▪ Nous examinons les liens entre la civilisation, la barbarie et la politique de la Fed. Ce n’est pas pour tout le monde, bien sûr, mais cela nous a intéressé pendant quelques jours.
Aujourd’hui, cependant, nous prenons du recul… Nous n’avons pas l’énergie de réfléchir en profondeur. Penser, c’est comme exploiter une mine : plus facile en surface. Nous allons donc réfléchir superficiellement, aujourd’hui. C’est aussi plus amusant.
Pendant notre passage en Floride, nous avons constaté que tout semblait être à nouveau en plein boom. Les restaurants étaient bondés. Partout il y avait des visages souriants. Et des immeubles résidentiels qui semblaient abandonnés il y a quatre ans ont désormais des parkings pleins de voitures flambant neuves.
Nous avons retrouvé un vieil ami, investisseur immobilier expérimenté.
"Pendant un temps, c’était vraiment du billard", a-t-il commencé. "Le marché était incroyable. Si incroyable que même mon partenaire n’y croyait pas. Nous aurions dû tout acheter. Mais il a pris peur".
"Il y avait beaucoup d’unités à vendre… pour cinq ou six fois les revenus locatifs. A ce prix, impossible de se planter. On pouvait intégrer une mesure de ‘sécurité’ — en calculant que les revenus locatifs pourraient baisser de 25% — mais les chiffres semblaient quand même bons".
"Et je faisais tout ça sans financement. Sans effet de levier. Imagine comme ça aurait été incroyable avec juste un peu d’effet de levier. On pouvait emprunter à 4% ou 5%. Si on avait acheté à cinq fois les revenus, on aurait pu dépenser la moitié des revenus en maintenance et en frais et s’en tirer quand même avec des gains".
"Inutile d’être un génie ; il suffisait d’être dans le secteur et de ne pas se laisser dépasser".
"J’ai un ami dans le coin. Il achetait des immeubles résidentiels pour trois fois les revenus locatifs. Sérieusement. Il a acheté quelque chose comme 100 unités. Il a gagné une fortune. En seulement quelques mois. Il a juste emprunté l’argent pour acheter tout ça. Maintenant, il peut refinancer… rembourser ses prêts… et il a pour des millions de dollars de propriétés".
"A présent, c’est terminé. Les prix sont en hausse… il n’y a plus beaucoup d’exceptions. Je ne trouve rien se vendant à moins de six fois les revenus. Et ça ne semble guère attractif, pour une raison ou pour une autre".
"Tout de même, c’est drôle, non ? On est atteint de plein fouet par une gigantesque crise financière… qui finit par se révéler être l’opportunité d’une vie. Il faut simplement garder la tête froide. Ce qui est assez difficile à faire".
Très difficile à faire. Quel que soit l’esprit du temps… il est difficile d’y résister. Quand tous les gens que vous connaissez courent partout comme des poules décapitées, c’est probablement votre cas aussi !
Mais tandis que la crise est terminée aux Etats-Unis, des bulles se développent partout ailleurs… surtout là où l’on parle anglais. Selon The Economist, les prix des maisons sont 20% trop élevés en Grande-Bretagne, 46% au-dessus d’une valeur équitable en Australie et 74% déséquilibrés au Canada.
Dans les pays non-anglophones aussi, les booms immobiliers se transforment peut-être en bulles, en grande partie grâce aux politiques gouvernementales. Oui, les autorités font n’importe quoi avec les taux d’intérêt… et donnent des occasions aux acheteurs.