Le propriétaire immobilier n’est pas un privilégié, mais plutôt une oie de plus en plus plumée.
L’Institut de recherches économiques et fiscales (IREF) vient de publier une intéressante étude sur le véritable coût de l’immobilier pour les propriétaires. Les auteurs, Jean-Philippe Delsol et Pierre Garello, y affirment que les politiques, en France, n’aiment « ni les propriétaires ni l’immobilier ». Selon eux, c’est « peut-être parce que la propriété rend indépendant et que l’État préfère ceux qui dépendent de lui » !
Contrairement à l’image qu’il a généralement, le propriétaire immobilier n’est pas un privilégié. C’est plutôt une oie de plus en plus plumée. La fiscalité qui frappe le propriétaire est, en effet, « plus lourde que celle qui frappe d’autres formes de patrimoines et de revenus », et la règlementation, qui ne cesse de s’étendre, « grignote en permanence la valeur du bien immobilier et donc son rendement ».
Mais avant d’examiner en détail la situation du propriétaire, faisons un bref état des lieux du marché de l’immobilier.
Un marché de l’immobilier déréglé
Les professionnels de la construction attirent l’attention, depuis des mois, sur la situation préoccupante de leur secteur. La Fédération française du Bâtiment (FFB) indiquait, au début de cette année, que le marché de la maison individuelle avait chuté de 31,3% en 2022. Le communiqué précisait qu’avec 96 000 ventes brutes, 2022 avait été le « pire exercice des 16 dernières années ». Au total, on a construit l’année dernière 71 000 logements en moins qu’en 2021.
La situation ne s’est pas améliorée en 2023. En juillet, la FFB annonçait que, sur un an glissant, les ventes de maisons neuves avaient chuté de plus de 38%. Le président de la Fédération prévoit 150 000 suppressions d’emplois dans le bâtiment d’ici 2025. Un chiffre qui pourrait grimper à 300 000 si on tient compte des répercussions dans les métiers annexes, comme la promotion immobilière ou les bureaux d’études.
Mais la mauvaise santé du marché immobilier français ne date pas d’aujourd’hui, notamment parce qu’il est le jouet des politiques de tous bords depuis des lustres. L’étude de l’IREF donne quelques chiffres qui permettent de mieux cerner le problème.
En premier lieu, celui du renchérissement du coût du logement : alors que le logement représentait 17% des dépenses des ménages en 1970, il pesait pour près de 30% en 2020.
Ensuite, celui des accédants à la propriété : ils étaient 24,3% des résidents en 1992, ils n’étaient plus que 20,2% en 2020. Par ailleurs, la proportion des propriétaires stagne depuis une dizaine d’années : 57,8% en 2012, 57,6% en 2020. Quant aux locataires du parc social, ils sont passés de 14,4% à 16,9% entre 1982 et 2020.
Comme le demandent Delsol et Garello, si être propriétaire immobilier était vraiment une sinécure, comment expliquer que les accédants soient de moins en moins nombreux et que la proportion de propriétaires stagne ? Comment expliquer que les locataires doivent de plus en plus faire appel à l’Etat pour se loger alors que, dans un marché qui fonctionne normalement, le secteur privé devrait offrir des logements locatifs en masse pour répondre à la pénurie ?
Des propriétaires assommés par les taxes
Si le marché du logement dysfonctionne, c’est d’abord parce que les taxes faussent les prix. Au début de son premier mandat, Emmanuel Macron a allégé la pression fiscale sur les investisseurs mobiliers avec la suppression de l’ISF et l’adoption du prélèvement forfaire unique (flat tax) de 30% sur les gains (dividendes, plus-values…). En revanche, rien n’a été fait pour les investisseurs immobiliers. Bien au contraire, ils ont été encore plus maltraités.
