Ce qui vaut pour le capital immobilier vaut pour le capital financier. La formule est connue : selon l’économiste suédois Assar Lindbeck (né en 1930), il existe deux moyens de détruire une ville, les bombardements… et le blocage des loyers. Pour détruire une économie, le blocage du loyer de l’argent (les taux zéro) n’est-il pas aussi efficace ?
Le blocage du loyer de l’argent permet le maintien des gouvernements en place comme le blocage du loyer de la pierre avait en son temps assuré le maintien dans les lieux des locataires. Mais les conséquences sont lourdes.
Économie de guerre et blocage des loyers
1914, France et Allemagne s’affrontent, dans ce que Lyautey qualifia de « guerre civile » ; entre Européens. Même il y a un siècle, qu’était-ce d’autre ? Comme il n’était pas question, que les familles des soldats mobilisés soient chassées de leur logement pour impayés, le gouvernement décida de bloquer les loyers. Le Franc germinal, institué par Bonaparte en 1803, relié à l’or, prévalait encore, et avait gardé la même valeur tout au long du 19ème siècle par-delà les révolutions et les régimes – Empires, Monarchies, République – qui s’étaient succédés. Pendant ce conflit, les dépenses publiques explosent (140 milliards de francs), effort de guerre oblige, mais ne sont que partiellement couvertes par la levée d’impôts (15% des besoins nouveaux seulement).
La logique aurait été de dévaluer le franc à due proportion, mais les dirigeants de l’époque s’imaginèrent que les dommages de guerre payés par l’Allemagne permettraient à notre devise de retrouver sa valeur d’avant-guerre. On sait ce qu’il en advint, et en 1928, Poincaré, revenu aux affaires, effectue une opération vérité, instituant le nouveau franc à un niveau plus réaliste, au cinquième de sa valeur de 1914.
L’impossible retour en arrière
Dans ce contexte, restaurer la liberté des loyers s’avérait politiquement ingérable. Au contraire, une loi limitant strictement leur augmentation fut promulguée, fixant des plafonds par mètre carré, variables selon les zones. Afin d’éviter que les propriétaires ne soient tentés de donner congé pour vendre immédiatement des biens au rendement devenu dérisoire, le maintien dans les lieux fut garanti au locataire.
Comme il était facile de l’anticiper, les investisseurs fuirent ce marché, la construction de logements neufs en France pendant l’entre-deux guerres s’effondrant à 1,8 millions, à comparer à 3,7 millions en Grande-Bretagne, et quatre millions en Allemagne sur la même période. La qualité diminua aussi. L’absence de rendement empêchant les propriétaires de procéder aux travaux d’entretien, de rénovation et de réhabilitation, à la veille du deuxième conflit mondial, une partie du parc immobilier ancien locatif français demeura dans un état désastreux.
Ce constat, aisé à faire la paix enfin revenue, poussa les décideurs politiques à réformer ce dispositif destructeur, mais sans aller au bout du processus de libération. Ce fut la loi dite de 48 (loi n. 48-1360 du 1er septembre 1948) « portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».
Il s’agissait d’un compromis, avec l’instauration de la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés, mais maintien de tarifs administrés pour le parc existant.
Blocage des loyers, hausse de l’immobilier, est-il encore possible de trouver du rendement dans ce secteur ?
Oui, répond notre spécialiste, vous pouvez encore, même en 2016, devenir « rentier de l’immobilier » grâce au statut bien spécial de LMNP. Dans son Rapport Spécial, il vous donne toutes les clés pour bien investir et vous constituer avec quelques dizaines de milliers d’euros votre portefeuille de rentes. Pour en savoir plus, c’est ici.
Destruction du capital immobilier et destruction du capital financier
Les politiques monétaires des banques centrales, par l’achat sans limitation physique d’emprunts d’Etat et même d’entreprises, ne sont rien d’autre qu’un moyen de bloquer le loyer de l’argent. Avec maintien dans les lieux, non pas des locataires cette fois, mais des gouvernements en place. Dans ce cas, il devient inutile de mener des réformes impopulaires nécessaires pour préparer le futur des générations à venir. Au contraire, on peut multiplier les promesses électoralistes, puisque l’argent est gratuit.
Pas besoin d’être économiste pour deviner ce qui va se passer. Les résultats sont d’ailleurs déjà visibles. Dans une économie anémiée du fait de la fiscalité, du vieillissement démographique et de l’arrêt de la progression des gains de productivité, les épargnants voyant fondre le rendement de leurs placements mettent encore davantage d’argent de côté afin de préserver leurs revenus futurs. Traditionnellement, il s’agit d’obligations (ou sa variante, l’assurance-vie sur supports obligataires).
De leur côté, les investisseurs sont confrontés à un dilemme encore plus complexe. D’une part, ils sont déjà massacrés fiscalement sur les revenus du patrimoine (pourtant constitué à partir de revenus déjà taxés). D’autre part, ils n’ont plus de boussole, l’ajustement du taux d’intérêt naturel, par l’effet de l’offre et de la demande de fonds prêtables ne peut s’effectuer. Du coup, ils hésitent à mobiliser leur capital sur des projets à la rentabilité difficile à évaluer.
La consommation et la faiblesse de l’investissement productif ne permettent pas de préparer les gains de productivité du futur. Ce qui serait pourtant un gage de dynamisme économique et de création d’emplois nouveaux, à forte valeur ajoutée.
Lorsque vous entendrez décoller les hélicoptères destinés à larguer le revenu universel justifié par de « bons sentiments » (la robotisation ne permettra pas l’emploi pour tous), dans un dernier avatar de la pensée keynésienne, ce sera le début de la fin. A ce moment-là, les épargnants ayant investi en or devraient avoir moins mal que les autres passer ce cap, qui de toute façon sera difficile pour tout le monde.
Olivier Myard