».
Il faudra aussi être vigilant sur le choix des rues, dans un même quartier. Car là aussi, les variations sont notables et surprenantes. « Le loyer d’un 22 mètres carrés rue Oberkampf numéro pair est de 660 euros mensuel alors que le même studio du côté des numéros pairs de la rue de Ménilmontant est de 715 euros ».
Enfin, que vous le vouliez ou non, il s’agira de respecter cette réglementation — a priori — assez absurde.
Le libre établissement des prix en fonction de l’offre et de la demande n’est plus qu’un vieux souvenir dans la capitale, la multiplication des réglementations, bridant un peu plus encore nos libertés de choix et d’action.
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