▪ Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont de l’immobilier, rien que de l’immobilier — sans effet de levier et sans dette. Et c’est là où se trouve, à mes yeux, non seulement une alternative à l’immobilier traditionnel mais surtout un produit simple procurant presque tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients. Cela correspond absolument à notre recherche : le rendement sans le risque ni les soucis.
Il est réputé que le Français est foncièrement (sans jeu de mots) attaché à la pierre. Jusqu’à présent il a bien eu raison — à condition de savoir diversifier son patrimoine. Mais comme je vous l’ai déjà démontré auparavant, les SCPI permettent d’investir dans la pierre dans de bien meilleures conditions que l’achat de murs à entretenir.
Les principaux atouts ? Une mutualisation du risque, aucun souci de gestion, des revenus réguliers élevés (5,50 à 6% en 2009), une souplesse de l’investissement (à partir de quelques centaines d’euros) et une revalorisation régulière du prix de la part quand tout va bien. Dans la conjoncture économique tendue que nous connaissons, je privilégie les SCPI spécialisées en murs de boutique, plutôt que les SCPI investies en bureaux, dont le taux d’occupation a eu tendance à baisser de manière plus significative.
Inutile de vous dire qu’avec les baisses de taux sur les crédits, acheter aujourd’hui des SCPI (même à crédit !) peut constituer une très belle opération patrimoniale — et cela peut s’avérer être un bon complément de retraite. Si vous disposez de cash, c’est également une excellente opportunité pour disposer immédiatement de compléments de revenus. Surtout en comparant avec des produits de taux comme les obligations avec des rendements d’emprunts d’Etat inférieurs à 3%, et des marchés actions présentant une forte volatilité et un risque accru.
Il en résulte que l’immobilier commercial de rendement propose un ratio risque/rendement de première qualité, basé sur des actifs réels et tangibles,
▪ Que vont devenir les fonds en euro des contrats d’assurance-vie ?
L’assurance-vie est le placement préféré des Français. 1 400 milliards d’euros se sont accumulés — dont la majeure partie sur des fonds en euro. Je dois reconnaître qu’à titre personnel et professionnel depuis que j’exerce dans le métier de la banque ou du conseil, j’ai fortement recommandé le contrat d’assurance-vie. Et jusqu’à ce jour, principalement le fonds en euro qui présentait à mes yeux, comme à ceux de mes clients, un mélange idéal de rendement et de sécurité, le tout dans une enveloppe fiscale des plus incitatives.
Il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis. Aujourd’hui, l’assurance-vie perd fortement de son intérêt, tant au niveau fiscal, que pour le ratio risque/ rendement qu’elle propose. Toutefois, comme je vais essayer de vous le démontrer, il convient de regarder avec attention la composition de votre patrimoine pour ne pas subir de plein fouet le retour du bâton de la crise actuelle.
▪ Baisse du rendement imparable
Vous ne pouvez ignorer que le rendement des obligations d’Etat est nettement revu à la baisse depuis plusieurs mois. En cause : l’aversion au risque. Les investisseurs se tournent vers les produits qui leur paraissent les moins risqués : les obligations des "grands" Etats. Ainsi, fin août, les obligations allemandes à 10 ans, les Bunds, refluaient sur un plus bas historique à 2,15%. Côté français, le rendement était de 2,48%. De l’autre côté de l’Atlantique, les obligations américaines, les T-Bonds, toujours à 10 ans, se trouvaient également à un plancher depuis dix-huit mois à 2,47%. Et je ne parle même pas des taux à deux ans US particulièrement prisés par les investisseurs à court terme pour leur grande liquidité qui s’échangeaient à 0,454% — un plus bas historique.
Pourquoi je vous submerge de tous ces chiffres ? Vous pensez qu’ils n’ont rien à voir avec vos rendements de vos fonds en euro. Eh bien si, puisque je vous le rappelle, les fonds en euro des contrats d’assurance-vie sont tout simplement investis en majorité sur des obligations d’Etat. Et comme votre contrat est un énorme portefeuille, lorsqu’un nouveau client souscrit un contrat et verse un chèque, la compagnie investit cet argent en achetant les obligations actuelles. Au terme de milliers de nouvelles souscriptions, le portefeuille total va proportionnellement suivre la tendance du marché, c’est-à-dire présenter un rendement de plus en plus faible. Surtout que parmi les anciennes obligations composant le portefeuille, chaque année une partie va arriver à son terme et le montant récupéré par la compagnie devra être réinvesti, mais aux conditions actuelles du marché. La conséquence sur votre contrat est directe.
Depuis des années, les rendements des fonds en euro sont revus à la baisse. Ainsi, en 2009, les rendements des contrats se sont répartis entre 3% et 4% pour les meilleurs. Mais il y a de fortes chances que pour l’année en cours, 2010, les taux chutent à nouveau de 0,5%. Et ceci n’est qu’un premier élément à prendre en compte. Il demeure évident que la baisse du rendement des fonds en euro composant essentiellement les contrats d’assurance-vie est INE-LUC-TA-BLE !
Et paradoxalement, les fonds en euro assurent toujours 90% de la nouvelle collecte. Collecte toujours aussi forte, puisqu’en 2010 à fin juin elle était de 78 milliards d’euros. Le succès ne se dément pas, et pourtant…
A cet aspect purement technique, vient s’ajouter la nouvelle idée du gouvernement pour réduire notre déficit. Ne parlons pas de hausse d’impôts puisque ce n’est pas politiquement correct, mais plutôt du rabot des niches fiscales. Concrètement, les contrats d’assurance-vie multi-supports (les plus diffusés), vont désormais supporter les prélèvements sociaux, CSG et CRDS (12,1%) sur les fonds en euro, chaque année. Et non plus lors du dénouement du contrat, tel qu’il était prévu jusqu’à présent. Cela va venir alourdir les ponctions sur un rendement comme nous venons de le voir en diminution. Donc à défaut d’avoir une augmentation d’impôt, vous aurez moins de sous dans votre poche. La différence sémantique paraît ici essentielle d’un point de vue politique.
Nous verrons la suite dès demain…
[NDLR : Vous avez encore jusqu’à la fin de l’année pour optimiser votre fiscalité : nos spécialistes Frédéric Laurent et Alain Baillon vous donnent leurs stratégies et conseils dans un hors-série exclusif de Vos Finances — ce hors-série, vous le recevrez en cadeau avec votre souscription à Vos Finances : il suffit de cliquer !]
