** Imaginez un pays comptant dix millions de citoyens. Imaginez que c’est l’un des pays les plus riches au monde. Et pourtant, c’est un pays où 14% seulement de la population peuvent se permettre d’acheter une maison à prix moyen.
– Inutile de faire preuve de trop d’imagination, cher lecteur… Ce "pays", c’est le comté de Los Angeles, la métropole la moins abordable des Etats-Unis, selon l’indice NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity. Seuls 1,9% des maisons neuves et existantes vendues entre janvier et mars 2006 étaient accessibles au résidents du comté ayant un revenu moyen. Orange County, qui abrite Disneyland et votre correspondant, était numéro 2 sur la liste (votre correspondant est locataire, au passage).
– Comment les logements californiens sont-ils devenus si ridiculement chers ?
– La réponse tient en deux mots : le crédit.
– Sans crédit facile — et en grande quantité — l’immobilier de la Californie n’aurait jamais atteint ces valorisations historiques. Le crédit n’a pas seulement permis aux accédants à la propriété de dépasser un peu leurs limites, il a également favorisé et enhardi les acheteurs spéculatifs, les acheteurs de résidences secondaires, les constructeurs de résidences secondaires et toute autre variable de participant/spéculateur immobilier.
– Mais dans la mesure où les financements sont devenus parfaitement exotiques, et la participation spéculative si vaste, le dénouement de ces deux facteurs sera aussi agréable que de se faire arracher une dent en présence de ses beaux-parents.
** Et ledit dénouement a déjà commencé. Lereah, du NAR, nous offre une explication succincte, et une autopsie :
* Les taux de prêt ont augmenté de près d’un point
* Les conditions d’accessibilité se sont détériorées
* Les investisseurs spéculatifs se sont retirés
* La confiance des acheteurs immobiliers a chuté
* Les acheteurs de complexes touristiques se sont mis à l’écart
* Les acheteurs revendant ensuite à un prix plus élevés se sont eux aussi mis à l’écart
* Les accédants à la propriété ont été chassés du marché par des prix trop élevés
– Résultat, explique Lereah :
* Le marché de vendeurs entre en phase de transition, devenant un marché d’acheteurs
* Les ventes de maisons chutent vertigineusement, tandis que les stocks grimpent
* Le marché, en baisse, se retrouve avec un pourcentage élevé de prêts "exotiques"
* Les constructeurs offrent des avantages qui ne sont pas liés au prix
* Pour les maisons à vendre, le délai de présence sur le marché s’allonge
* L’activité de construction résidentielle ralentit
* Les prix de l’immobilier commencent à s’assouplir
– Nous savons tous ce qui se passe ENSUITE. Simplement, nous ne savons pas quel en sera le degré de gravité.
– Permettez-nous tout de même d’offrir quelques prédictions :
* Les ventes de maisons continuent de chuter
* Les prix commencent à dégringoler eux aussi
* Les prêts "exotiques" mettent les propriétaires surendettés sous pression
* Les prix chutent plus encore
* Un marché haussier de l’immobilier commence en 2020… ou peut-être un peu plus tôt.