Par Lionel Ségaut
▪ Dans quel état d’esprit seriez-vous si vous étiez certain d’ajouter 10 000 euros à vos futurs revenus, sans avoir épargné un seul centime ?
J’ai publié le 5 novembre 2012 dernier un article dans lequel j’anticipais une chute de l’immobilier français de 63%. Dans de telles conditions, comment est-il possible de gagner de l’argent sur un marché immobilier baissier ?
Ce que je vais vous dévoiler à présent est ignoré de 90% des investisseurs immobiliers débutants… mais cela pourrait vous aider à multiplier vos futurs revenus par deux et plus.
Vous verrez pourquoi dans un instant…
1ère étape : trouver la bonne affaire
Une bonne affaire c’est quoi ? C’est acheter un bien à un prix inférieur au marché. Si vous débutez dans ce domaine, je vous conseille de vous intéresser aux petites surfaces de type studio ou deux-pièces en centre-ville âgés de plus de 20 ans. Si la situation est excellente mais que le vendeur a des difficultés à trouver un acheteur, cela signifie certainement que le logement a un (des) inconvénient(s) dans sa conception.
La plupart du temps, il suffit d’améliorer quelques points stratégiques comme une cloison supplémentaire, un aménagement de cuisine, l’isolation, ou la peinture pour en faire un nid douillet que vos locataires s’arracheront. Et cela pour un investissement en travaux représentant souvent moins de 10% du prix initial.
2ème étape : faire payer votre investissement par une banque à taux fixe sur une durée longue avec un très faible apport
Oubliez le prix du logement et des travaux puisque ce n’est pas vous qui les financez mais votre banquier. De plus, les mensualités seront payées par le locataire.
L’immobilier a cette particularité d’être :
– bon marché quand l’accès au crédit est difficile,
– et cher quand l’accès au crédit est facile !
Moralité : voilà 100 ans que 95% des gens disent que ce n’est jamais le bon moment pour investir dans l’immobilier… pendant que 5% se construisent des fortunes dans n’importe quelle situation économique.
Autrement dit, quand les prix sont bas, les « 5% » achètent avec beaucoup de cash ; quand les prix sont hauts, ils achètent avec peu de cash… Mais au final, c’est le même logement… donc ?
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Pourquoi la France va QUAND MEME faire faillite
Dégradation de la part de Moody’s, inquiétudes du côté de l’Allemagne, portraits peu flatteurs dans la presse… l’étau se resserre sur notre pays : que va-t-il se passer maintenant — et surtout comment vous y préparer ?
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L’investisseur avisé ne doit pas commettre l’erreur de confondre le prix de l’immobilier en valeur « crédit » et en valeur « revenu ». J’aurai l’occasion de vous expliquer tout ça dans le détail.
Par exemple : si vous investissez dans un studio que vous transformez en deux-pièces d’une valeur « crédit » de 100 000 euros en ajoutant un apport de 8 000 euros, que pourrait-il se passer ?
– Dépense de 550 euros/mois (mensualités et impôts)
– Loyer encaissé de 600 euros
– Soit 50 euros/mois dans votre poche.
En plus d’être certain d’être propriétaire de la totalité du bien et des loyers à la fin du prêt, vous encaissez 7,5% de revenus sur les 8 000 euros réellement investis !
Et si vous souhaitez vendre votre logement locatif ? Vous ne vendrez pas un bien immobilier mais un rendement locatif sur le montant réellement investi : l’apport !
Le jour où l’immobilier touchera cette fameuse baisse de 63%, l’accès au crédit sera exécrable et vous aurez en poche les liquidités nécessaires pour faire d’autres affaires…
Première parution dans Protection & Rendements le 06/01/2013.