L’investissement immobilier continue d’attirer les investisseurs malgré la succession de crises, mais les prix ne montent pas autant dans tout le pays. Certaines villes sont ainsi plus intéressantes, et d’autant plus qu’y acheter un logement peut permettre d’accéder à des dispositifs de réduction d’impôts…
Les prix de l’immobilier n’arrêtent pas de monter, preuve sans doute que les Français considèrent toujours la pierre comme un investissement nécessaire, à la fois pour se constituer un patrimoine pérenne et compléter leurs revenus grâce à la location.
L’investissement est d’autant plus pertinent s’il permet de réduire le montant de ses impôts. Petite revue des dispositifs permettant de défiscaliser dans l’immobilier ancien (c’est-à-dire un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation – vente, donation, succession – par son premier propriétaire ; un logement neuf est bâti depuis cinq ans maximum et n’a jamais été revendu par son premier propriétaire).
Forte hausse des prix de l’immobilier ancien, sauf à Paris
Les prix des logements anciens ont progressé de 7,1% en France sur les douze derniers mois selon l’indice Notaires-Insee, et même de 9% pour les maisons (contre 4,6% pour les appartements). Cependant, derrière ces chiffres se cachent bien des disparités. En effet, en Ile-de-France, la hausse n’est que de 2,7%, alors qu’elle est de 9% pour la province. Et, à l’intérieur même de ces deux ensembles, les contrastes sont très forts.
En Ile-de-France, le prix des appartements ne progresse que de 0,6% sur un an, et il baisse même de 1,6% à Paris, tandis que le prix des maisons augmente de 7% dans la région.
En province, le prix des maisons grimpe de 9,4% sur un an, et celui des appartements de 8%. Bien entendu, les hausses varient considérablement d’une région à l’autre.
Pour les appartements, la hausse sur un an est, par exemple, de 8% dans les Hauts-de-France, de 6,7% en Provence-Alpes-Côte-d’Azur (mais de 8,5% à Marseille), de 6,6% en Auvergne-Rhône-Alpes (mais de seulement 2,3% à Lyon).
Pour les maisons, Auvergne-Rhône-Alpes se distingue avec une hausse de 10,4% alors que, dans les Hauts-de-France, elle n’est que 5,2% (et de 4,6% dans l’agglomération lilloise).
Bref, la hausse est relativement généralisée et également élevée sur l’ensemble du territoire métropolitain, au point qu’on peut se demander s’il est encore raisonnable d’acheter. Ne faut-il pas attendre que les prix baissent (la guerre un Ukraine va-t-elle en plus hâter le phénomène ?) ? N’est-il pas trop tard alors que les taux d’emprunt commencent à monter ?
L’immobilier ancien reste moins cher que le neuf
Si, comme nous l’avons vu, les prix de l’immobilier ancien atteignent leurs plus hauts, il n’en reste pas moins vrai que l’ancien reste moins cher que le neuf. Généralement, le neuf est 15 % à 30% plus cher que l’ancien, selon les surfaces et les villes.
Les transactions enregistrées par les notaires ne laissent place à aucun doute : dans l’agglomération de Marseille-Aix-en-Provence, le neuf est 56% plus cher que l’ancien (2 880 €/m2 prix médian pour un appartement ancien ; 4 480 €/ m2 pour un neuf). Dans l’unité urbaine de Lyon, la différence est de 20% ; dans celle de Toulouse, elle est de 47% ; dans l’agglomération de Nantes, le neuf est 33% plus cher que l’ancien.
A Paris, le neuf n’est que 9% plus cher que l’ancien, mais il est 16% plus cher en Seine-Saint-Denis, 32% dans l’agglomération de Cergy-Pontoise, 36% à Argenteuil, etc. Des exceptions existent cependant comme l’a montré une étude de Seloger : dans six communes d’Ile-de-France (Asnières-sur-Seine, Bagneux, Ivry-sur-Seine, Romainville, Saint-Ouen et Sartrouville), le prix moyen dans l’immobilier ancien est supérieur à celui de l’immobilier neuf.
L’écart de prix entre le neuf et l’ancien a plusieurs explications. Le prix du foncier est une première raison : l’augmentation a été forte ces dernières années et elle joue mécaniquement sur le prix des logements. Ensuite viennent les réglementations de toute sorte (normes RT 2012 et RE 2020 par exemple, obligation d’avoir 25% de logements sociaux, etc.) qui renchérissent considérablement le coût de la construction.
