Denys Arboucalot
▪ Il y a quelques jours, je partageais avec vous quelques réflexions sur les critères de sélection des SCPI — cette entité française que l’on ne retrouve dans aucun autre pays et qui est un havre de sécurité pour ceux qui recherchent un peu de rendement « débancarisé ».
Cependant, dans les SCPI, il y a en germe une possibilité de conflit entre :
– D’une part un lobby bancaire qui a tout intérêt à financiariser la formule ; son représentant est l’ASPIM (Association des sociétés de placement immobilier). Cet acronyme pourrait faire croire que l’ASPIM pourrait être propriétaire de la totalité du patrimoine foncier. Ce qui n’est pas le cas. L’ASPIM n’est pas autre chose que le groupe de pression des sociétés de gestion, dominé évidemment par les grandes banques.
– D’autre part les associés propriétaires des parts qui sont conscients que l’originalité d’une SCPI, c’est son caractère mutualiste qui résulte de l’équilibre des pouvoirs entre société de gestion, assemblée générale et conseil de surveillance. Un organisme se distingue dans la défense des porteurs de parts. Il s’agit de l’APPSCPI (Association des porteurs de parts des Sociétés civiles de placement immobilier, dont voici les coordonnées : APPSCPI , BP 70040, 95472 Fosses – www.appscpi.org )
▪ Une bataille se joue
En janvier 2014, une ordonnance altère le statut des SCPI et menace d’en grever la rentabilité. L’Ordonnance 2013-676, ratifiée en janvier 2014, résulte de l’entente ASPIM- Direction du Trésor-AMF. Tout part de la directive européenne 2011-61-UE qui impose un dépositaire à toutes les AIFM (traduction : Fonds d’investissements alternatifs) dont feraient partie les SCPI.
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Un dépositaire pour les SCPI est cependant parfaitement inutile en raison des structures de contrôles déjà existantes |
Un dépositaire pour les SCPI est cependant parfaitement inutile en raison des structures de contrôles déjà existantes : commissaire aux comptes, actes notariés, assemblées générales souveraines et le conseil de surveillance.
Le ministre des Finances, interrogé par quelques dizaines de députés, a fait savoir courant 2013 qu’un régime particulier serait réservé aux SCPI en raison de leur participation aux compléments de retraite de centaines de milliers de porteurs de parts. Depuis, le ministre est atteint de mutité. Cette ordonnance n’a rien à voir avec la directive européenne qui s’adresse aux dépositaires et veut imposer toute une série d’altérations aux statuts des SCPI.
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▪ Une décision qui compliquerait tout
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Cette ordonnance prévoit également toute une série de dispositions permettant l’achat de parts de SCI, d’autres SCPI etc. |
Il résultera en effet de tout cela une cascade de commissions d’arbitrage sur les actifs immobiliers, de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier qui jusqu’ici étaient couverts par les commissions statutaires. Cette ordonnance prévoit également toute une série de dispositions permettant l’achat de parts de SCI, d’autres SCPI etc. — dont le but est évidemment de financiariser le système ce qui est rétroactivement aux antipodes du principe fondateur des SCPI.
Les conseils de surveillance dignes de ce nom exigeront des sociétés de gestion que, comme le prévoyait les anciennes dispositions (article L.214-72), « tout échange, toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la société doit être autorisé par l’assemblée générale ordinaire des associés ».
Au final toutes ces dispositions, si elles devaient être appliquées, ne pourraient qu’obérer les principes des SCPI et on peut prévoir une altération considérable de leurs résultats.
Nous aurions deux catégories de SCPI :
– Les premières — les plus nombreuses — qui se verraient appliquer ces dispositions par méconnaissance des associés et des conseils de surveillance inefficaces.
– Les secondes — que nous évaluons à une quinzaine au maximum — dotées de conseils de surveillance actifs et compétents qui sauront négocier et atténuer, si ce n’est effacer, toutes ces dispositions destructrices.
Aux investisseurs de choisir ensuite les bonnes…