▪ Qu’il s’agisse de votre ISF dont la date de déclaration approche à grand pas, mais également des mutations à titre gratuit (donation, succession), l’évaluation fine de votre patrimoine immobilier afin de minorer l’assiette taxable peut vous offrir des économies d’impôts non négligeables.
Chaque bien comporte sa part de singularité, aussi vous devez raisonner au cas d’espèce. Vous ne devez pas vous limiter à reporter des valeurs moyennes glanées sur des petites annonces ou dans les relevés des grandes villes que produisent une fois l’an nos confrères de la presse généraliste.
Si vous possédez un bien près d’une route à grande circulation ou que le bâtiment en question aurait besoin d’un rajeunissement, eh bien ce ne sont pas forcément de mauvaises choses. Vous avez de votre côté de récents arrêts de la Cour de cassation qui ont approuvé des contribuables qui avaient appliqué de significatives décotes.
Pour autant, vous ne devez pas faire n’importe quoi en portant sur vos déclarations la valeur qui vous arrange. Non, il faut que vous puissiez justifier les décotes. Et comme vous allez vous en rendre compte, la science de l’évaluation recèle un côté pittoresque…
▪ La valeur n’a pas de définition légale
Le concept de "valeur" est souvent difficile à appréhender.
Ainsi, la modeste maison de famille héritée de votre grand-mère ne vaudrait peut-être pas très cher sur le marché… mais elle contient pour vous un fort contenu affectif : "elle n’est pas à vendre pour tout l’or du monde". Néanmoins, il s’agit d’un biais à proscrire dans une évaluation. Certes, vous ne voulez pas vendre, donc vous pourriez être tenté de minorer. Mais si vous deviez vendre (car on ne sait jamais ce que la vie réserve), vous pourriez vous faire rattraper.
De l’autre côté, un pavillon de banlieue semblable à des centaines d’autres aux alentours peut avoir une valeur variable en raison du quartier, de l’entourage. Intrinsèquement parlant, physiquement c’est un bien classique mais sa situation dans l’espace urbain va devoir être prise en compte pour parvenir à la "bonne valeur".
Un paradoxe qui résume toute l’ambigüité du sujet :
Ce qui est rare et cher… Or un bien immobilier de très grande qualité et pas cher du tout n’en est pas moins rare !
Comme parfois en matière fiscale, les sources du droit sont légères et n’offrent qu’un silence assourdissant, laissant le champ libre à l’interprétation. Ainsi en est-il de la notion de valeur vénale : les textes fiscaux en parlent abondamment… mais comme vous allez le voir, aucun ne la définit précisément.
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Comment faire ? Tout est là…
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– En matière contentieuse, le Livre des procédures fiscales (LPF) à l’article L.17 assignant la charge de preuve prévoit que "l’administration [est] tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations".
– En matière de mutation, vous verrez que l’article 666 du Code général des impôts (CGI) prévoit que "les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs".
– En matière d’ISF, les articles 885 D et 885 S du CGI disposent respectivement que "l’impôt de solidarité sur la fortune est assis sur les bases d’imposition, déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre" et "a valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès".
Si tous ces textes parlent bien de valeur, vous ne trouverez aucun article dans le CGI ou le Code civil vous indiquant une technique robuste pour parvenir à donner une valeur aux biens. En fait, vous allez voir que la matière est définie par d’autres sources de droit : la doctrine administrative de Bercy, la jurisprudence, la recherche universitaire ou encore des techniques et pratiques propres à certaines professions que l’administration fiscale accepte en les considérant comme scientifiquement fondées et sincères… faute d’en avoir d’autres.
▪ La "bonne valeur" pour éviter des conséquences douloureuses
Connaître la valeur exacte et objective de vos biens immobiliers est d’une importance capitale. En effet, ce paramètre intervient journellement dans le calcul de vos impôts sur le patrimoine et les mutations : c’est l’assiette avec laquelle les services fiscaux ou votre notaire sous le contrôle de ces derniers vont appliquer un taux proportionnel ou progressif (barème).
L’enjeu est important puisqu’en cas d’inexactitude, l’administration fiscale pourra vous signifier des rehaussements d’imposition soit :
– parce qu’elle considère qu’il y a eu sous-évaluation et que cette dernière a minoré votre imposition de façon indue en matière d’ISF, de droits de mutations à titre gratuit droits de donation, droits de succession) et droits de partage en cas de cessation d’indivision ;
– parce qu’elle considère lors d’une vente rentrant dans le domaine des droits de mutation onéreuses qu’une valeur trop basse cache un "dessous-de-table" entre l’acquéreur et le vendeur et qu’il y a donc un manque à gagner tant au plan des droits de mutations immobiliers à 5,09% et le cas échéant sur la perception de l’impôt sur les plus-values immobilières (34,5% prélèvements sociaux inclus +6% si plus-value supérieure à 50 000 euros).
Dans un cas comme dans l’autre, vous subirez ce que l’on appelle une "rectification fiscale", terme qui a remplacé l’expression de "redressement fiscal" mais qui revient au même dans ses conséquences douloureuses pour votre porte-monnaie : complément d’imposition + pénalités + intérêts de retard vous seront appliqués.
[NDLR : Comment éviter d’en arriver là ? Toutes les réponses en poursuivant votre lecture… ]