Plus rentables et moins risquées que les actions, est-il toujours temps d’investir dans les foncières cotées ?
Hier, nous avons vu que les foncières cotées sont plus rentables et légèrement moins risquées que les actions sur le très long terme. Que penser de ce marché et surtout, comment prendre position ?
De 2012 à 2015, les foncières ont connu une « parenthèse enchantée ». Pour élargir notre point de vue, prenons ce graphique qui représente la situation au niveau européen au travers d’un indice de l’EPRA (European Public Real Estate Association).
Source : FTSE EPRA/NAREIT Europe Index factsheet du 20 juin 2017
L’argent peu cher et abondant a permis aux foncières de réduire le coût de leur endettement alors même que l’argent qui se déversait sur le marché immobilier faisait monter le niveau de valorisation de leur patrimoine.
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Source : KPMG, Communication financière des foncières cotées, décembre 2016 (page 35)
Puis, après quatre années de hausse ininterrompue, le secteur a connu un coup d’arrêt en 2016. Début 2017, l’heure était aux interrogations. Les foncières étaient dans un creux, notamment du fait du très mauvais mois d’octobre 2016 (-4,9% sur l’indice Euronext IEIF SIIC France et -7,5% sur Euronext IEIF REIT Europe) après que les marchés aient intégré « l’idée selon laquelle la BCE pourrait réduire d’environ 10 Mds€ par mois le montant de ses rachats d’actifs », explique Aurore Vialatte, analyse senior à l’IEIF.
Ce classement sera-t-il chamboulé dans la prochaine étude de l’IEIF ? Rien n’est moins sûr, puisque depuis le début de l’année, les foncières se sont refait une santé et ont affiché des performances semblables à celles des actions.
Comment expliquer ce phénomène ? Il existe une réponse simple : tout se passe comme si les marchés ne croyaient pas à la sortie des politiques monétaires expansionnistes des banques centrales. C’est en tout cas la position communiquée par l’équipe de recherche de Natixis dans une note du 3 juillet :
Sans surprise, Mario Draghi n’a d’ailleurs pas annoncé de modification de la politique monétaire de la BCE dans sa conférence de presse du 20 juillet, et est resté muet sur ce sujet le 27 août à Jackson Hole. La BCE continuera de ne racheter « plus que » 60 Mds€ d’actifs par mois (depuis avril), avec des taux directeurs qui resteront à 0%.
Une remontée des taux aurait des retombées néfastes sur les foncières. Outre le renchérissement du coût de leur dette (risque contre lequel elles peuvent se couvrir en recourant aux produits dérivés), les foncières perdraient de leur attrait du fait de la réduction de l’écart de taux entre les emprunts d’Etat et leur propre taux de rendement.
Leur cours en pâtirait lourdement et l’on reviendrait à une situation où de nombreux titres se paieraient avec une sérieuse décote entre leur actif net réévalué (ANR) et leur capitalisation.
Cliquez sur le graphique pour l’agrandir
Source : Mazars, Quelle performance pour les foncières cotées en 2016, 2017 (page 3)
Au plus bas de 2008, cette décote pouvait atteindre 50% sur certains titres.
Laurent Saint Aubain, gérant du fonds SOFIDY Sélection 1, explique :
« Le problème de l’immobilier coté, c’est quand les taux remontent. Une rotation sectorielle se met en place au niveau de la bourse et les investisseurs achètent des cycliques. L’immobilier n’est pas perçu comme un secteur cyclique, donc le réflexe pavlovien, c’est de vendre ce secteur. »
Pour Laurent Gauville et Daniel Tondu, fondateurs de Gestion 21 (le gestionnaire du fond Immobilier 21), le véritable facteur fondamental de la valorisation des foncières ne serait pas le taux d’intérêt nominal mais le taux d’intérêt réel :
« L’évolution des taux longs n’est pas le bon indicateur pour apprécier l’évolution future de secteurs ayant une sensibilité aux taux d’intérêt, mais aussi à l’inflation ».
Comme les foncières ont des revenus indexés sur l’inflation, « ce sont les taux réels qu’il faut suivre pour estimer un impact sur les résultats », déclaraient-ils en décembre 2016.
Quid de l’IEIF ? L’Institut table-t-il sur une remontée des taux ? Pour Charles-Henri de Marignan :
« Leur performance [des foncières cotées françaises, dividendes réinvestis] de 5,3% ‘seulement’ en 2016 s’explique par l’aversion au risque sur la France. L’IEIF estime que ce phénomène est ponctuel et s’attend à un rebond significatif des performances dès 2017. »
Comment investir dans les foncières ?
La grande majorité de ces sociétés ont aujourd’hui un statut de SIIC dont les titres sont inéligibles au PEA depuis le 1er janvier 2012. Les foncières ne peuvent donc être détenues que sur un compte titres ordinaire ou sur un contrat d’assurance-vie luxembourgeois.
Par ailleurs, et plus encore que pour une SCPI, choisir une foncière requiert la maîtrise d’un certain nombre de notions d’analyse financière : actif net tangible, ratio capitalisation/ANT, ratio dettes financières/valeur du patrimoine (Loan to Value, LTV)…
Si vous ne vous sentez pas en capacité de faire ce travail vous-même, ne paniquez pas ! Vous avez la possibilité de vous en remettre à des professionnels en recourant à une autre solution, laquelle présente par ailleurs deux autres avantages.
Diminuer le risque grâce à un fonds de foncières ?
Vous m’avez sans doute vu venir, je fais référence aux fonds de foncières cotées.
Il s’agit d’OPCVM qui investissent dans des foncières aux profils différents en matière de types d’actifs immobiliers, mais aussi en termes de zones géographiques (avec des fonds à vocation européenne). Le recours à ce type de produit vous permettra de réduire le poids d’accidents individuels en diversifiant votre investissement.
Le même Laurent Saint Aubain expliquait en novembre 2016 :
« La beauté de ce secteur, c’est qu’il permet, tout en restant investi dedans, d’opérer une rotation sectorielle : on peut passer du moins cyclique […] au plus cyclique ».
En juillet 2016, il précisait :
« Le moins cyclique, c’est l’immobilier résidentiel en bourse qui n’existe qu’en Allemagne, les centres commerciaux (avec une sensibilité assez forte aux attentats et avec une disparité assez forte selon les pays […] ce qu’il y a de plus cyclique, ce sont les bureaux […] et, au sein des bureaux, ce qui est le plus cyclique et le plus difficile aujourd’hui, c’est tout ce qui est non prime, c’est-à-dire les bureaux de qualité moyenne pas très bien situés, où là c’est plutôt très mauvais. »
D’où des performances parfois supérieures à l’indice de référence de son fonds SOFIDY Sélection 1 :
Ou encore du fonds Immobilier 21 de Gestion 21, géré par Laurent Gauville et Daniel Tondu :
La volatilité étant bien entendu toujours présente, les sociétés de gestion préconisent un horizon d’investissement de cinq ans et la mise en place de versements programmés afin de lisser le prix d’achat.
Pour ne rien gâcher, ces fonds peuvent être intégrés dans un contrat d’assurance-vie, enveloppe juridique à la fiscalité qui reste plus douce que celle du compte-titres ordinaire, en particulier en matière de succession.