Sans accorder une importance trop grande au contexte sanitaire et géopolitique actuel, par nature changeant, il existe des grandes tendances d’investissement qui ont vocation à perdurer dans les prochaines années…
Nous avons vu dans un précédent article que les SCPI tertiaires représentent un moyen irremplaçable de diversifier son patrimoine, en s’exposant à une catégorie d’immobilier souvent délaissée par les investisseurs particuliers. L’investissement dans des locaux à usage professionnel présente en effet de nombreux avantages en termes de rendement et de stabilité des revenus. La SCPI, qui joue le rôle de gestionnaire entre l’occupant des biens et l’investisseur, permet de se libérer totalement des contraintes opérationnelles d’un tel placement. Le morcèlement de la propriété des locaux permet enfin d’être copropriétaire de projets de grande ampleur pour un ticket d’entrée de l’ordre de quelques milliers d’euros.
Aujourd’hui, nous passons en revue les options qui s’offrent aux investisseurs, et leur potentiel en termes de rendement comme de plus-value à la revente. En fonction du sous-jacent (bureaux, locaux d’activité, entrepôts, etc.), les perspectives sont en effet très différentes.
La SCPI diversifiée, une solution qui a fait ses preuves
Pour les investisseurs qui souhaitent simplement s’exposer au marché de l’immobilier professionnel sans chercher à optimiser à tout prix le rendement de leur épargne, les SCPI diversifiées sont une valeur sure.
Leur patrimoine réparti sur plusieurs classes d’actifs et plusieurs zones géographiques (parfois même plusieurs pays) offre une dilution du risque et une relative visibilité tant en ce qui concerne le rendement servi que de potentiel de plus-value.
L’année dernière, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM, équivalent du rendement) moyen des SCPI diversifiées s’est ainsi établi à 4,68% selon les estimations de Capital. En parallèle, la réévaluation du prix des parts, équivalent de la plus-value latente acquise au cours de l’année, a connu sur certaines SCPI une forte augmentation (comme par exemple 3,89% sur la SCPI Neo). Comme une action qui offrirait un dividende, tout en voyant son cours de Bourse monter, ces deux chiffres doivent être additionnés pour représenter la valeur annuelle apportée aux actionnaires.
Avec une telle rentabilité, ce placement de bon père de famille n’a pas à rougir face aux actions cotées dont la performance annuelle lissée sur plusieurs exercices n’arrive pas toujours à ce niveau.
Pour les investisseurs plus actifs, il reste possible de doper ce rendement en optant pour des SCPI thématiques. Comme toute spécialisation, elle exacerbe le retour sur investissement en fonction des conditions de marché – en positif comme en négatif.
Gare aux secteurs en souffrance
L’investisseur particulier qui jette son dévolu sur des SCPI ne doit pas oublier que la pierre-papier n’ajoute qu’une étape intermédiaire entre son argent et le sous-jacent. Les locaux occupés par des professionnels dont l’activité est en berne ont un risque d’impayé non-négligeable, qui se retrouve dans les comptes de la SCPI. Si le risque est toujours lissé par rapport à un investissement en détention directe, il n’en reste pas moins que les grandes tendances baissières peuvent laminer les performances des SCPI.
C’est exactement ce qui s’est passé en 2019 et 2020 avec les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie et la restauration. Les conséquences dramatiques des mesures sanitaires sur le secteur ont fortement pesé sur les encaissements de loyers. De fait, et malgré les importantes mesures de soutien des pouvoirs publics, ces SCPI spécialisées ont délivré des dividendes moyens ne dépassant pas les 1,92% – et encore, ce chiffre cache de grandes disparités. La SCPI Cap’Hébergimmo, spécialisée dans l’hôtellerie et lieux de séminaires, a par exemple vu son rendement s’effondrer d’un facteur 3 durant la crise sanitaire, passant de 4,71% en 2019 à 1,46% en 2020. S’il a ensuite rebondi à 3,5 % en 2021, il reste bien loin de sa moyenne de 4,8% entre 2014 et 2019.