L’étude de l’IREF rappelle la multiplicité des prélèvements sur le capital et les revenus des propriétaires fonciers. Les principaux impôts sont :
- l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour tout patrimoine net dépassant 1,3 million d’euros (M€), aux taux de l’ancien ISF, soit entre 0,5% et 1,5% selon la valeur estimée de la « fortune » ;
- l’impôt sur les revenus immobiliers qui peut aller jusqu’à 66,2% pour ceux qui sont imposés au maximum : 45% d’impôts sur le revenu, 4% de cotisation additionnelle sur les hauts revenus et 17,2% de CSG/RDS/Cotisations spécifiques ;
- la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL), demandées à certaines sociétés et associations, au taux de 2,5%, qui s’applique aux loyers de locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux ;
- les frais et droits appliqués sur les acquisitions, qui représentent environ 7% du prix de vente, composés des droits d’enregistrement destinés au département et à la commune (minimum 5,7%), et des émoluments du notaire ;
- les taxes foncières – taxe sur les propriétés bâties (TFPB), sur le non bâti (TFPNB), taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations (GEMAPI), cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM), taxe sur les friches commerciales, taxe de balayage, taxe sur les logements vacants, taxe spéciale d’équipement, taxe d’aménagement (dite taxe sur les abris de jardin),etc. – qui varient selon les communes et sont assises, pour nombre d’entre elles, sur des valeurs locatives qui n’ont pas été révisées depuis 50 ans et qui augmentent régulièrement, car elles sont indexées sur l’inflation ;
- la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants, et la surtaxe sur les résidences secondaires appliquée dans les zones dites « tendues » ;
- les droits de succession et de donation qui peuvent monter jusqu’à 45% en ligne directe (au-delà de 1,8 M€), avec des franchises ridicules de 100 000 € par donateur et donataire.
Les deux auteurs de l’étude nous livrent quelques simulations qui permettent de bien comprendre la situation dans laquelle peut se retrouver un propriétaire-bailleur.
Ils prennent « le cas d’un propriétaire percevant des revenus locatifs sur un immeuble d’une valeur de 500 000 € dont le loyer correspond à 5% de la valeur avant charges locatives, soit 25 000 € par an ». Le revenu locatif brut du propriétaire est amputé de la taxe foncière et de diverses charges de copropriété non imputables au locataire représentant 18% du loyer, soit un loyer net imposable et disponible avant impôts de 20 500 €. Le fardeau fiscal du bailleur variera en fonction de sa situation juridique et fiscale.
Trois cas de figure sont envisagés.
- Le bailleur détient ce bien au travers d’une SCI non assujettie à l’impôt sur les sociétés dont il est le seul associé. Il dispose d’autres revenus importants et il est assujetti à l’IFI dans la tranche supérieure de 1,5%. Au titre de l’impôt sur le revenu, CSG et taxes annexes comprises au taux de 17,2%, il paye un impôt de 66,2% sur le revenu net, soit 13 571 €. Il supporte la CRL de 2,5% sur le loyer net, soit 512,50 €. Enfin, il est redevable de l’IFI pour 7 500 € par an. Au total, il perçoit 20 500 € de loyers nets et il paye 21 583,50 € d’impôts. Donc il perd de l’argent tous les ans.
- Le bailleur est un particulier qui est imposé dans la tranche d’impôt sur le revenu à 30% (à partir de 27 479 €), outre la CSG et les taxes annexes (17,2%). Il ne paye pas la CRL, mais est imposé à l’IFI au taux de 0,5%. Ses impôts représentent 12 176 € par an et son revenu net est réduit à 8 324 €, soit un rendement net de 1,66%.
- Le bailleur est taxé à l’impôt sur le revenu à 11% (en dessous de 25 710 €), outre la CSG et ses annexes au taux de 17,2%, ne payant ni CRL ni IFI, il disposerait encore après impôts d’un montant de 14 719 € nets, soit un rendement de 2,94% – raisonnable, mais modeste.
Nous verrons dans le prochain article que la situation fiscale du propriétaire immobilier, déjà peu reluisante, pourrait s’aggraver encore au cours des années à venir.
27 commentaires
Maintenant le propriétaire est perdant sur tout. Le rendement parisien est au maximum de 3%. Le taux du crédit étant supérieur. La valeur de son bien perd de la valeur et pour couronner le tout, il paye l’IFI sur la base d’une valeur surcoté. Actuellement, entre la baisse de prix (5%) et payer l’IFI (1%) le propriétaire investisseur perd au minimum 6% la valeur de son patrimoine.
