Et si vous mettiez en location un bien meublé ?

Rédigé le 22 août 2018 par | Investissement Imprimer

Connaissez-vous la location en meublé ? Non ? Vous devriez peut-être vous y intéresser car ces dispositifs LMP et LMNP offrent souplesse et moindre taxation, même à l’IFI.

En matière de location meublée, il convient de parler de dispositifs au pluriel. En effet, il existe deux statuts : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avant d’entrer dans le détail des différences entre LMP et LMNP et l’intérêt que vous pourriez y trouver, précisons de quoi il s’agit.

Faut-il louer un logement vide ou meublé ?

La location meublée consiste à louer un local d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le décret n°2015-981 du 31/07/2015 précise les éléments minimaux que doit comporter le logement :

Qui dit local d’habitation dit aussi que les locaux professionnels et commerciaux ne sont pas admis dans le cadre de ce dispositif.

Par rapport à la location vide, la location meublée offre quelques souplesses que nous avons résumées ci-dessous :

Durées à contraintes réduites pour la location meublée

Comme vous l’avez remarqué, la durée du bail est moindre en meublé et le préavis est réduit. Cependant, comme pour les locations vides, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et le bailleur ne peut y mettre fin qu’à son échéance et soit :

La différence notable se situe sur le plan fiscal. En location vide, vous avez des revenus fonciers à déclarer ; en location meublée, ce sont des revenus locatifs. Ce n’est donc pas le même régime d’imposition qui s’applique, comme le montre le tableau ci-dessous :

imposition

N’hésitez pas à consulter des professionnels pour faire des simulations et choisir en toute connaissance de cause le régime le plus favorable.

Loueur en meublé professionnel (LMP), quels avantages ?

Et la LMP ? Je ne l’ai pas oubliée. Pour la location meublée, le choix entre le statut professionnel et non professionnel ne dépend pas de vous mais, vous l’aurez deviné, comme souvent, de l’administration fiscale.

En effet, pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez remplir toutes les conditions suivantes :

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Les différences entre LMNP et LMP tiennent essentiellement en quatre points :

[NDLR : Vous possédez des biens immobiliers au travers d’une SCI ou bien vous envisagez d’en créer une ? Découvrez ici ce que vous pouvez faire (ou ne pas faire) avec une SCI et ce qu’une telle structure peut vous faire économiser.]

Comment passer d’une location vide à une location meublée ?

Vous louez actuellement un logement vide et vous souhaiteriez le transformer en location meublée. Est-ce possible ? Et à quelles conditions ?

Vous pouvez tout à fait décider de transformer votre location vide en location meublée. Mais ce changement ne peut se faire qu’au départ du locataire actuel ou au moment du renouvellement du bail si le locataire l’accepte. Si votre locataire n’accepte pas le changement – et on se demande vraiment pourquoi il le ferait alors que son logement est déjà meublé – vous ne pouvez qu’attendre son départ volontaire.

Vous devez alors déclarer votre activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location. Cette formalité doit se faire dans les 15 premiers jours de la location. Elle vous permet d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de cette activité à l’administration et d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi (micro-Bic ou bénéfice réel).

N’oubliez pas de vérifier que le règlement de la copropriété n’interdise pas la location en meublé. Par ailleurs, il convient de ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien vide sur vos revenus globaux au titre des trois dernières années, sinon l’administration vous demandera de rembourser les économies d’impôts générées par ce déficit.

Prenez également en compte que vous serez redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Enfin, la transformation d’un logement nu en location meublée doit faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation) si cumulativement :

En résumé, la location meublée est solution qui est peut-être à envisager, car elle vous permet, dans la plupart des cas, de bénéficier de revenus accrus et moins imposés.

Cependant, ne vous engagez pas dans cette voie sans avoir préalablement examiné tous ses avantages et inconvénients au regard de votre situation actuelle et à venir.

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Patrick Coquart
Patrick Coquart

Patrick Coquart est rédacteur et essayiste. Il collabore avec plusieurs think tanks sur des questions d’économie et de politiques publiques. Par ailleurs, il prête sa plume à des entreprises pour les aider à produire des contenus éditoriaux originaux (études et rapports, livres blancs, etc.).

Auparavant, il a travaillé dans une organisation patronale puis un organisme paritaire avant de rejoindre le secteur du conseil en management, ressources humaines et relations sociales.

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