Connaissez-vous la location en meublé ? Non ? Vous devriez peut-être vous y intéresser car ces dispositifs LMP et LMNP offrent souplesse et moindre taxation, même à l’IFI.
En matière de location meublée, il convient de parler de dispositifs au pluriel. En effet, il existe deux statuts : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avant d’entrer dans le détail des différences entre LMP et LMNP et l’intérêt que vous pourriez y trouver, précisons de quoi il s’agit.
Faut-il louer un logement vide ou meublé ?
La location meublée consiste à louer un local d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le décret n°2015-981 du 31/07/2015 précise les éléments minimaux que doit comporter le logement :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Qui dit local d’habitation dit aussi que les locaux professionnels et commerciaux ne sont pas admis dans le cadre de ce dispositif.
Par rapport à la location vide, la location meublée offre quelques souplesses que nous avons résumées ci-dessous :
Comme vous l’avez remarqué, la durée du bail est moindre en meublé et le préavis est réduit. Cependant, comme pour les locations vides, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et le bailleur ne peut y mettre fin qu’à son échéance et soit :
- pour occuper lui-même le logement ou y loger une personne de sa famille ;
- pour le vendre ;
- pour manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non-paiement répété du loyer).
La différence notable se situe sur le plan fiscal. En location vide, vous avez des revenus fonciers à déclarer ; en location meublée, ce sont des revenus locatifs. Ce n’est donc pas le même régime d’imposition qui s’applique, comme le montre le tableau ci-dessous :
N’hésitez pas à consulter des professionnels pour faire des simulations et choisir en toute connaissance de cause le régime le plus favorable.
Loueur en meublé professionnel (LMP), quels avantages ?
Et la LMP ? Je ne l’ai pas oubliée. Pour la location meublée, le choix entre le statut professionnel et non professionnel ne dépend pas de vous mais, vous l’aurez deviné, comme souvent, de l’administration fiscale.
En effet, pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
- l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile ;
- ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Les différences entre LMNP et LMP tiennent essentiellement en quatre points :
- déficits : en LMP, les déficits sont imputés sur le revenu global, sans limitation aucune. Attention cependant, cet avantage est fortement amoindri par l’impossibilitéde constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements. Si vous êtes en non professionnel, vous ne pouvez imputer les déficits que sur les bénéfices perçus au titre de la LMNP des 10 années suivantes ;
- plus-values : en cas de vente d’un logement en LMP, vous êtes totalement exonéré de taxation sur les plus-values si celui-ci est loué depuis au moins 5 ans et si vos recettes ne dépassent pas 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €. Mais l’imposition des plus-values est totale si votre bien est loué depuis moins de cinq ans ou si vos recettes dépassent 126 000 €. En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers, nettement moins avantageux ;
- IFI : en LMP, les logements loués étant considérés comme des bien professionnels, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Attention : l’administration fiscale n’appliquerait cette disposition qu’à la condition que le revenu dégagé soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. En LMNP, vous êtes susceptible de vous acquitter de l’IFI ;
- charges et prélèvements sociaux : en LMP, vous supportez les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus d’activité au taux de 9,7% ; alors qu’en LMNP, ces cotisations sont perçues pour des revenus du capital, et donc au taux de 17,2%. Par ailleurs, les revenus du LMP sont soumis aux charges sociales, ce qui n’est pas le cas en LMNP.
[NDLR : Vous possédez des biens immobiliers au travers d’une SCI ou bien vous envisagez d’en créer une ? Découvrez ici ce que vous pouvez faire (ou ne pas faire) avec une SCI et ce qu’une telle structure peut vous faire économiser.]
Comment passer d’une location vide à une location meublée ?
Vous louez actuellement un logement vide et vous souhaiteriez le transformer en location meublée. Est-ce possible ? Et à quelles conditions ?
Vous pouvez tout à fait décider de transformer votre location vide en location meublée. Mais ce changement ne peut se faire qu’au départ du locataire actuel ou au moment du renouvellement du bail si le locataire l’accepte. Si votre locataire n’accepte pas le changement – et on se demande vraiment pourquoi il le ferait alors que son logement est déjà meublé – vous ne pouvez qu’attendre son départ volontaire.
Vous devez alors déclarer votre activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location. Cette formalité doit se faire dans les 15 premiers jours de la location. Elle vous permet d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de cette activité à l’administration et d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi (micro-Bic ou bénéfice réel).
N’oubliez pas de vérifier que le règlement de la copropriété n’interdise pas la location en meublé. Par ailleurs, il convient de ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien vide sur vos revenus globaux au titre des trois dernières années, sinon l’administration vous demandera de rembourser les économies d’impôts générées par ce déficit.
Prenez également en compte que vous serez redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Enfin, la transformation d’un logement nu en location meublée doit faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation) si cumulativement :
- vous louez « habituellement » plusieurs meublés ;
- les locaux sont situés dans des communes de plus de 200 000 habitants (ou départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
- les locataires n’occupent pas ces meublés à titre de résidence principale.
En résumé, la location meublée est solution qui est peut-être à envisager, car elle vous permet, dans la plupart des cas, de bénéficier de revenus accrus et moins imposés.
Cependant, ne vous engagez pas dans cette voie sans avoir préalablement examiné tous ses avantages et inconvénients au regard de votre situation actuelle et à venir.