Tandis que l’Allemagne choisit la déréglementation pour relancer l’offre, la France persiste dans une logique punitive qui raréfie les logements disponibles et renchérit leur coût.
Alors que l’année 2025 devrait s’achever sur une hausse significative des transactions dans l’ancien par rapport à 2024, la crise du logement est loin d’être dernière nous.
Si les agents immobiliers, les notaires, et Bercy peuvent se féliciter de voir les biens recommencer à changer de mains, les transactions dans l’ancien n’augmentent en aucun cas le nombre de logements disponibles.
Or, le besoin en nouveaux mètres carrés est criant. Le renchérissement des prix de l’immobilier a fait exploser le nombre de ménages locataires, qui est passé de 10,9 millions en l’an 2000 à 13,4 millions en 2023. Dans le même temps, la part des ménages louant leur résidence principale à un bailleur privé est en diminution continue.
Selon les dernières estimations, il manquerait aujourd’hui près de 500 000 logements sur le territoire pour répondre à la demande. Et contrairement à ce que les réponses politiques simplistes prétendent, il ne suffirait pas de saisir les logements vacants pour régler la crise du logement : s’il est vrai que 8 % du parc est inoccupé, il s’agit la plupart du temps de biens mal placés, de faible qualité, ou situés dans des zones où seuls des locataires insolvables se manifestent, ce qui conduit les propriétaires à préférer laisser les logements vides plutôt que de prendre le risque de subir des impayés de loyer.
Pour que l’offre de biens immobiliers permette de répondre à la demande, la France doit impérativement construire de nouveaux logements qui soient jugés désirables par des locataires solvables, que ce soit en termes de localisation, de qualité d’agencement, de bâti, et de taille.
A défaut de nationaliser le secteur de l’immobilier, il faudra bien que la sphère privée finance la construction de ces nouveaux biens. Mais les bailleurs n’étant pas des philanthropes, ils ne le feront que si le rapport coût/bénéfice leur est favorable. Dans notre pays champion des réglementations, des mesures punitives, et de la méfiance envers les « rentiers de l’immobilier », c’est pourtant le chemin inverse qui est suivi.
Le 1er janvier dernier, les logements étiquetés G sur le DPE ont été considérés comme non décents. Dans deux ans, ce sont les logements classés F qui seront à leur tour interdits de mise en location. Pendant ce temps-là, notre voisin allemand qui fait également face à une importante pénurie de logement choisit une voie inverse : celle de la déréglementation.
L’exemple allemand pour sortir de la crise
C’est à Hambourg qu’est née l’idée d’une simplification drastique des exigences pour faciliter la construction de logements neufs. Partant du constat que la multiplication de normes de construction dans le neuf a rendu de nombreux projets d’investissement locatif non-rentables, la municipalité a fait la liste des améliorations forcées qui, mises bout à bout, rendent les logements inabordables.
Elle a ainsi fait la chasse aux normes énergétiques, techniques, d’accessibilité et celles portant sur les équipements de confort non-critiques pour proposer une nouvelle catégorie de biens immobiliers. La nouvelle catégorie, nommée E pour einfach (simple), fait une croix sur le triple vitrage, le chauffage au sol obligatoire dans les couloirs, n’oblige plus à atteindre les dernières normes d’isolation acoustique, permet de livrer le logement avec des revêtements intérieurs simplifiés ou absents (comme des murs non enduits), et ne prévoit plus de nombre minimal de prises électriques par pièce.
Selon les estimations des professionnels du secteur, les biens de type E (Gebäudetyp E) peuvent coûter jusqu’à 1 500 euros de moins au mètre carré lors de leur construction, une économie qui permet d’augmenter la rentabilité intrinsèque des projets de promotion immobilière.
Les biens ainsi construits peuvent être loués moins cher, et revendus par la suite à plus bas prix sur le marché de l’ancien, fluidifiant par effet domino l’ensemble du marché.
Pendant ce temps, la France complexifie son cadre législatif
La différence entre l’Allemagne et la France, qui sont pourtant dans des situations similaires, est flagrante. Pendant que notre voisin réduit drastiquement les contraintes, la France a curieusement décidé de favoriser l’investissement locatif en complexifiant encore son corpus de textes.
Le nouveau statut de bailleur privé, récemment adopté par le Sénat, suscitait de nombreux espoirs lorsqu’il a été évoqué pour la première fois par le gouvernement Bayrou. Issu des recommandations du rapport Cosson-Daubresse, il devait lever les freins qui limitent l’investissent dans notre pays.
Las, le dispositif est retombé dans les habituels travers français qui consistent à punir les multi-propriétaires et inciter à transformer le parc locatif national en HLM. La déduction du prix d’achat du bien des revenus locatifs sera en effet limitée à 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire, 4,5 % par an pour un logement social, et 5,5 % pour un logement très social.
Les propriétaires qui souhaiteront profiter de cette générosité fiscale devront donc soit consentir à des baisses de loyer importantes par rapport au prix du marché, soit investir dans les zones sinistrées – où les locataires sont peu nombreux et peu solvables.
Pire encore, notre gouvernement fait encore une fois un non-sens complet en limitant cet avantage à 8 000 euros par an, et pour deux logements maximum. Ce traitement inéquitable en faveur des multi-propriétaires va créer une segmentation du marché de la location en favorisant les particuliers possédant au plus deux biens locatifs.
Or, le B-A-BA de la théorie économique est que la richesse est créée par l’augmentation de la productivité. De la même manière qu’un boulanger passe en moyenne beaucoup moins de temps à réaliser une baguette de pain qu’un employé de bureau ou un retraité, et qu’un mécanicien fait une vidange bien plus efficacement qu’un étudiant, la multi-propriété est un facteur de baisse de prix du coût du logement.
Un multi-propriétaire peut en effet mutualiser son savoir-faire et son carnet d’adresses entre tous ses biens. Le temps et l’énergie passés à trouver des artisans de qualité bénéfice à l’ensemble de son parc. Il peut regrouper des travaux entre plusieurs biens ce qui lui permet de réduire les coûts unitaires. Tout ceci se retrouve in fine dans le prix locatif qu’il peut proposer tout en restant rentable et, lors de la revente, dans le prix de vente minimum qu’il sera prêt à envisager.
En acceptant du bout des lèvres de faire un geste envers les propriétaires bailleurs, mais en réservant ses faveurs aux propriétaires qui ne pourront pas réaliser d’économies d’échelle, le gouvernement va paradoxalement baisser la qualité moyenne de notre parc immobilier et augmenter son coût.
Cette année, l’Allemagne aura de plus en plus de biens bon marché qui correspondront aux attentes de la demande solvable. De notre côté, nous aurons de plus en plus de propriétaires peu expérimentés, qui proposeront des logements subventionnés à des locataires insolvables. Deux stratégies diamétralement opposées, qui donneront des résultats tout aussi différents.