Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : sur quels critères les choisir ?

Denys Arboucalot

▪ Peut-être faites-vous partie des quelque 500 000 épargnants propriétaires de parts de SCPI (plus d’un million de personnes, avec les proches) ou encore vous y songez — car la SCPI est un véhicule à la disposition de l’épargnant français soucieux d’obtenir un complément de revenu et tout particulièrement un complément de retraite. La SCPI est une entité française que l’on ne retrouve dans aucun autre pays.

Comme toujours à notre époque, l’information est pléthorique mais presque toujours orientée (sociétés de gestion, groupes de pression, intermédiaires financiers, etc. pour ce qui concerne les SCPI). Peu de ces articles donnent des informations les plus objectives possibles pour permettre de choisir et surtout, dans un période particulièrement difficile, de défendre ses intérêts.

La loi fondatrice date de décembre 1970 et crée les SCPI faisant publiquement appel à l’épargne.

▪ Des bases législatives et réglementaires simples et efficaces
La loi fondatrice date de décembre 1970 et crée les SCPI faisant publiquement appel à l’épargne. Le législateur de l’époque distingue :

• La SCPI propriétaire de l’actif immobilier acquis grâce aux souscriptions des porteurs de parts.

• L’assemblée générale des porteurs de parts (une part = une voix), assemblée souveraine qui entre autre donne quitus à la société de gestion et avalise les cessions d’actifs. L’assemblée générale élit les membres du conseil de surveillance qui sera son représentant permanent auprès de la Société de Gestion. Tout porteur de parts peut être candidat. Il faut souligner que tout porteur de parts a le droit absolu de consulter les feuilles de présence de l’AG (c’est-à-dire tous les votes exprimés, quelle qu’en soit la manière).

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• La société de gestion, organe majeur accrédité par l’Autorité des marchés financiers, assure l’achat, la vente et les arbitrages de l’actif immobilier, fait office de gérant du bailleur (la SCPI), distribue les résultats par part et est soumis à toute une série de règles que vous pouvez consulter dans le Code monétaire et financier (sur Legifrance.gouv.fr ) et le Règlement général de l’AMF. Les grands actes de gestion (achats, ventes, dotations au report au nouveau et provisions, réserves, distributions, etc.) doivent recevoir l’avis (voire l’accord si prévu comme tel aux statuts) du conseil de surveillance. Ce dernier se réunit à sa propre initiative trois à quatre fois par an ; depuis l’avènement de l’internet et les échanges de courriels les relations entre les membres du conseil de surveillance et/ou avec la société de gestion sont devenues d’une extrême facilité. La société de gestion est rémunérée par des prélèvements — exprimés en pourcentage — sur les recettes locatives, les augmentations de capital et les transactions sur le marché secondaire des parts. Les sommes concernées doivent faire l’objet d’une approbation annuelle par l’Assemblée générale.

Ce système correspond à un équilibre entre les pouvoirs : la société de gestion d’une part, l’assemblée générale et son délégué permanent le conseil de surveillance d’autre part.
Vous verrez que les dispositions législatives et réglementaires récentes ont considérablement modifié cet équilibre au détriment des associés.

▪ Vos critères pour investir dans une SCPI
– La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution

• La valeur de réalisation est la valeur d’expertise du patrimoine rapportée à la part.

• La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation majorée des frais d’acquisition : rémunération des intermédiaires, honoraires du notaire, droits de mutation, etc.

Ces notions importantes vous permettent d’apprécier la valeur d’une augmentation de capital : un prix de la part inférieur à la valeur de reconstitution est réputée « dilutif » — c’est-à-dire que l’augmentation se fait au détriment des associés en place.

La valeur acceptable d’une part à l’occasion d’une augmentation de capital doit correspondre à la valeur de reconstitution majorée au maximum de 10%.

La valeur acceptable d’une part à l’occasion d’une augmentation de capital doit correspondre à la valeur de reconstitution majorée au maximum de 10%.

– SCPI à capital variable ou à capital fixe

• Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, l’associé vendeur de parts réalise cette vente très rapidement. La liquidité est le principal avantage.

• Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’associé vendeur de parts propose ses parts sur le marché secondaire, très encadré réglementairement et peut choisir le niveau de sa vente.