Les avantages se retrouvent dans les prix
Par ailleurs, les logements neufs offrent des prestations en termes d’isolation, de fonctionnalités et d’équipements, de luminosité, etc. davantage au goût du jour… qui se paient, alors que les logements anciens vont souvent nécessiter des travaux. Les habitations neuves supportent également moins de charges, notamment de copropriété, que les anciennes. Enfin, les logements neufs sont moins nombreux (environ 10 fois) à l’achat que les logements anciens et, vous le savez, ce qui est rare est cher.
Bref, tous les avantages du neuf se retrouvent dans les prix (à moins que ce soient les désavantages de l’ancien).
Le prix des logements neufs inclut la TVA que ne supporte pas les logements anciens. Mais pour ces derniers, il faudra régler la totalité des droits de mutation (5,8% du prix) alors qu’ils sont réduits dans le neuf. Ajoutons, pour être complet, que les logements neufs sont souvent exonérés, pendant deux ans, de la taxe foncière, ce qui n’est pas le cas des logements anciens.
Si l’ancien est moins cher que le neuf, on peut espérer que son rendement soit meilleur. A condition de ne pas dépenser l’argent économisé à l’achat dans des travaux. Heureusement, il existe plusieurs dispositifs qui permettent de réduire la note : le « Pinel », le « Denormandie » et le « Malraux ».
Le « Pinel » : beaucoup de conditions…
Le dispositif dit « Pinel », du nom de la ministre du Logement en 2014, offre à l’investisseur la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’il s’engage à louer un logement non meublé en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.
Pour bénéficier du « Pinel » dans l’ancien, il faut que le logement, obligatoirement situé dans un bâtiment d’habitation collectif (depuis le 1er janvier 2021), fasse l’objet d’importants travaux de rénovation aboutissant à sa remise à neuf. Pour être éligibles, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du bien immobilier et doivent permettre au logement de se voir attribuer un des labels de haute performance énergétique (Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009).
Le logement doit être situé en zone de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, à savoir les zones A, A bis et B1 du territoire. Le site Service-Public.fr permet de connaître la zone dans laquelle est située chaque commune française. Paris, par exemple, se situe en zone A bis ; Bordeaux se trouve en zone B1, tout comme Poitiers, Limoges, Nantes, Tourcoing, Perpignan ou Mulhouse.
Par ailleurs, le bailleur doit respecter les plafonds de loyer qui sont (pour l’année fiscale 2021), de 17,55 €/m2, charges non comprises, en zone A bis, de 13,04 € en zone A et de 10,51 € en zone B1.
Enfin, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser, là aussi, certains montants. Par exemple, 38 377 € pour une personne seule en zone A bis ou 120 186 € pour un couple avec quatre personnes à charge dans la même zone.
… pour une réduction d’impôt de 12 à 21%
Si toutes ces conditions sont remplies, le propriétaire peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt qui est fonction de la durée à laquelle il s’est engagé à louer le logement (6 ou 9 ans, prolongeables jusqu’à 12 ans au total).
S’il s’engage initialement pour 6 ans, le bailleur peut déduire 12% du prix du logement (qui est plafonné à 300 000 €), soit 2% par an, c’est-à-dire au maximum 6 000 € par an ou 36 000 € sur 6 ans. Pour un engagement de 9 ans, la réduction est de 18% ; pour 12 ans, elle de 21%. Au total, sur 12 ans, 63 000 € peuvent donc être déduits de l’impôt sur le revenu.
Cette réduction d’impôt entre bien sûr dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €.
Attention : le dispositif Pinel va s’éteindre d’ici 2024. A compter de 2023 seront appliqués des taux de réduction d’impôt dégressifs : par exemple 10,5% (au lieu de 12%) pour un engagement de 6 ans en 2023, et 9% en 2024.
Pendant la période transitoire, les taux actuels seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire d’une part pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et d’autre part, pour les logements allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage (surface minimale par type de logement comme 62 m² pour un T3 ; présence systématique d’un espace extérieur ; double exposition à partir du T3). Cette année 2022 est donc la dernière pour bénéficier du « Pinel » plein pot.
A noter : il est possible de louer le logement à l’un de ses ascendants ou descendants et de profiter de l’avantage fiscal à condition que le locataire n’appartienne pas au même foyer fiscal que le bailleur.
Nous verrons demain les avantages et inconvénients des deux autres dispositifs, ainsi que quelques autres choses à avoir en tête avant d’investir dans des biens immobiliers anciens.