** "Investissez dans la pierre", conseille le milliardaire Sam Zell, magnat de l’immobilier, "surtout la pierre étrangère". Selon Zell, investir dans l’immobilier rapportera des retours sur investissement plus sûrs que les actifs papier.
– Si vous êtes du même avis que Zell, vous voudrez des actions Cohen & Steers (CNS). C’est le seul gestionnaire d’actifs immobiliers coté en bourse dont j’ai entendu parler. Qui plus est, c’est une affaire fabuleuse, disponible — pour l’instant — à un très bon prix.
– Les hommes de CNS sont à la tête d’environ 35 milliards de dollars. Depuis 2001, l’entreprise a augmenté cette pile de capitaux de près de 40% par an. C’est un mélange de fonds d’investissement et de comptes indépendants qu’ils gèrent pour des clients.
– Comme tous les gestionnaires d’actifs, Cohen & Steers touche des honoraires, dont une partie de la valeur de marché des actifs dont ils s’occupent. Par conséquent, les ventes de l’entreprise augmentent également de 40% par an. Le plus gros de ce que gère la société touche à l’immobilier.
– Parmi ces actifs, le secteur qui augmente le plus rapidement est celui des actifs immobiliers hors Etats-Unis. L’immobilier étranger ne constituait que 30% de la totalité en 2005. Fin 2006, il s’élevait à 41%. Au troisième trimestre 2007, l’immobilier hors Etats-Unis atteignait les 54% du total.
** Là, tout de suite, vous devez avoir une ampoule qui s’est allumée au dessus de votre tête, comme dans les dessins animés. Vous penchez sérieusement pour plus d’actifs immobiliers cotés en bourse, surtout à l’étranger. Plus d’actifs immobiliers cotés en bourse signifie plus d’honoraires pour Cohen & Steers, s’ils conservent leur part de marché. Et Cohen & Steers étend rapidement son panel d’actifs immobiliers étrangers.
– Et le meilleur reste à venir.
– Cohen & Steers n’a pas de dettes et engrange une grosse marge brute. Ils profitent de marges bénéficiaires de 40% et de marges de bénéfice net de 26%. L’entreprise va probablement générer environ 100 millions de dollars de marge brute en 2008 avec un minimum de dépenses d’équipement. Vous pourriez acheter toute l’entreprise pour seulement 1,3 milliards de dollars. C’est un très bon prix pour une entreprise de cette qualité.
– La valeur est à 35% de son maximum, puisque le marché a vendu tout ce qui touchait à l’immobilier. Le consensus, pour Cohen & Steers, repose sur l’idée que les actions de l’immobilier vont certainement chuter, et avec elles, les revenus de Cohen & Steers. Mais il existe des moyens de repousser ce risque.
– Tout d’abord, on assiste à une hausse extraordinaire des actifs immobiliers étrangers. Ensuite, près de 11 milliards de dollars de ce que CNS gère est constitué de fonds d’investissement à capital fixe. Or une augmentation considérable des honoraires est prévue pour ces fonds d’investissement.
– Ce qui fait que même si les actifs de Cohen & Steers n’augmentent pas du tout — chose qui semble fort peu probable — tout est prévu pour une augmentation des honoraires qui permettrait de pousser gentiment les bénéfices vers le haut.
– Cohen & Steers a un excellent historique, d’après ce que je sais. La société semble bien placée dans la compétition. Elle me rappelle Brookfield Asset Management, un autre gestionnaire d’actif spécialisé dans un domaine bien précis. BAM est maître en matière d’infrastructure. Cohen & Steers est maître en matière d’immobilier. Il est loin devant dans la compétition à l’étranger.
– Cela me rappelle également une autre tendance dans la gestion d’argent en ce moment. De plus en plus de gens cherchent à embaucher des spécialistes. Plutôt que d’embaucher un gestionnaire d’actifs qui s’occuperait de plusieurs choses différentes, les gens préfèrent avoir affaire à une personne qui s’occupe d’une seule chose et la maîtrise parfaitement. Si l’on suppose que la tendance va aller en s’accentuant, Cohen & Steers est extraordinairement bien placé.
– J’apprécie également le fait que Martin Cohen et Rober Steers possèdent 60% des capitaux. Ils sont là avec vous. Ils sont très motivés pour rapporter aux actionnaires puisqu’ils sont les plus gros actionnaires. Je suppose qu’il y a un risque — celui qu’ils ne s’occupent que d’eux –, mais ce risque est partout. Plus encore, je dirais, quand vous êtes au lit avec une équipe de gestion qui ne possède aucun actif.
– Avec la quantité de cash flow générée par Cohen & Steers, si les actions perdent trop, rien ne les empêche de sortir du marché, pour redevenir "privés". Quoiqu’il en soit, l’entreprise ne va pas tarder à amasser beaucoup d’argent. De l’argent pour racheter des actifs et payer des dividendes spéciaux. De l’argent qui offre des possibilités à l’entreprise.
– Je suis très excité en ce qui concerne Cohen & Steers. Ils ont l’air d’avoir un bel avenir devant eux. C’est une chance unique. Ils possèdent une pile grandissante d’actifs qui "transpirent" littéralement des honoraires. Achetez et préparez vous au décollage. Cela pourrait être un bon investissement pour les années à venir. A court terme, préparez vous à ce que les actifs mettent au défi d’anciennes augmentations — un gain de près de 50%.