Que ce soit pour investir dans l’immobilier ou y prendre sa retraite, la principauté a des arguments pour attirer les investisseurs.
Nous avons commencé hier à nous intéresser au cas de l’Andorre, la principauté des Pyrénées qui dispose d’une fiscalité très intéressante. Si elle l’est pour les entrepreneurs, elle l’est aussi pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier.
Le marché immobilier en Andorre est restreint : le pays est petit (468 km2), les constructions neuves peu nombreuses, les biens locatifs sont insuffisants, le foncier disponible est rare… tout cela fait que les prix peuvent être élevés.
Récemment, un penthouse (donc au dernier étage) de 126 m2 dans un grand chalet neuf à Escaldes-Engordany, avec 3 chambres, 2 salles de bain, une terrasse, deux parkings et une cave était proposé à 1 250 000 € (soit 9 900 € le m2). Dans le centre-ville de Canillo, on trouve un appartement de 55 m2 au rez-de-chaussée, avec 2 chambres pour 195 000 € (soit un peu plus de 3 500 €/m2).
Le locatif a ses avantages
Andorre accueille 9 millions de touristes chaque année, notamment pour les sports d’hiver, et réalise 30% de son PIB dans les activités touristiques. Y investir dans l’immobilier peut donc avoir du sens, tout en ayant en tête que les rendements locatifs sont généralement compris entre 1% et 3%, mais peuvent atteindre 7% et même jusqu’à 15% pour les locations saisonnières.
Bien évidemment, la rentabilité locative dépendra du prix d’achat, de la qualité du bien et de sa localisation géographique. Par conséquent, on ne peut que conseiller de passer quelques jours – voire quelques semaines – sur place pour bien apprécier la situation géographique, les commodités et la vie locale, les facilités (ou non) de déplacement, etc.
On ne sera pas surpris d’apprendre que la fiscalité andorrane sur l’immobilier est avantageuse. L’acheteur devra s’acquitter de « frais de notaire » qui se composent de frais de notaire proprement dits, généralement compris entre 600 € et 1 200 € + 0,1% de la valeur du bien, et de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) représentant 4% du prix de vente. A cela peuvent, bien entendu, s’ajouter des frais d’agence immobilière (entre 5% et 10% du prix de vente).
Vous aurez ensuite à payer des impôts locaux chaque année, qui varieront en fonction de la commune et de la superficie du logement. A la revente, vous aurez à payer un impôt sur les plus-values qui dépend de la durée de détention du bien : 15% si la revente a lieu dans l’année suivant l’achat, 13% si la revente se fait au bout de 2 ans, 10% au bout de 3 ans, etc. L’impôt disparaît complètement après une détention de 10 ans.
Prendre sa retraite en Andorre ?
Certes Andorre, pays montagnard, fait moins rêver que le Portugal, la Grèce, le Maroc ou l’île Maurice. Néanmoins, on l’aura compris, la principauté offre des avantages fiscaux qu’il est difficile de ne pas considérer.
Des avantages fiscaux qui sont d’autant plus performants que l’on est domicilié fiscalement en Andorre avec le statut de « résident passif », réservé à ceux qui n’exercent pas d’activité professionnelle lucrative.
Pour cela, il faut disposer de quelque argent de côté, puisque les autorités locales demandent d’investir localement au moins 350 000 €, soit dans un bien immobilier, soit dans des entreprises, soit en les déposant simplement sur un compte personnel dans une banque andorrane.
Comme les professionnels exerçant une activité à l’international, vous devrez déposer une caution de 50 000 € auprès de l’Autorité financière andorrane (AFA), et 10 000 € par personne à charge. Vous devrez aussi montrer un casier judiciaire vierge et vous soumettre à un examen médical réalisé par le service médical de l’immigration. Vos revenus devront être suffisants (300% du salaire minimum du pays) et vous devrez prouver que vous disposez d’une assurance maladie privée. Enfin, un séjour minimal de 90 jours par an est demandé pour tout résident passif en Andorre.
Si votre dossier est accepté, vous pourrez percevoir votre pension de retraite française sur votre compte bancaire andorran. Elle sera imposée aux taux locaux (entre 5% et 10%) et vous serez exonéré de CSG, CRDS et CASA (contribution de solidarité pour l’autonomie). Vous ne paierez pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les dividendes que vous percevez ne seront pas taxés, pas plus que votre succession ou vos donations.
Si vous disposez d’un patrimoine immobilier, il peut être judicieux de créer une société patrimoniale (SPA), version locale de la société civile immobilière (SCI) française, mais avec une fiscalité plus avantageuse.
La SPA permet non seulement de détenir des biens en Andorre – par exemple votre résidence sur place que vous pourrez louer lorsque que vous n’y résiderez pas – mais aussi de l’immobilier à l’étranger. Ainsi, si vous avez des biens immobiliers en France, une fois placés dans la SPA, ils ne seront pas assujettis à l’impôt sur les sociétés (plafonné à 10%) sauf si vous les louez. La SPA facilité également la transmission de son patrimoine à ses héritiers.
Prendre conseil auprès des professionnels
Bien évidemment, investir en Andorre, s’y installer pour faire des affaires à l’extérieur de la principauté, adopter le statut de résident passif au moment de la retraite… ne se fait pas sur un coup de tête. Il est capital de s’entourer de professionnels locaux du droit – avocats, notaires, sociétés spécialisées dans l’expatriation, l’investissement et l’entrepreneuriat – pour mesurer toutes les conséquences de votre projet. Et, bien sûr, vérifier que ce que vous envisagez est conforme à la convention fiscale signée entre la France et la principauté, faute de quoi l’optimisation fiscale pourrait vite se transformer en redressement !
Placer ses actifs dans une banque andorrane – elles ont bonne réputation – peut être une stratégie payante, à condition, là encore, de disposer d’un statut de résident fiscal, seul moyen de profiter de la fiscalité avantageuse du pays.
Précisons pour terminer que les différents statuts de résidence – passif ou actif – ne donnent pas droit à l’obtention de la nationalité andorrane. Pour cela, il est nécessaire d’avoir vécu 20 ans sans interruption dans la principauté, d’avoir passé, avec succès, un examen sur la langue du pays (le catalan) et son histoire, puis de renoncer à sa nationalité précédente, Andorre n’autorisant pas la double nationalité.