Je suis assez étonné par les conclusions de cet article. De nombreux dispositifs sont accessibles et compréhensibles, à la simple lecture d’un article de spécialiste par exemple.
Le LMNP, le déficit foncier pour les logements nus, les SCI à l’IS, multiples et avec holding si nécessaires, etc.
Au lieu de se plaindre il suffit d’analyser et d’entreprendre.
80% des locations sont vides. Donc pas de LMNP. Le déficit foncier ne dure que qq années et encore s’il y a des travaux à faire.
Vous remarquerez que les coûts d’entretien courant ne sont même pas évoqués dans cet article. La rentabilité réelles est inférieure à ce qui est indiqué.
Tout à fait d’accord.
En tant qu’avocat je peux affirmer que les pseudo dispositifs proposés sont des pièges à imbéciles (pour ne pas dire autre chose) destinés avant tout à enrichir des spécialistes autoproclamés et peux scrupuleux
A ce florilège de taxes, il ne faut pas oublier qu’avec ce qui reste, on paye 20 % de TVA sur les achats, 70% de taxe sur les carburants et l’électricité ( dont la TVA sur les taxes ); des PV qui pleuvent, etc etc.
Résultat : plus grand chose pour acheter de la viande et des légumes .
Tout ça pour que la France soit le bonnet rouge de l’OCDE, dans tous les domaines , félicitations !
Bonsoir, pour les petits bailleurs dont un du couple est en Ehpad depuis 8 ans, obligé de vendre ce logement qui était en location, c’est super de faire des remises aux normes, mais au moment de la vente, les taxes sur la plus valve plombe encore le même. Deux petites retraites de 1200€ chacun, plus le loyer de 495€ , on nous retire 60€ par mois sur le loyer pour les impôts sur l’immobilier, et on retient 80 € sur chaque retraite parce que nous avons le loyer, et aussi l’impôt foncier qui est celui-ci logique, la maison vient de se vendre pour payer l’Ehpad, je viens juste de signer l’offre, mais je m’inquiète des taxes sur la plus value, lorsque nous avions acheté cette maison, nous étions exonérés au bout de 15 ans , et maintenant c’est 30 ans , alors que nous sommes obligés de la vendre au bout de la 23 année, une horreur d’être bailleur… qui entre temps à eu des locataires qui ont détruit l’intérieur et dont il a fallut faire intervenir le service juridique.
Solution : Baisse des prix…. Retour a la réalité…a savoir l immobilier c est pour se loger et non pour la rente ou/et la spéculation.
Suis propriétaire d’un appartement 43m3 en copro
plus rien a dire.sans parler du locataire ne payant pas des travaux,et la çerise le squatt
Oui mais voilà,on arrive au bout du bout ,car les petits investisseurs préfèrent les livrets qui rapportent 3% plutot que les investissements immobiliers qui rapportent 2% (quand tout va bien)……Résultat : la construction s’est effondrée et nous allons en entendre parler en 2024 ,car il y aura un chomage de masse et des faillites dans le BTP……il faut bien l’admettre ,nous vivons dans un pays socialiste où les petits propriétaires et petits épargnants sont très mal vu par l’inteligensia…..et puis tous ces énarques dirigeants (hauts fonctionnaires pour la plupart) ,sont logés par l’ETAT,dans des appartements plutot luxueux et avec des loyers très très modérés (c’est bien avantageux d’appartenir au monde d’en haut et d’avoir une datcha comme en Union Soviétique)…..voilà ce qu’est devenue la France…..un pays socialiste ,où il ne fait pas bon etre petit entrepreneur ,petit propriétaire et petit salarié….L’ aime pas les petits !!!!!
En plus de tout cela il y a les impayés et retards de loyers. Après 3 procès et 15000 € d’impayés, les locataires sont finalement partis d’eux mêmes car le logement n’était plus habitable… Il m’a fallut tout le refaire. Encore 10000 € de travaux et 3 mois sans loyer. Quasiment 30000 € de pertes et je n’avais pas pris d’avocat. Le locataire avait lui l’aide juridique et n’a rien payé. Ce cas n’est pas fréquent mais le risque existe . En plus de la perte financière ces situations nous atteignent profondément. Je comprends que des personnes réfléchissent avant un investissement dans l’immobilier.