Les investisseurs prisonniers de ce type de mauvais paris ne peuvent pas non plus se précipiter vers la sortie et liquider leurs positions pour se positionner sur d’autres supports. Rendement et prix des actifs étant corrélés, le prix de la part de Cap’Hébergimmo a baissé de 5,6% sur la même période – de quoi décourager les arbitrages.
Il est donc primordial de bien évaluer, avant tout investissement, le potentiel de croissance mais aussi de stabilité de l’activité des locataires. Ce sont eux, in fine, qui font le rendement des opérations. La bonne nouvelle est que cette exposition joue aussi en faveur des investisseurs lorsque la tendance est à la hausse.
Des SCPI pour miser sur la transformation de l’économie
Sans accorder une importance trop grande au contexte sanitaire et géopolitique actuel, par nature changeant, il existe des grandes tendances qui ont vocation à perdurer dans les prochaines années.
L’immobilier de bureaux, que l’on donnait pour mort avec le recours généralisé et soudain au télétravail, fait preuve d’une résilience remarquable. Après avoir eu recours, à partir du premier confinement, à la gestion d’équipes à distance, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à conclure que, sur le long terme, rien ne remplace le contact physique. Ainsi, avoir traversé l’année 2020 sans encombre avec des rendements moyens de 4,04%, les SCPI de bureaux ont retrouvé l’année passée le chemin de la croissance avec un TDVM moyen de 4,19%.
De la même manière, les SCPI de commerces ont fait preuve d’une solidité remarquable avec un rendement 2021 de 4,38 % contre 4% en 2020. Représentant à peine 3% de la collecte totale de l’univers des SCPI sur l’année, elles représentent un marché délaissé qui a pourtant toute sa place dans un portefeuille diversifié.
Enfin, il existe une classe de SCPI qui devrait connaître dans les prochaines années une hausse à l’image de son marché sous-jacent en pleine ébullition : les SCPI spécialisées dans la logistique. L’essor du e-commerce, qui ne se dément pas depuis 20 ans, nécessite la construction d’entrepôts toujours plus nombreux sur tout le territoire.
Les gérants des SCPI se sont engouffrés dans la brèche et proposent désormais des véhicules spécialisés sur cette classe d’actifs. Elles possèdent des entrepôts logistiques où sont stockées et distribuées des marchandises vendues sur Internet. Leur performance est à la hauteur du dynamisme du secteur puisqu’elles servent des rendements parmi les plus hauts du marché, entre 5% et 6%.
Les fortes tensions sur le marché de la logistique permettent aux bailleurs de demander des conditions qui seraient difficilement acceptable pour d’autres biens comme des commerces de centre-ville : indexation des loyers sur l’inflation, refacturation des travaux d’amélioration, baux de longue durée allant jusqu’à 15 ans…
Le rapport de force est clairement en faveur des propriétaires. Et avec des superficies en croissance de 15% à 20% par an en France, l’engouement pour ces locaux n’est pas près de ralentir. L’année passée a d’ailleurs été celle de tous les records avec un montant total d’investissement dépassant les 5 Mds€ – une hausse de 45% par rapport à 2020 !
Pour les investisseurs particuliers souhaitant posséder de l’immobilier professionnel sans en assurer la gestion quotidienne, les SCPI sont un véhicule idéal. Les SCPI diversifiées (Cœur de Régions, Epargne Pierre, Corum XL) permettent de lisser les risques tout en offrant un rendement tout à fait correct dans cette période de taux faibles. De leur côté, les SCPI spécialisées (Activimmo, Optimale, Interpierre France) permettent de toucher des coupons plus élevés et de profiter du dynamisme des secteurs sous-jacents – charge à l’investisseur de miser alors sur les domaines en croissance.