▪ A présent, c’est officiel. Tout le monde est au courant. Il n’y a pas de reprise. Le QE2 est un échec. L’immobilier américain subit un double creux. Le cercle est de plus en plus vicieux. La Grande Correction resserre ses mâchoires. Les riches ne sentent rien… et les pauvres sont habitués. Mais la classe moyenne souffre ; pour elle, les choses ont été trop faciles pendant trop longtemps.
Le peuple est dans la rue à Barcelone et Athènes. Sortira-t-il bientôt à Washington, Londres ou Paris ?
Peut-être. Les gens ont autant de raisons de le faire. Aux Etats-Unis, par exemple, combien d’Américains n’ont pas un bon emploi ? Combien sont sous l’eau ? Combien survivent grâce aux bons d’alimentation ?
Mais qui mènera la révolution ?
▪ Le meilleur rapport sur l’état du marché de l’immobilier US que nous ayons vu provient de la Campbell Real Estate Timing Letter. Robert Campbell y cite trois études — de Clear Capital, Zillow et Case-Shiller. Les chiffres sont légèrement différents dans chacune. Mais la conclusion est implacable et unanime :
L’immobilier baisse — et avec lui, la classe moyenne américaine.
M. Campbell attire d’abord notre attention sur le lien entre les ventes de maisons appartenant aux banques et les prix des maisons. En deux mots, plus les banques vendent de maisons leur appartenant… plus les prix baissent. Il faut donc se poser une question : le nombre de propriétés « bancaires » sur le marché va-t-il grimper ou baisser ?
M. Campbell ne nous fait pas languir : les défauts de paiement de prêts chutent. Mais ils sont toujours à près du double de la moyenne de 1995-2005. Et plus de deux millions de maisons sont actuellement dans le pipe-line des saisies — c’est-à-dire en retard de plus de 90 jours sur leurs paiements hypothécaires. Ajoutez ces deux millions (qui termineront en majeure partie dans les « ventes bancaires ») aux 2,2 millions déjà dans les stocks, et vous avez tous les ingrédients pour une saturation du marché.
« Les données… indiquent un fait simple : le pipe-line des saisies est bouché »… dit Campbell, jusqu’à sept millions de propriétés devant passer sur le marché des reventes bancaires ou des ventes de court terme au cours des mois qui viennent.
Quel sera le résultat pour les prix des maisons ?
Ils baisseront.
Que se passera-t-il ensuite ?
Le cercle vicieux deviendra encore plus méchant… et une fois encore la classe moyenne souffrira.
Voilà comment les choses se passent. D’abord, ceux qui sont déjà sous l’eau coulent plus profond. Bon nombre de ceux qui se cramponnaient encore aux débris du désastre immobilier abandonnent. Ils deviennent locataires.
Puis, à mesure que les prix de l’immobilier baissent, près de quatre millions de propriétaires supplémentaires se retrouvent eux aussi sous l’eau — c’est-à-dire qu’ils doivent rembourser un prêt hypothécaire supérieur à la valeur de leur maison.
C’est ce facteur qui a le plus d’influence sur les saisies — encore plus que la perte d’un emploi. Une fois submergés, certains propriétaires n’ont pas le choix ; ils n’ont plus d’air. D’autres prennent une décision économique : mieux vaut laisser tomber le poids lourd de la maison, raisonnent-ils, et nager vers le rivage.
Il est intéressant de constater que de nombreux propriétaires qui sont encore au-dessus de l’eau essaient de se mettre en sécurité. A mesure que les prix chutent, ils mettent leur maison en vente, tentant de secourir le peu de valeur qui leur reste. Si l’on ajoute ça aux saisies et aux déménagements à la cloche de bois, on obtient une augmentation significative du stock de propriétés « à vendre ». Vous savez ce qui se passe ensuite. L’augmentation des ventes mène à un nouveau déclin des prix, provoquant plus de défauts et d’abandons, ce qui met généralement la classe moyenne tout entière sur la sellette.
Shiller pense que l’immobilier américain va retourner à sa moyenne des 110 dernières années. Pour y arriver, il faudrait encore une baisse de 5% à 10%, ce qui pourrait mettre jusqu’à 20 millions de propriétaires américains sous l’eau.
A Atlanta, 55% des propriétaires ayant un prêt hypothécaire sont déjà sous l’eau, selon Zillow. A Phoenix, ce chiffre se monte à 68%. Imaginez ce que ce serait si les prix chutaient encore de 10%… ou plus.
Mais ne nous arrêtons pas en si bon chemin. Utilisez votre imagination. Si l’immobilier a trop grimpé durant les années de bulles… ne va-t-il pas trop baisser durant les années de krach ? Les prix de l’immobilier ont dégringolé de 80% au Japon — et ils sont encore tout près de leur plus bas. Jusqu’à présent, aux Etats-Unis, l’immobilier n’en est qu’à ses niveaux de 2002. Il lui reste encore beaucoup de chemin à parcourir — probablement encore 20% ou 30% au moins… ramenant les prix à des niveaux qu’on n’avait plus vus depuis que Monica Lewinsky était encore la bienvenue à la Maison Blanche
