▪ Question : quel est le point commun entre le Dakota du Nord et la Mongolie ? Réponse ci-dessous… mais auparavant, il convient d’expliquer un peu le contexte.
Je suis très positif sur la Mongolie. C’est un marché émergent qui continuera probablement à croître très rapidement. Il y a deux mois, j’ai visité la ville mongole d’Oulan-Bator — une ville en pleine expansion comme on en voit partout. Sous l’impulsion de la forte croissance du secteur minier, les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche dans la plus grande ville de Mongolie. Mais il reste encore beaucoup de chemin à faire. Oulan-Bator illustre un grand principe de l’investissement dans les marchés émergents : acheter assez tôt des biens immobiliers proches du centre-ville dans un marché en croissance.
On peut appliquer cette même analyse aux Etats-Unis, qui est de plus en plus un mélange disparate d’états connaissant des situations économiques très différentes. Par exemple, le Dakota du Nord a peut-être plus de choses en commun avec la Mongolie qu’avec son état voisin, le Minnesota.
▪ Dakota du Nord et Mongolie, même combat
Le Dakota du Nord et la Mongolie sont tous deux de vastes territoires relativement peu peuplés (le correspondant de CBS Eric Sevareid, originaire du Dakota du Nord, qualifie son état natal de « tache blanche immense et rectangulaire dans l’image de la nation »). Tous deux sont riches en ressources naturelles. Et tous deux en sont aux premiers stades d’un boom.
Dans le cas du Dakota du Nord, l’état possède déjà les terres agricoles parmi les plus riches des Etats-Unis. A présent, il possède du pétrole — et même beaucoup. Le Dakota du Nord est devenu le deuxième plus grand producteur de pétrole aux Etats-Unis, derrière le Texas — grâce au gisement de Bakken.
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Le gisement de Bakken est la plus grande découverte pétrolière depuis 40 ans. Il fait partie du Williston Basin, une immense étendue de 750 000 kilomètres carrés qui s’étend sous le sol du Dakota du Nord et du Sud, et du Montana aux Etats-Unis, ainsi que les provinces du Saskatchewan et du Manitoba au Canada.
Bien que découvert en 1951, le gisement de Bakken était — pendant des années — trop cher à exploiter. Puis, au début des années 2000, de nouvelles technologies ont annoncé des résultats prometteurs. Ce fut le début d’une révolution. Selon plusieurs estimations, il forme l’un des plus grands champs pétroliers au monde. Et les compagnies pétrolières peuvent s’en sortir avec une rentabilité à moins de 70 $ le baril dans les conditions actuelles.
Résultat : les compagnies pétrolières vont se mettre à forer. Déjà, rien que le Dakota du Nord a doublé sa production de pétrole au cours des deux dernières années. Avec plus de 7 000 puits en activité et plus de 50 000 potentiels (rien qu’avec la technologie actuelle), ce marché en croissance a encore de belles années devant lui.
▪ Un boom aux conséquences spectaculaires
Le boom recrute tous azimuts. Le Dakota du Nord possède le plus faible taux de chômage du pays — en fait, il est quasiment nul. Une anecdote : Denny a dû fermer son restaurant à Minot, dans le Dakota du Nord. Ce n’est pas par manque d’activité. C’est parce qu’il ne pouvait se permettre de payer des gens pour y travailler. Denny versait un salaire horaire de 16 $ pour travailler chez lui. (Si vous êtes jeune et voulez débuter votre vie active dans une ville en pleine expansion sans quitter les Etats-Unis, allez dans le Dakota du Nord).
D’autres anecdotes donnent une idée de l’ampleur de ce boom. Le McDonald’s a dû fermer en plein milieu de journée parce qu’il n’avait plus de nourriture. Le Wal-Mart a cessé de remplir ses rayons. D’abord parce qu’il ne parvenait pas à embaucher des personnes pour le faire. Et deuxièmement parce que rien ne reste très longtemps dans les rayons. Aujourd’hui le supermarché se contente de poser les palettes directement dans les allées. Les clients se servent et passent à la caisse.
L’année dernière, le Dakota du Nord a autorisé la construction pour un milliard de dollars de nouvelles routes, de conduites d’égouts et de conduites d’eau. Les routes ne supportent pas les milliers de poids lourds qui les traversent tous les jours. On trouve à certaines intersections des ornières de 10 cm de profondeur causées par la force des camions lorsqu’ils freinent. Les bassins de stabilisation des eaux usées sont pleins et le système peine à traiter les déchets.
Beaucoup d’argent, d’hommes et de machines convergent vers le Dakota du Nord. Il suffit de regarder le nombre de personnes qui se sont installées dans les villes au coeur du bassin de Bakken cette année par rapport à l’année dernière. Le trafic vers Minot est en hausse de 62% ; celui de Williston, en hausse de 41% et celui de Dickinson en hausse de 73%.
Comme on peut s’y attendre, il y a un fort manque de biens immobiliers également. Je n’ai jamais été dans le bassin de Bakken — du moins, pas encore. Mais les chiffres sont incroyables. On peut louer une baraque en tôle dans un « camp de travailleurs » pour 2 400 $ par mois — repas compris. Il en va de même pour les tarifs de location des appartements — mais là, la nourriture n’est pas comprise dans le prix.
Les gens qui se sont rendus dans le bassin de Bakken me racontent que la pénurie est visible : terrains pour camping-cars, « camps de travailleurs » et hôtels affichent complet. Une simple chambre dans un motel à Williston peut vous coûter plus de 200 $ la nuit — si tant est que vous en trouviez une de libre.
Dernièrement, une société immobilière cotée en Bourse a achevé un complexe composé de 145 appartements. En un jour, elle en a loué 133 pour 36 mois. Il y avait une liste d’attente de 350 personnes pour les 12 derniers appartements. Le rendement initial pour le propriétaire est de 16% !
Sachant apprécier les bonnes choses, l’entreprise a également acheté 20 hectares de terrain sur lesquels peuvent être construits 850 appartements supplémentaires. Cette entreprise s’appelle Investors Real Estate Trust (IRET). Son siège est à Minot, dans le Dakota du Nord. La direction se déclare « la porte de Bakken ». Fondée en 1970, IRET est le seul fonds de placement immobilier du Midwest. Il a constitué un mélange de titres en portefeuilles et de propriétés — bureaux, bâtiments industriels, petits commerces, résidences et locaux médicaux.
Malheureusement, environ la moitié du portefeuille est dans le Minnesota — ce qui n’est pas le bassin de Bakken. Les autres propriétés sont dispersées dans le Nebraska, le Kansas, le Montana et d’autres Etats. Environ 20% seulement est dans le Dakota du Nord, mais tout est concentré dans le bassin de Bakken. C’est là où se situe la croissance (même si les économies du Midwest performent mieux en moyenne que le reste des Etats-Unis).
Je ne conseille pas IRET, parce que l’entreprise est trop endettée à mon goût. Et même si les dividendes sont importants, le cash-flow ne les couvre pas. Mais c’est une entreprise à surveiller. A un moment, il va rééquilibrer son compte de résultats, et cela pourrait être un bon moyen pour mettre un pied dans l’immobilier du bassin de Bakken — dans la Mongolie de l’Amérique.