** "Nous concluons qu’un déclin des prix de l’immobilier est en cours", remarquait récemment le Grant’s Interest Rate Observer. "Si le marché de l’immobilier, comme le marché boursier, revenait à la moyenne, la vague de ventes pourrait aller loin. Un retour à la ligne de tendance post-1968 impliquerait une chute de 22%. Ce qui, bien entendu, pour un pays centré sur l’immobilier comme les Etats-Unis, entraînerait un désastre".
– "Nous ne prédisons pas un désastre", continue Grant, "mais nous nous attendons à une baisse assez sévère pour inhiber le consommateur américain endetté et pour freiner la croissance de l’économie américaine"…
– Votre correspondant californien ne prédit pas de désastre non plus — mais il ne l’exclut pas. Pas plus qu’il n’exclut la possibilité de voir les actions de sociétés de prêt immobilier chuter plus bas encore… avant de remonter.
** Les transactions immobilières — et les activités économiques qui leur sont liées — représentent désormais une contribution importante à l’économie américaine dans son ensemble. Elles nous manqueraient donc beaucoup si elles partaient en vacances prolongées.
– "Entre 1997 et 2004", affirme Grant, "la valeur [des] transactions résidentielles a représenté 16,4% du PIB, près du double de la médiane entre 1968 et 2005". Ce boom immobilier monumental a nourri des "échos de boom" dans tous les secteurs qui lui sont liés. Depuis la fin 2001, selon Paul Kasriel, économiste chez Northern Trust, les secteurs affiliés à l’immobilier ont produit pas moins de 43% de la croissance totale nette de l’emploi du privé.
– De toute évidence, par conséquent, tout ralentissement de l’activité immobilière pourrait transformer le plus grand créateur d’emploi du pays… en plus grand destructeur.
– "Dans les mois qui viennent", déclare Kasriel, " et selon toutes les théories économiques de base, les prix des logements existants continueront à s’affaisser. Cela servira à réduire l’offre excessive : les vendeurs peu motivés retireront leurs maisons du marché, tandis que les véritables vendeurs devront accepter la réalité de prix plus bas. Tout cela a un effet collatéral — la diminution des dépenses de consommation discrétionnaires, due au fait que les ‘maisons-distributeurs de billets’ ne se remplissent plus aussi rapidement. On trouve un autre facteur à cette réduction des dépenses de consommation discrétionnaires : le ralentissement de la croissance des revenus dans les secteurs liés à l’immobilier, l’emploi et les commissions de vente continuant de baisser".
– Le nombre de membres de l’Association californienne des agents immobiliers, par exemple, pourrait baisser un peu, une fois que vendre des maisons sera devenu plus fastidieux — et moins lucratif — que de ratisser des jardins d’agrément.
– "Nous savons que le comportement du secteur de l’immobilier résidentiel tend à mener le comportement de l’économie en général", continue Kasriel. "Voilà pourquoi les gens du Conference Board ont mis les permis de construire dans l’indice des principaux indicateurs économiques… Se pourrait-il que, dans ce cycle, le comportement du secteur de l’immobilier résidentiel se révélera plus important encore que dans d’autres cycles ?"
– Oui, nous dit la réponse implicite et inquiétante.
– Les conséquences d’une récession provoquée par l’immobilier seraient nombreuses et variées. Si variées, en fait, que nous ne pourrions pas même commencer à toutes les prévoir. Mais nous pouvons certainement anticiper que ceux qui se trouvent le plus près du front — les constructeurs et les prêteurs, en d’autres termes — seront les premiers touchés… et seront aussi ceux qui souffriront le plus.