Quand on paye l’IFI et qu’on est dans la dernière tranche, on peut s’estimer heureux de payer des taxes. Au total, il perçoit 20 500 € de loyers nets et il paye 21 583,50 € d’impôts. Donc il perd de l’argent tous les ans. Non il ne perd pas d’argent, ses impôts sont calculés sur l intégralité de ses revenus, donc il en a d’autres, pauvre de lui. Il touche déjà plus d’un SMIC en rente nette, arrêtons de s’apitoyer !
Aussi j’en vois certains parler de la diminution récente de valeur des biens dans les grandes villes. Les 50 dernières années ont largement profité aux propriétaires, leur permettant d’acheter une résidence principale, une secondaire à la mer, un loyer parisien à sucer jusqu’à la moellQuand on paye l’IFI et qu’on est dans la dernière tranche, on peut s’estimer heureux de payer des taxes. Au total, il perçoit 20 500 € de loyers nets et il paye 21 583,50 € d’impôts. Donc il perd de l’argent tous les ans. Non il ne perd pas d’argent, ses impôts sont calculés sur l intégralité de ses revenus, donc il en a d’autres, pauvre de lui.
Aussi j’en vois certains parler de la diminution récente de valeur de leur bien. Les 50 dernières années ont largement profité aux propriétaires, leur permettant d’acheter une résidence principale, une secondaire à la mer, un loyer parisien à ronger jusqu’à l’os, un chalet en montagne, etc. Quand nous autres jeunes n’osons même plus rêver d’accéder à une résidence principale. Les taux ont flambé, les prix aussi. Un pays socialiste ne permettrait pas que des propriétaires imposés à l’IFI pleurent sur une baisse légère et récente du marché immobilier à propos d’un bien primaire aussi cher.
Une maison maintenant est un boulet. Entre toutes ces taxes on paie un gros loyer pour vivre dans sa propre maison. Sans compter les risques: squat et télésurveillance à payer, normes nouvelles qui se renouvellent chaque jour et a effet rétroactif qui coûtent un bras etc. etc.
J’attends la suite de cet article avec impatience. Toutefois, pour l’instant j’espère, n’est pas pris en compte dans ce rendement l’investissement dans de l’ancien nécessitant d’importants travaux de réhabilitation (travaux d’entretien et réparation). Déductibles des revenus fonciers, ils permettent de faire baisser le prix de revient de l’investissement jusqu’à 66,2% (cas de figure 1) donc d’obtenir un rendement nettement plus intéressant si on sait où et comment faire. Les grandes villes ne sont plus la panacée et les centres anciens de villes de second plan peuvent se révéler très attractifs. N’oublions pas, cependant, qu’un investissement immobilier relève du patrimonial donc nécessite une conservation longue pour éviter les plus values de sortie. Les politiques à courte vue menées depuis 40 ans qui taxent l’immobilier à l’entrée, pendant et à la sortie sont un frein à la mobilité. Elles créent une pénurie sur le marché que l’immobilier neuf ne peut combler. N’oublions pas le vieil adage : « Quand le bâtiment va, tout va »
Le plus simple est d’investir via les SCPI hors de France : fiscalité plus douce (pas les 17,2%), rendement à 6%… certains véhicules récents sont haussiers dans un contexte général baissier : Iroko, Novaxia, Corum par exemple.
Les travaux de mise aux normes fluctuantes, imposées par les pouvoirs publics au profit des locataires avec le mobile économies d’énergie ,augmentent le fardeau des « riches » propriétaires » devenus bailleurs sociaux sans le financement dont ceux-ci bénéficient.
Attention ! La valeur du patrimoine des Français diminue.Or c’est elle qui est,avec le consentement à l’impôt, la garantie que l’État met en avant lorsqu’il s’endette. Déraisonnablement.
Et l ENCADREMENT DES LOYERS a des prix bas qui incitent les foyers a rester locataires et ne liberent donc pas des logements dans le parc locatif.
Quand le privé doit faire du social en plus de le financer via tous les impots et charges sociales.