– Critères comptables et fonctionnels
Le premier critère est l’évolution des distributions annuelles, à évaluer sur une période la plus longue possible (minimum quatre à cinq ans).

Le taux d’occupation est un très bon critère : une SCPI acceptable à un taux d’occupation supérieur à 90%

Distribution des plus values : à l’occasion d’un arbitrage — c’est-à-dire de la vente d’un bien immobilier –, il se dégage couramment une plus-value qui fait l’objet d’un traitement fiscal.

Après prélèvement fiscal, cette plus-value est susceptible d’être distribuée aux associés en franchise d’impôt. Une SCPI possédant une très bonne trésorerie peut se permettre ce genre de distribution à la plus grande satisfaction des associés. Par contre, on voit des sociétés de gestion distribuer des plus values pour masquer des résultats locatifs distribuables en forte baisse. Ces SCPI sont évidemment à fuir…

Ce n’est pas le volume qui fait la qualité d’une SCPI mais son rendement.

– Les augmentations de capital
L’augmentation de capital fait partie de la vie d’une SCPI, en précisant que ce n’est pas le volume qui fait la qualité d’une SCPI mais son rendement.

Il faut souligner que les augmentations de capital sont un des moyens de rétribution de la société de gestion qui prélève entre 8% et 10% (HT). Il est essentiel que toute augmentation de capital soit approuvée par le conseil de surveillance qui appréciera son opportunité, son volume, son prix d’émission, etc — tout cela en fonction du contexte économique.

– La trésorerie disponible
La trésorerie est indispensable mais doit être réduite à son minimum. Là aussi le conseil de surveillance a un rôle à jouer.

– Report à nouveau
En principe, le report à nouveau ne devrait pas être supérieur à un trimestre de distribution.
Plus le report à nouveau est important plus la société de gestion peut dormir sur ses deux oreilles et les commissaires au compte aussi. Mais les associés ont payé l’impôt sans avoir reçu l’argent.

▪ Les considérations extra-comptables
Deux considérations nous paraissent avoir un très grand intérêt : les SCPI qualifiées de bancaires et les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes.

L’action de leurs conseils de surveillance est pratiquement inexistante et leurs résultats sont les plus mauvais de la place.

Les premières, qualifiées de bancaires, sont des sociétés de gestion filiales des grandes banques. Elles se caractérisent par leur volume important : plusieurs centaines de millions d’euros, voire supérieur au milliard. L’action de leurs conseils de surveillance est pratiquement inexistante et leurs résultats sont les plus mauvais de la place. Depuis quelques mois ces sociétés de gestion parlent de SCPI européennes, ce qui est un non-sens : les acquisitions peuvent se faire en Europe mais le substrat juridique reste la SCPI, de droit français.

A l’opposé, les sociétés de gestion indépendantes obtiennent avec leurs SCPI des résultats supérieurs et vous verrez que ces résultats sont corrélés avec la qualité de leurs conseils de surveillance

▪ Les conseils de surveillance
Rappelons que les membres des conseils de surveillance (minimum légal de sept, maximum fixé par les statuts, 12 semblant un maximum pratique) sont élus par les associés pour une période statutaire variable de trois à six ans. Un associé ne peut pas donner pouvoir pour cette élection mais il peut voter par correspondance.

Les pouvoirs d’un conseil de surveillance sont importants et doivent être stipulés dans les statuts de la SCPI. C’est à ce niveau que se distinguent les conseils « inexistants » et les conseils actifs et efficaces.

Un conseil de surveillance efficace doit être autonome, capable de s’opposer ou de confirmer achats, ventes, arbitrages, d’évaluer le bien-fondé d’une augmentation de capital…

Les messages du conseil de surveillance édités dans les bulletins trimestriels de la SCPI quand ils sont prévus (ce qui est un bon point).

Un critère facile à vérifier : les messages du conseil de surveillance édités dans les bulletins trimestriels de la SCPI quand ils sont prévus (ce qui est un bon point).

Il s’agit de messages écrits et signés par le conseil de surveillance (très souvent délégué au président) et non pas d’une vague information qui le plus souvent n’est qu’une production de la société de gestion.