Tanguy Caradec
▪ Lorsque je parle à mon entourage de mes investissements immobiliers aux Etats-Unis, j’ai souvent beaucoup de questions car cet investissement sort un peu des sentiers battus. Il est très rentable et pourtant, peu de Français l’envisagent sérieusement. C’est pourquoi j’ai pris le temps de raconter mon expérience, revenant sur mes investissements. J’espère que cela vous donnera des clés pour investir avec succès.
Je vais vous parler :
– Des raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux Etats-Unis
– Des démarches que j’ai du entreprendre et des difficultés que j’ai eu à surmonter
– Des résultats chiffrés de mes premiers investissements
– Les réponses aux questions les plus courantes qu’on m’a posées
N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires sur mon blog… et bonne lecture.
▪ Les trois raisons qui m’ont amené à m’intéresser à l’immobilier aux Etats-Unis
1. En 2010, je voulais investir dans l’immobilier mais l’immobilier français était cher. Les courbes de Friggit montraient que l’immobilier français était en haut de cycle avec un risque de forte baisse possible. J’avais de l’épargne à placer mais je n’avais pas envie de continuer à investir sur mon assurance-vie ou sur mes livrets. Surtout je voulais diversifier mes investissements pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier.
C’est à ce moment que j’ai regardé hors de nos frontières alors que les ravages des crédits subprime faisaient encore la une des journaux.
2. L’immobilier aux Etats-Unis avait lui subi une forte baisse des prix. Certains biens avaient perdu plus de 50% de leur valeur. Le risque de baisse future était donc limité selon moi. La psychologie des investisseurs avait été fortement marquée par la crise et la baisse qui en a résulté. Plus grand monde ne voulait y investir son argent. C’est dans ce genre de situation que l’on peut faire de bonnes affaires.
3. La valeur de l’immobilier avait baissé d’accord… mais mon investissement allait-il être rentable ? Allais-je être sûr que cela rapporterait ? En cherchant sur internet, j’ai découvert que les loyers n’avaient pas vraiment baissé et qu’on pouvait atteindre des rendements bruts de près de 20%. Ensuite qu’il existait un système fédéral qui permettait de réduire très fortement le risque d’impayés. Cet investissement était peu risqué car les revenus allaient être au rendez-vous, quelle que soit l’évolution du prix de l’immobilier.
Ma décision était prise, mais je ne savais pas comment faire. Par où commencer ? Etait-il faisable de gérer des biens à plusieurs milliers de kilomètres de distance ? Voici comment je suis passé concrètement à l’action.
▪ Pour réussir, il est préférable de se faire aider par des experts
Avant de sauter le pas, j’ai cherché un intermédiaire capable de m’aider à investir à plusieurs milliers de kilomètres. J’ai pris contact avec un Français, lui-même investisseur dans l’immobilier aux Etats-Unis, avec qui j’avais des contacts en commun.
Je recommande vivement de passer par un intermédiaire compétent, idéalement ayant lui-même investi sur place. En effet cela va vous permettre d’acheter « clés en mains ». Vous pourrez ainsi gagner du temps et de l’argent et…
… investir sur des biens préalablement sélectionnés pour leur qualité intrinsèque
… investir sur des zones géographiques dynamiques (attention, il existe de grandes disparités entre les états américains)
… vous mettre en relation avec des partenaires locaux fiables: avocat, comptable, gestionnaire locatif…
… vous aider au quotidien dans vos démarches, qui peuvent être un peu ardues si l’on est tout seul
… vous conseiller dans votre déclaration fiscale, votre ouverture de compte bancaire aux Etats-Unis.
Passer par un intermédiaire vous permet de sécuriser votre investissement et d’être guidé pas à pas dans vos démarches pour devenir propriétaire. Pour mon premier investissement, c’est mon intermédiaire sur place qui m’a conseillé. J’ai acquis une maison à Tampa, en Floride, qui a été rapidement rénovée puis louée au prix annoncé, sans surprises. Entre le moment du closing (16 août 2011) et le premier loyer (octobre 2011), il s’est passé six semaines malgré une importante rénovation (l’efficacité américaine en action !).
Pas de grandes difficultés donc. Le plus compliqué a été le financement car il ne m’a pas été possible d’emprunter en France ou aux Etats-Unis. J’ai du financer cash (heureusement cela rapporte plus que l’assurance-vie).
▪ Les résultats : ça marche !