Rien n est encadré, le droit a se chauffer, se nourrir, se vetir, se deplacer.. sauf celui de se loger, au frais des petits proprietaires.
J’ai lu l’article, lu les commentaires de chacun. En effet, chaque propriétaire qui prend la décision d’investir, prend au même moment le risque de s’endetter avec tous les risques qui en découlent. Et ils sont nombreux….Pour s’en convaincre, il prend sa calculette…fait ses calculs en fonction de la législation fiscale, la législation qui encadre le logement locatif etc etc… Et si ses calculs lui laissent l’espoir d’une vie meilleur même à long terme (je pense aux investisseurs qui espèrent augmenter leur retraite mais pas que) alors, il prend le risque d’investir. Seulement voilà, un investisseur s’engage en s’endettant sur 10, 15,20 ans avec des règles fiscales et administratives existantes à un moment T.
Le problème est que le législateur change ces règles tous les ans…et elles sont applicables non pas seulement sur les investisseurs qui investissent après la sortie des nouvelles règles, mais aussi sur les investisseurs qui ont investi il y a 5, 10, 15, 20 auparavant….
En résumé, chaque individu qui décide d’investir, accepte d’entrer dans un système que je nommerai »JEU »dans lequel chaque joueur respecte les règles du »Jeu »’ excepté un seul participant, l’Etat. Lui, il a tout pouvoir, donc le droit de changer ou modifier les règles du jeu….au cours de »la partie »…..
Et comment appelle t on un participant qui change les règles du jeu en pleine partie ? ….. Oui oui on appelle ça un GROS GROS TRICHEUR Voilà Messieurs Mesdames les investisseurs, désormais vous savez à quoi vous vous engagez lorsque vous investissez…..Et j’ajouterai que la Cerise sur le gâteau est que petit à petit l’Etat vous entraîne à devenir malgré vous une entité sociale pour répondre au besoin énorme de manque de logements en France que l’état lui même est incapable de satisfaire….. (Référence aux encadrement des loyers dans les zones tendues alors que vous avez payé le prix fort, plafonnement de la révision des loyers etc etc…….)
Beaucoup de doomer et de scénaristes de la fin du monde. L’immobilier c’est sur le long terme, c’est pas vraiment un investissement comme en bourse ou autre. Ça permet de se diversifier c’est bien.
Je suis entièrement d’accord avec vous, et j’entends tous les jours le même discours. Tout le monde en a marre de cette politique, mais personnes ne bougent nous menons tous une vie à 200% donc nous prenons pas le temps de dire stop.
Temps que nous nous donnerons pas la main et tout bloquer rien ne changera. Mais pour cela il faut prendre le temps que l’on a pas … la politique française incite les citoyens à ne pas travailler ( une personne au smic avec 30min de voiture pour aller travailler touchera moins qu’une personne au chômage! ) une personne à 35h touchera autant qu une autre à 39h une fois l’impôt sur le revenu déduit. Faut arrêter plus au travail plus ont est taxé! Je suis dans le bâtiment et les difficultés d’embauche sont très inquiétante. A ce rythme là et avec l’intelligence artificielle qui arrive je me demande sincèrement où on va, c’est une abberation de voir ces diplomatiques ne pas réfléchir. Ils veulent remplir les caisses, ou leurs poches c’est à peu près pareil et supprimer des millions d’emplois d’ici 10ans ! Si l’état était une société cela ferait bien longtemps qu’elle aurait mis la clef sous la porte.
Bonjour
Étant nouvelle devenue pour l achat d une résidence secondaire.
J avoue
J ai très peur quand j attends au tour de moi les amis les collègues la famille me disent ( tu vas te faire taxe… fait attention …)..
Et les propriétaires n aient pas beaucoup des défenses par rapport à l Etat sa fait.
Je lis et vois ( le propriétaire en dehors de leur propre maison et durant ce temps c est le locataire qui est dedans C EST HONTEUX ) cela ne devrait même pas exister .
Etre propriétaire d une résidence secondaire ne veut pas dire pour certaines personnes qu on a beaucoup d argent mais beaucoup des crédits ).
Heureusement qu on est la aussi pour aider ses gens à se loger .
