Il existe une solution à ce problème.
Le marché de l’immobilier s’adapte constamment à l’évolution de notre société. L’essor d’Airbnb en est un exemple récent.
Les locations de vacances ont inondé le marché à mesure qu’Airbnb gagnait en popularité et que les hôtes proposaient des chambres d’amis, voire des maisons entières, sur la plateforme. Les propriétés qui étaient auparavant occupées par des familles sont devenues des lieux de vacances loués à temps plein, ce qui a resserré le marché de l’immobilier résidentiel.
Les hôtels ont dû se réinventer pour rester à flot dans cet environnement toujours plus concurrentiel.
L’immobilier évolue donc avec le temps.
Nous sommes actuellement à l’aube de la prochaine grande transition, qui va remodeler les villes partout dans le monde…
Les bureaux sont des éléments fondamentaux de tout centre-ville des grandes agglomérations. Bien entendu, la pandémie a changé à jamais la nature du travail des cols blancs et des bureaux. Ces espaces ont pâti d’une grande incertitude pendant des années, alors que l’on ne savait pas quand les employés reviendraient à leurs bureaux – ou s’ils reviendraient tout court.
Quatre ans après le début de la pandémie, il semble que le travail hybride soit devenu la norme, et que les quartiers d’affaires ne reviendront peut-être jamais à leur pleine capacité.
Parallèlement, le nombre de logements reste limité dans un grand nombre de ces villes et les habitants ont souvent du mal à s’y loger.
Cette dynamique a créé une inadéquation évidente : les villes ont trop de bureaux et pas assez de logements. Mais une solution se dessine.
Les grandes villes s’efforcent de convertir les espaces de bureaux excédentaires en logements. Bien qu’il s’agisse d’une solution simple, elle ne sera pas facile à mettre en oeuvre. Comme toujours, il y aura des gagnants et des perdants dans cette nouvelle évolution majeure des tendances immobilières.
Examinons donc comment les villes vont pouvoir résoudre leur pénurie de logements en transformant des immeubles de bureaux en espaces résidentiels.
Les villes ont besoin d’un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée
La pandémie a peut-être contribué à transformer du jour au lendemain des quartiers d’affaires animés en villes fantômes. Mais elle n’est pas entièrement responsable du problème actuel de l’inoccupation des bureaux.
En réalité l’excédent de bureaux, notamment aux Etats-Unis, a commencé lorsqu’une modification du code fiscal datant de l’ère Reagan a permis aux investisseurs d’amortir plus rapidement les biens immobiliers commerciaux. Cette mesure a permis aux investisseurs immobiliers de réduire leurs impôts et d’obtenir plus facilement des prêts, ouvrant ainsi la voie à un boom de la construction de bureaux tout au long des années 1980.
Comme on pouvait s’y attendre, la nouvelle vague d’immeubles de bureaux dans les villes américaines a inondé le marché de l’immobilier et les taux d’inoccupation des bureaux sont montés en flèche.
Finalement, les espaces ont commencé à se remplir de cols blancs. Mais les difficultés économiques, notamment le krach de la bulle Internet et la Grande Récession, ont de nouveau fait grimper les taux d’inoccupation dans les années 2000.
Taux d’inoccupation des bureaux aux Etats-Unis
Comme le montre le graphique ci-dessus, le taux d’inoccupation aux Etats-Unis a atteint le niveau record de 19,6%, l’année dernière.
Pour être clair, il s’agit d’espaces de bureaux non loués. La question de savoir si ces bureaux accueillent des travailleurs et à quelle fréquence est tout à fait différente.
Le travail à distance pendant la pandémie a bien sûr accentué le problème de l’inoccupation. Mais les grandes villes américaines ont trop d’espaces de bureaux depuis des décennies.
Parallèlement, ces mêmes villes connaissent une grave pénurie de logements. A l’heure actuelle, on estime à 3,2 millions le nombre d’unités de logement manquantes aux Etats-Unis. Et ce n’est pas en construisant simplement plus de logements que l’on parviendra à résorber ce déficit de sitôt.