Je vais partager avec vous les résultats chiffrés pour vous montrer ce que l’on peut attendre de ce type d’investissements. Sur mon premier investissement à Tampa, j’ai à présent deux ans d’historique de loyers.
– Investissement net (maison + assurance + frais de closing) : 70 756 $
– Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance…) : 18 227 $
– Soit un rendement net de 25,8% sur deux ans (12,2% sur les 12 premiers mois puis 13,6% sur les 12 derniers mois), c’est-à-dire 1,1% par mois.
Cela m’a donné envie de continuer. J’ai acheté une deuxième maison, en Alabama cette fois, en mai 2012.
– Investissement net (maison + assurance + frais de closing) : 43 664 $
– Revenus nets (après maintenance, gestion locative, assurance…) : 6 931 $
– Soit un rendement net de 15,9% sur 16 mois, c’est-à-dire soit 1,0% par mois
De ces revenus, il faut retrancher les impôts. Le sujet est assez technique car il y a une convention fiscale entre la France et les Etats-Unis qui évite la double imposition. En gros (mais je vous invite à consulter l’intermédiaire que vous choisirez), vous serez redevables de l’impôt aux Etats-Unis sur les revenus fonciers de votre LLC. En France, vous devrez déclarer ces revenus qui seront pris en compte dans votre revenu fiscal de référence (donc augmentant votre taux marginal d’imposition) mais il sera annulé par un crédit d’impôt équivalent. Vous devrez également régler les prélèvements sociaux liés à ces revenus.
En juin 2013, j’ai continué en achetant deux nouvelles maisons, l’une à Atlanta et une autre en Alabama. Il est trop tôt pour faire un bilan mais pour l’instant cela fonctionne bien. De plus cet investissement profite de la reprise de l’immobilier américain et générera une plus-value à la revente. Il est également protecteur de l’inflation (voir mes articles sur l’inflation).
▪ Les réponses aux questions les plus courantes qu’on me pose
Dois-je aller aux Etats-Unis pour y investir ?
Ce n’est pas obligatoire ; avec internet, vous pouvez tout faire à distance. L’important est d’avoir quelqu’un de confiance sur place. C’est la solution que j’ai choisie mais si vous pouvez y aller, c’est aussi bien (vous pouvez même déduire votre billet d’avion de vos impôts aux Etats-Unis).
Que se passe-t-il si mon locataire ne paye pas ?
La loi américaine est beaucoup plus favorable aux propriétaires que la loi francaise. Si votre locataire ne paye pas, il sera expulsé en quelques semaines. Et vous pourrez relouer le bien dans la foulée.
Ces maisons ne sont-elles pas fragiles ? Quels risques en cas de cyclone ?
La perception des Français est souvent biaisée, les biens américains sont tout à fait solides. Il y a des risques de cyclones sur certaines régions comme la Floride ou l’Alabama mais cela est couvert par les assurances, avec une valeur de dédommagement souvent supérieure à la valeur de la maison (dans mon cas, je suis assuré sur le double de la valeur d’achat).
L’immobilier a remonté depuis 2010, est-il encore temps d’acheter ?
Effectivement, l’immobilier américain a repris de la valeur et c’est bien réel. Mais nous sommes encore très loin des valorisations avant le krach. Dans le cas précis de mon investissement à Tampa, ma plus-value est aujourd’hui de 20% mais le prix est juste revenu à son niveau de 2002 et encore 50% sous ses plus hauts de 2007.
Si vous souhaitez aller plus loin, et découvrir les 5 règles à respecter pour vous aussi réussir vos investissements aux Etats-Unis, cliquez ici. N’hésitez pas à poster un commentaire, je répondrai personnellement à chacun d’entre eux.
Tanguy Caradec
Tanguy Caradec a 35 ans. Il est passionné de l’investissement et curieux du fonctionnement de notre monde moderne. A l’âge de 16 ans, il a ouvert son premier PEA. Après le krach de 2000, ayant perdu une grande partie de ses économies, il décide d’apprendre à investir. A force de lectures, il finit par comprendre plusieurs leçons essentielles pour réussir. Il a diversifié ses investissements avec l’immobilier, l’or, les matières premières et peut envisager à présent de devenir libre financièrement sans travailler jusqu’à 65 ans. Son objectif est de continuer à développer son patrimoine ainsi que de partager son expérience pour vous aider à vous aussi investir et devenir libre.