Et bien évidemment tout le monde n est pas pareil que sa soit propriétaire au locataire ..
.
Mesdames et Messieurs bonjour,
Que ça continue comme ça et sera un secteur sinistré, les bonnes décisions sont prises (humour), après certains secteurs celui de l’immobilier, du bâtiment sera par terre.
Merci aux décideurs qui dirigent cette politique suicidaire.
Cordialement
Suis complètement d’accord avec votre article.
Il est presque devenu impossible de devenir (ou rester propriétaire). Les frais et ennuis sont trop importants et s’accumulent et augmentent d’année en année.
Certains parlementaires devraient arrêter de voter de nouveaux textes pour empêcher , soi-disant « le capitalisme ». Tous ces diagnostics non valables que les « techniciens de l’immobilier » parfois incompétents, ou envieux, mettent des F ou des G à des appartements très sains etc… quelle honte !
Il faudrait arrêt de casser les pieds aux propriétaires sinon il n’y aura plus de locations…! C’est n’importe quoi.
Sachez qu’être propriétaire aujourd’hui est un véritable chemin de croix !
Merci pour votre article
Bonjour,
Cela s’est considérablement aggravé ces 5 dernieres années avec une présidence considérant les revenus locatifs comme des « rentes » (sic).
Comme si les propriétaires bailleurs n’ investissaient pas, empruntaient pas, ne prenaient pas de risques, et ne fichaient rien d’autre qu’encaisser en dormant…
C’est une vision pitoyable des bailleurs,bien obligés EUX AU MOINS de raisonner en terme de rentabilité minimale, et qui rendent un service évident aux autres (se loger, exploiter un local commercial etc.)
Par comparaison, que penser des spéculateurs boursiers, qui » investissent » dans des titres de société, (dont certaines n’ont jamais fait en 15 ans 1 seul euros de bénéfice ), qui ne vivent que d’achat / vente spéculatifs ( très peu taxés EUX …parce que « start UP nation » ), dans des sociétés qui finissent immanquablement par manger la grenouille, après avoir reçu des montagnes de subventions publiques ( crédit impôt recherche, IS à taux réduit) en laissant sur le carreau leurs employés…et leurs bailleurs…( 4 ans de procédure TRÈS COÛTEUSE pour simplement récupérer le droit de relouer son local, loué a une société faillite, sans indemnité pour 4 ans d’impayés…ça va de soi.)
Non ! C’est devenu INTENABLE financièrement et si en plus il faut supporter de se faire traiter de « rentier fainéant »…c’est humiliant.
Immense envie de tout vendre, même à la casse, et d’aller voir sous d’autre cieux. Tant pis pour la Flat taux (là aussi.) : 30% une bonne fois pour toute et adieu ! … au lieu de 60% tous les ans et que des « emmerdes », avec en plus le mépris…
Ça donne à réfléchir…
Cette présidence de formation « financière à 2 sous », imbue d’elle même, n’a RIEN compris aux principes systémiques de l’économie.
La crise immobilière est chez nous, contrairement aux autres pays d’Europe et aux Etats Unis, la résultante d’une rancoeur immodérée très surprenante , d’un seul, à l’égard des propriétaires fonciers, confessée dès la prise de pouvoir, d’une prétention économique hallucinante de bêtise, entièrement tournée vers « la finance »…
Des milliers de propriétaires, de locataires, d’entrepreneurs vont vivre des moments très sombres…
Nous n’avions vraiment pas besoin de ça !
Quel dommage !
Bien à vous…et…chacun pour soi !
La France est une terre fertile ou l on plante des fonctionnaires et ou il pousse des impots..disait Clemenceau!..Macron est le digne successeur de la socialomanie.ou en 4 generations l Etat recupere tout!
Pour changer cela il suffit de voter
CQFD….
Finalement ce qui va me dissuader d’investir dans l’immobilier c’est la peur de devenir aussi aigris et lunaires que les personnes qui commentent ici…
Avant de lire cet article, j’avais acheté de l’immobilier côté avec des décotes considérables, cela permet de résoudre un bon nombre de problèmes évoqués ici . La valeur d’échange de l’immobilier d’usage est trop élevée pour que sa propriété soit économiquement justifiée.