Logements existants par rapport à la demande de la population aux Etats-Unis
Ensemble, ces deux graphiques racontent une histoire claire : les villes américaines comptent trop de bureaux vides et pas assez de logements.
Le même problème se pose dans les grandes villes du monde entier, même si c’est à une échelle différente.
Ce profond déséquilibre signifie que les investisseurs immobiliers perdent de l’argent sur leurs espaces commerciaux, alors que les propriétés résidentielles sont toujours très demandées.
Il ne faut pas oublier que de nombreux immeubles de bureaux devront être refinancés au cours des prochaines années. Or, avec des taux d’intérêt plus élevés, les revenus tirés de ces immeubles ne peuvent pas couvrir les coûts de financement dans leur état actuel.
On pourrait penser que la solution est évidente. Il suffit de réaménager les propriétés vacantes et de construire davantage de logements, n’est-ce pas ?
Eh bien, cela s’avère un peu plus compliqué que cela…
La rénovation d’anciens bureaux est un travail difficile
De nombreuses grandes villes ont commencé à faciliter cette transition.
L’année dernière, les responsables de l’urbanisme de la ville de San Francisco ont décidé d’adapter les codes de construction et de supprimer les frais liés à de tels projets. La Maison-Blanche a même proposé des ressources pour aider à convertir les bâtiments commerciaux à forte vacance en logements.
Toutefois, il s’agit d’une tâche difficile à réaliser, même avec une aide supplémentaire.
D’une part, les lois locales sur le zonage peuvent toujours empêcher les promoteurs de convertir un bâtiment commercial en bâtiment résidentiel.
Une fois ce premier obstacle franchi, il n’en reste pas moins que les immeubles de bureaux sont aménagés de manière totalement différente des immeubles d’habitation.
Les nouvelles tours, en particulier, sont souvent si grandes qu’un plan d’appartement ne peut tout simplement pas exister là où se trouvait un bureau.
Pensez par exemple à l’installation de la plomberie dans chaque appartement ou à la nécessité de s’assurer que chaque unité a accès à une fenêtre qui s’ouvre.
Selon le bâtiment en question, des problèmes structurels de ce type peuvent rendre difficile, voire impossible, la transformation d’un immeuble de bureaux en logements.
Paradoxalement, les anciens immeubles de bureaux sont généralement de meilleurs candidats à la conversion que les nouveaux, selon les professionnels du secteur.
Comme ils ont été construits avant l’avènement de la climatisation centrale, les bureaux anciens sont plus petits et disposent d’un meilleur accès aux fenêtres pour la ventilation.
Il est donc plus facile d’élaborer un plan d’appartement avec des fenêtres.
Les conversions de bureaux en appartements étaient déjà en hausse avant la pandémie. N’oublions pas que l’excédent de bureaux est un problème depuis des décennies.
Mais aujourd’hui, nous avons atteint un point de basculement. Et je m’attends à ce que ce soit la tendance immobilière déterminante des prochaines années.
Actuellement, on estime que 2 600 immeubles de bureaux aux Etats-Unis sont viables à la conversion résidentielle.
Si la transformation de bureaux en logements sera coûteuse, il y a un aspect intéressant à prendre en compte.
Il existe en effet une poignée d’entreprises industrielles spécialisées dans la fabrication de technologies permettant de moderniser les bâtiments anciens.
Elles sont spécialisées dans l’installation de nouveaux systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation à haut rendement pour le confort et les économies d’énergie…
L’amélioration de l’électricité, de l’éclairage et de la sécurité pour la sûreté et le style de vie, ainsi que la gestion numérique des bâtiments.
Sans oublier d’autres éléments essentiels comme la mise à jour des systèmes de protection contre les incendies.
Les entreprises qui produisent ces technologies très demandées pour rénover les vieux bâtiments ont tout à gagner à mesure que les villes convertissent les espaces de bureaux en logements.
Nombre d’entre elles voient déjà leur carnet de commandes s’allonger à mesure que la tendance prend de l’ampleur.
Elles constituent donc d’excellents investissements pour cette prochaine évolution majeure de l’immobilier.