« La finance et l’immobilier » constituent le secteur économique le plus vaste de tous et celui dont la croissance est la plus rapide.
Ces deux domaines, la finance et l’immobilier, sont liés. Ce sont deux pans d’un même secteur. Et tous deux dépendent de l’expansion du crédit.
Si vous décidez de construire une maison de vos propres mains, vous contribuez à la richesse du monde. Ensuite, vous pouvez louer cette maison et percevoir des revenus réguliers.
Mais si vous construisez un casino à Las Vegas… ou un immeuble résidentiel à Manhattan… c’est totalement différent. C’est là que la finance intervient.
Vous empruntez de l’argent. Vous construisez. Pas de brevet. Pas de ligne de nouveaux produits. Pas de nouveaux circuits de commercialisation.
Votre pari est simple : la source de revenus tirée du bâtiment doit être supérieure au coût de l’argent.
A mesure que le coût de l’argent baisse – essentiellement grâce à la Fed – de modestes revenus locatifs ont l’air plus tentant. Des projets qui auraient rapporté peu, ou n’auraient pas été rentables à 5% d’intérêts, deviennent très attractifs à 3%.
Mais lorsque le coût du crédit est abaissé artificiellement, les chiffres deviennent flous.
Alors il devient difficile de déterminer si les projets immobiliers sont raisonnables ou non. Les promoteurs ont la réputation d’en faire trop. Leur offrir de l’argent pas cher en pleine phase d’expansion, c’est comme si l’on offrait du whisky à la mi-temps à l’équipe de foot du lycée. Le ballon risque de lui échapper plus souvent qu’en temps normal, ensuite.
Le contexte idéal, pour un promoteur, c’est une diminution des taux d’intérêt assortie d’une hausse du prix des biens immobiliers. La valeur de son collatéral augmente, et il peut refinancer à faible taux.
Mais lorsque le cycle se retourne, et que les rendements réels augmentent alors que les prix des biens immobiliers chutent, la situation devient infernale pour le promoteur téméraire. C’est là qu’on l’entend dire : « J’aurais dû prendre ma retraite il y a deux ans ».
Pour les banques, l’immobilier constitue leur collatéral. C’est également leur source de revenus. Dans un sens, le promoteur n’est qu’un instrument, un outil, permettant au secteur financier de parvenir à sa véritable fin, à savoir transférer de l’argent de l’économie réelle vers l’économie financière.
Disons, par exemple, qu’une banque prête un million de dollars à 3% d’intérêts, afin de construire un petit parking. Le parking rapporte 40 000 dollars par an, suffisamment pour couvrir les intérêts et dégager un revenu de 10 000 $ pour le promoteur/propriétaire. Au bout de 10 ans, le promoteur aura réalisé un gain de 100 000 $ sur ce projet.
Mais en cas de crise financière, moins de voitures auront besoin d’un emplacement de parking. Les revenus vont chuter à 30 000 $. La banque continuera de gagner de l’argent, malgré tout. Mais le promoteur, lui, n’aura rien en échange de l’effort qu’il a fourni.
Ou bien la situation économique peut s’embellir. Le parking peut rapporter 50 000 $. Mais alors, le promoteur aura peut-être besoin d’un refinancement. Et là, il découvrira que le taux a grimpé à 5%. Là encore, ses gains seront anéantis.
Dans les deux cas, la banque récupère son argent. Le projet a transformé l’argent fantomatique du crédit bancaire (de l’argent venu de nulle part) en source de revenus réels versés au secteur financier.
Attendez. Supposons que la crise touche toute l’économie. Du nord au sud en passant par l’est et l’ouest, on apprend que les promoteurs ne peuvent plus rembourser leurs prêts. A présent, l’économie tout entière, et les banques également, sont en difficulté ! La valeur de leurs collatéraux chute. Leurs sources de revenu sont menacées. La fête est finie !
Mais c’est là que la Fed passe à l’action. Son travail, c’est de faire en sorte que l’activité continue, et de protéger les grandes banques, pas les promoteurs. Et ce à n’importe quel prix.
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Faut-il montrer du doigt le défaut évident des projets de construction immobilière ? Gagner de l’argent au profit de votre créancier n’est pas un business model idéal.
Richard Russell a écrit ce qui suit :
« Voici ce que mon père m’a dit : « … Ne touche pas à l’immobilier ; lorsque les temps sont durs, l’immobilier s’arrête net puis s’effondre. De plus, l’immobilier est illiquide. Lorsque l’effondrement se produit, tu ne peux pas t’en débarrasser. Consacre-toi à la production, fais quelque chose que les gens peuvent utiliser. Et fais quelque chose que tu peux vendre au monde entier. Mais Richard, mon fils, si tu veux réellement gagner de l’argent, alors deviens banquier. C’est limpide, tu peux utiliser ton intelligence, te débarrasser de ton stock et de tes erreurs en 30 secondes, et ton produit, l’argent, ne sera jamais démodé ».
Mieux que l’intelligence
D’après mon expérience, la méthode la plus précieuse de toutes, pour réussir en affaires sur le long terme, c’est d’avoir connu un échec au départ. Pas suffisamment pour vous démoraliser, mais assez pour vous apprendre la modestie. C’est comme les maladies infantiles, elles vous immunisent à l’âge adulte. La vanité, la suffisance et l’arrogance sont des poisons. La modestie est l’antidote.
Moi, par exemple, j’ai plus d’expérience que quiconque, dans le domaine de la publication de newsletters. (J’ai continué alors qu’avec sagesse, des concurrents se sont mis au golf). Mais que sais-je, en réalité ?
Ce secteur va-t-il prospérer ou péricliter ?
Les ventes vont-elles augmenter ou chuter ?
Un nouveau salarié va-t-il réussir ou échouer ?
Je n’en sais rien.
Mais je sais que lorsque les éditeurs de lettres financières qui réussissent perdent le sens de la modestie, cela les conduit presque toujours au désastre.