Immobilier : cinq raisons pour que la pierre coule en 2012

L’immobilier va commencer à baisser, nous disent les statistiques. La demande de crédit immobilier a déjà diminué de 16% au troisième trimestre 2011 par rapport au troisième trimestre 2010. Michel Mouillart dans LaVieImmo prévoit une baisse de la demande de prêts immobiliers de 8% en 2011 et de 16% en 2012.

Quel sera l’effet de la baisse du crédit sur les prix, vous demandez-vous ? Difficile à quantifier à ce stade, sera ma réponse de Normand, mais ce sera probablement violent. Cinq causes se cumulent pour pousser les prix de la pierre à la baisse :

•  la recapitalisation des banques ;

•   un train de mesures fiscales ;

• le retour en récession (ou croissance nulle) ;

• des marchés boursiers désastreux ;

•  la possible perte du triple A français.

Par rapport aux autres périodes de recul (1980-1985 ; 1990-1995 et 2010), c’est une conjonction rarement vue. On demande aux banques d’augmenter leur ratio de solvabilité. Mais un ratio est, comme nous l’avons appris sur les bancs de l’école, une fraction avec un haut et un bas.

En haut, ce sont les capitaux. Ils sont plus difficiles à trouver et plus chers puisque les banques sont en concurrence entre elles, avec les Etats et les assureurs qui tous ont les mêmes besoins. La solution de facilité c’est de baisser le bas, c’est-à-dire les engagements, ou encore les prêts accordés.

C’est ce que font actuellement les grands réseaux bancaires. De nombreux témoignages attestent que, depuis la fin de l’été, ils se sont fermés comme des huîtres aux nouvelles demandes de prêts immobiliers.

Le train de mesures fiscales concerne le prêt à taux zéro — qui sera désormais limité aux logements neufs — et la nouvelle taxation aux plus-values. Dans le premier cas, on limite la demande par le bas, puisque le nombre de nouveaux propriétaires va se trouver réduit. Dans le deuxième, on augmente l’offre en poussant de nombreux propriétaires à mettre des logements sur le marché avant l’application de la nouvelle taxation.

Le retour en récession va freiner l’appétit pour un logement plus grand face à la peur du chômage. Faut-il rappeler que le 0,8% de croissance prévu par le budget 2012 a été jugé excessivement optimiste par la Commission européenne qui prévoit plutôt 0,2%, autant dire du « bruit statistique ».

▪ Le marché immobilier est lié au marché boursier car les Français aiment traditionnellement recycler les plus-values de leurs actions dans la pierre. Hélas, hélas, depuis 2008, on ne peut pas dire qu’il y ait beaucoup de plus-values à investir.

La possible perte du triple A français aura deux conséquences : augmenter violemment les taux longs et pousser les banques à recapitaliser encore plus que prévu. Retour à la première case et à notre fameux ratio de solvabilité.

Est-ce pour autant dramatique ? Non ! Si vous avez acheté un toit en empruntant à taux fixe dans de bonnes conditions, tant mieux. Lorsque vous voudrez vous agrandir, peu importe que les prix aient monté ou baissé, vous échangerez 1 m2 pour 1 m2. Seul compte votre apport complémentaire et avec celui-là vous aurez plus de mètres carrés. En attendant, le prix de votre logement n’est pas affiché sur sa porte tous les jours (contrairement à une action cotée).

Si vous achetez pour donner en location, vous obtiendrez des rendements bien plus sains que ceux qui ont prévalu.

La déflation, comprise comme une baisse du prix des actifs, n’est donc pas toujours dramatique. Et n’oubliez pas un grand principe patrimonial : à long terme — à l’échelle d’une vie d’investisseur — la pierre résiste. Car la déflation ne dure jamais longtemps avec des monnaies papiers que l’on imprime. Et l’inflation reprend vite le dessus.
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Première parution dans Protection & Rendements du 23/11/2011.